ОСББ як комунальна хірургія

Однією з ключових реформ, яка так і не розпочалася за двадцять років української незалежності, є реформа житлово-комунального господарства. Жодному уряду не вистачало інтелектуального та морального потенціалу, щоб розпочати цю роботу.

Ми досі використовуємо інфраструктуру, створену за радянських часів. Можна тільки дивуватися, що вона ще існує.

Ми зіштовхуємося з техногенними катастрофами лише в окремо взятому Алчевську, де замерзли всі труби опалення, чи Дніпропетровську, де внаслідок вибуху газу було зруйновано багатоповерховий будинок та загинули люди. Хоча з точки зору зношеності господарства такі випадки мають відбуватися в країні майже щодня.

Система ЖКГ і в радянські часи не була взірцем ефективності, але зараз ситуація стала жахливою. Якісь її частини — водоканали, облгази, обленерго — вже приватизовані, інші — ЖЕКи — формально знаходяться в комунальній власності, але фактично використовуються в приватних інтересах керівників ЖКГ.

Підприємства галузі існують в ринкових умовах з точки зору закупівлі товарів для себе, натомість є монополістами в наданні послуг. В результаті, сфера ЖКГ є лише джерелом збагачення окремих осіб, а в її розвиток вкладаються мізерні кошти.

Це при тому, що ця сфера потребує інвестицій на сотні мільярдів гривень, які потрібно не тільки звідкись узяти, а ще й максимально ефективно використати.

Отже, глобальна реформа ЖКГ не просто назріла, вона є кричущою необхідністю. Ні уряд, ні економіка не можуть співіснувати із сферою, де щорічно безглуздо втрачаються та відверто розкрадаються десятки мільярдів гривень.

Реформа ЖКГ має три складові.

По-перше, потрібно реформувати систему взаємостосунків кінцевих споживачів послуг ЖКГ — мешканців багатоквартирних будинків.

По-друге, потрібно змінити систему взаємовідносин постачальників житлово-комунальних послуг та кінцевих споживачів.

По-третє, необхідно модернізувати систему стосунків між виробниками та постачальниками житлово-комунальних послуг.

Важливо розуміти, що ці три складові потребують одночасного реформування. Спроби змінити одну частину, залишаючи в незмінному стані інші, призведуть до повного розбалансування системи ЖКГ та дискредитації реформ.

В той же час потрібно усвідомлювати, що заяви про необхідність реформ ні про що не говорять. Реформа — це цілеспрямована зміна існуючого стану. Проте в чиїх інтересах вона буде проведена, та до чого це призведе, залежить від самих реформаторів та від сприяння чи протидії цьому процесу з боку суспільства.

У цьому контексті хотілось би зупинитися на тій частині реформ, яка стосується змін в системі функціонування стосунків кінцевих споживачів послуг ЖКГ — мешканців багатоквартирних будинків.

Після проголошення української незалежності та розбудови народного господарства на ринкових засадах існували дві моделі формування відносин між мешканцями багатоквартирних будинків та тими, хто надає житлово-комунальні послуги.

Модель, за якою реформувалося ЖКГ Чехії, передбачала, що мешканці можуть приватизувати лише власні квартири. В той же час вся будинкова інфраструктура продавалася окремому власнику — юридичній чи фізичній особі, який відповідає за підтримання будинку в належному стані.

Цей власник, з одного боку, надає мешканцям послуги з утримання будинку та прибудинкових територій, з іншого — є представником їх інтересів у стосунках з постачальниками води, тепла, газу, електроенергії.

Безперечним плюсом цієї системи є те, що непотрібно було жорстко ламати соціалістичну психологію людей. Їм не нав'язувалася вимога ставати повноцінними співвласниками будинку з відповідними правами та обов'язками, до чого вони не були готові. Їх обов'язок полягав лише у своєчасній сплаті комунальних послуг.

Тарифи при цьому встановлюють ті, хто їх надає, за погодженням з владою.

Інша модель — її на пострадянському просторі вдало запровадила Естонія — передбачала перехід у власність мешканців не тільки квартир. Вони стали співвласниками всього будинку з відповідними можливостями і обов'язками.

Саме їм було потрібно утворити наглядові комітети та призначити управлінців, які займалися б усіма проблемами з утримання будинку та захистом їхніх інтересів у відносинах із зовнішніми постачальниками послуг.

Обидві моделі мають переваги і недоліки, але їх позитивом було те, що вони проведені цілеспрямовано, швидко, з відповідним законодавчим забезпеченням.

На жаль, в Україні ніякої змістовної та зрозумілої реформи не було здійснено. З одного боку, розпочалася безкоштовна приватизацію квартир, яка не завершилася й досі, з іншого — не було визначено статус власників квартир як співвласників будинку.

Це дозволило місцевим органам влади без згоди власників квартир активно розпродавати горища, підвали, підсобні приміщення житлових будинків. Не допомогло навіть рішення Конституційного суду, яке підтвердило право власників квартир на спільну власність будинку.

Відсутність чітко визначених меж прибудинкових територій також дозволило органам місцевої влади нахабно віддавати їх іншим особам. Інколи доходить до повного абсурду, коли в оренду чи приватну власність іншим особам віддається вся прибудинкова територія житлового будинку, аж до входу в нього.

При цьому відсутність реального механізму функціонування об'єднання співвласників призводить до того, що послуги з утриманням будинку та прибудинкових територій їм надають ЖЕКи чи якісь приватні структури, на які власники квартир не мають жодного впливу. Про якість послуг у цьому випадку, зрозуміло, говорити зайве.

Виконавча влада робить вигляд, що вона розпочала цю реформу. Так, закон про об'єднання співвласників квартир є, але там відсутній реальний механізм проведення повноважних зборів та прийняття рішень, які не можна легко оскаржити в суді. Сам процес створення ОСББ розтягують до 2014 року, але тривати він може ще 20 років.

Тим, хто побажає створити ОСББ, обіцяють провести перший капітальний ремонт будинку за бюджетні кошти, хоча всі розуміють, що таких можливостей держава не має. Ті, хто наважуються створити ОСББ, зіштовхуються з украй зношеними комунікаціями. Витрати на їх підтримання значно більші, ніж усі комунальні платежі.

Крім того, центральна влада, йдучи хибним російським шляхом, намагається впровадити інститут великих управляючих компаній, які мають замінити комунальні ЖЕКи. Ті начебто повинні мати кошти на капітальний ремонт будинків.

Однак російський досвід довів, що ніяких значних коштів у них нема і бути не може. Вони лише перетворюються на великі ЖЕКи з усіма відповідними вадами.

Що потрібно робити

Спочатку слід визнати, що реформи, розтягнