Прячется и не движется

Уровень тенизации строительного рынка и операций с недвижимостью всегда находился на верхних строчках теневого хит-парада Минэкономики. По данным ведомства, по итогам 2008 года мимо государственной кассы прошло 28,5% оборота риелторов и 26% — строителей. По сравнению с предыдущими годами уровень тени начал было падать. Но, по данным главного экономического ведомства, статистику испортил кризис — упал спрос как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, ставки кредитования по действующим займам для компаний и населения повысились, а новые ссуды вообще не выдают. Строители перестали строить, и прибылей у них поубавилось. Как официальных, так и неофициальных.

По мнению аналитика Astrum Investment Management Евгения Окши, в тени находится гораздо больше — около 60% строительного оборота. “Такой показатель объясняется высокой долей теневых операций на вторичном рынке, а также занижением рентабельности строительных компаний с помощью различных теневых схем, когда прибыль фактически оседает у компаний-подрядчиков”, — говорит он. А вице-президент Центра исследований корпоративных отношений Ростислав Ищенко утверждает: “Бизнесмены, работающие с бюджетными деньгами, говорят, что по состоянию на средину 2009 года только откаты чиновникам достигли совершенно умопомрачительных значений в 70–80% от общей суммы выделяемых средств. И это не предел. Понятно, что работать в таких условиях можно, только спрятав в тень соответствующие объемы. Думаю, мы не ошибемся, определив сегодняшний уровень тенизации соответствующих отраслей в те же 70–80%”.

Емкость взяток

Главной причиной постепенной тенизации строительной отрасли большинство экспертов называют не только желание заработать сверхприбыли на своих объектах, но и слишком взяткоемкий процесс получения разрешительной документации. По оценке главы Госкомпредпринимательства Александры Кужель, сумма всех откатов и взяток чиновникам еще до начала непосредственно строительного процесса составляет до 30% себестоимости строительства жилья. Директор аналитического центра “Институт города” Александр Сергиенко приводит свои расчеты. К примеру, в Киеве, по его словам, в карманах государственных служащих, которые “активно способствуют” развитию строительного бизнеса, оседает до двух третей прибылей застройщиков. “Если рассчитанная Минрегионстроем стоимость строительства жилья колеблется для столицы в районе 4,5–5 тыс. грн. за квадратный метр ($562–625 по курсу 8 грн./$), то продают его в среднем по 16–20 тыс. грн. ($2–2,5 тыс.). Однако из этой разницы на квадрате (11,5–15 тыс. грн.) строители оставляют себе только треть прибыли — 3,8–5 тыс. грн. Остальное нужно отнести или раздать по дороге к строительной площадке”, — утверждает эксперт.

Впрочем, львиную долю “представительских расходов” строителей все же занимает решение земельных вопросов. Поскольку кроме открытого аукциона есть еще и возможность получить земельный участок бесплатно по решению местного совета, этот этап является не менее взяткоемким: ублажить нужно минимум половину депутатского корпуса, который в некоторых региональных парламентах насчитывает до 120 человек. “В выведении этого сегмента из тени никто не заинтересован — ни чиновники архстройконтроля, ни подразделения Госкомзема, ни депутаты местных советов. Единственные, кому выгодно отсутствие коррупционного выделения земли, — застройщики. Но без взяток они рискуют затянуть начало строительства, а значит, и начало окупаемости проекта на годы. На повышение эффективности, новые технологии и прочие статьи снижения расходов и стоимости жилья просто не остается ни сил, ни ресурсов”, — резюмирует Сергиенко.

Как прячут прибыль

Впрочем, взятки — это причина сокрытия реальных прибылей. А вот способов не так уж и много. В Государственной налоговой администрации одними из самых распространенных схем ухода от уплаты налогов в строительной отрасли называют привлечение предприятий с признаками “сомнительности” в цепочку поставки стройматериалов, транзитных предприятий для завышения цены на товары, работы и услуги, перевод средств на “фиктивные” предприятия с дальнейшим их банкротством. А долг относится на валовые затраты. Работы при этом могут выполняться рабочими самого застройщика. Такая схема приводит к удорожанию готовых квадратных метров и предоставляемых услуг.

Кроме того, по данным ГНАУ, в строительстве практикуется также необоснованное увеличение валовых затрат за счет отображения сумм расходов, не связанных с хозяйственной деятельностью, неполное отражение полученных доходов, неправомерное завышение налогового кредита по НДС. В 2008 году обнаружение данных схем позволило ГНАУ пополнить бюджет более 1 млрд. грн.

Также, по словам экспертов, распространенной схемой ухода от налогообложения при крупных операциях с недвижимостью является подмена предмета продажи. Вместо договора купли-продажи недвижимости заключается договор купли-продажи акций предприятия, ею владеющего. Операции с акциями не облагаются НДС, а в случае их продажи по номинальной цене — и налогом на прибыль. Реальная же оплата происходит наличными.

Однако если строительные работы проводятся по госзаказу, на все эти схемы ГНАУ может легко закрыть глаза — достаточно общего отката госзаказчику в размере до 40% себестоимости строительства или суммы заказа, и все стороны будут удовлетворены. “Только тогда пусть не удивляются, что здания построены из какого-то мусора и могут развалиться через семь-десять лет”, — говорит один из участников рынка, вышедший из “соревнования” за госзаказ на этапе обсуждения “дополнительных условий” сотрудничества.

А вот после сдачи дома или на этапе продажи квартир в нем застройщики получают деньги из воздуха. До кризиса практически каждая мало-мальски активная компания на рынке имела собственного аффилированного посредника, на корню выкупавшего квартиры в доме или реализовывавшего их через фонд инвестирования. В лучшие времена, по словам Александра Сергиенко, в посреднических компаниях оседало до 50% денег, внесенных за квартиры.

Кабмин в помощь

Во время кризиса, лишившись кредитных ресурсов, многие компании, привлекавшие средства частных инвесторов “под воздух”, а не под готовое жилье, вынуждены были признать, что не смогут завершить начатое. Однако теневые схемы отнюдь не исчезли. Мощное строительное лобби в парламенте продавило антикризисные законы для строительной отрасли одними из первых. Реальное их действие рынок и наблюдатели смогли оценить только сейчас. Правительство пошло по пути, на котором коррупцию можно встретить за каждым поворотом. Вместо того чтобы на конкурсной основе предоставить банкам средства для кредитования населения, Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) уже начало выкупать квартиры у застройщиков, которые готовы их реализовывать по цене 2,5–4,2 тыс. грн. за квадратный метр. До конца года Юлия Тимошенко пообещала выкупить 10 тыс. квартир и раздать бюджетникам и очередникам. Даже на первый взгляд такая схема лишает застройщиков необходимости искать возможности самостоятельно достроить здание. А значит, за такое облегчение жизни нужно будет занести в нужное место нужное количество денег. Впрочем, поскольку программа только начала работать, конкретные цифры пока назвать трудно.

Застройщики, которые, по всей видимости, не были приглашены к разделу пирога, уже высказались на тему неэффективности такой схемы. Дескать, она заработает, если будет бесплатный землеотвод и цена квадратного метра — не менее 7,5–8 тыс. грн. Либо если за предложенные Кабмином средства будет проводиться строительство “с нуля”.
Вначале в списке недовольных мелькнуло название “Киевгорстрой”. Но Юлия Владимировна быстро поставила компанию на место, намекнув, что свое в виде госзаказа на реконструкцию НСК “Олимпийский” Владимир Поляченко со товарищи уже получили.

Бюджетные ресурсы ограничены — на все про все выделено пока всего 2 млрд. грн., и больше половины этой суммы уже разошлось по регионам. Вначале создавалось впечатление, что участвовать в проекте будут лишь приближенные Кабмину компании. В частности, первые квартиры в Киеве и Черниговской области были выкуплены соответственно у компании “Миськбудинвест” Владимира Дробота (депутат от БЮТ в Киевсовете) и “Житлобуд” Ивана Куровского (народный депутат от БЮТ). Причем у г-на Дробота выкуп состоялся по 6,9 тыс. грн. за квадрат, что почти вдвое больше установленной нормы. Однако остальные выкупы квартир происходили уже по кабминовским ценам и не только у близких компаний. Преимущественно речь шла о региональных компаниях, которые выставляли на суд правительства либо полностью построенные дома, в которых не были проданы квартиры, либо пакет из нескольких десятков квартир, продажи которых не хватало для достройки дома.

Артем ВОЛКОВ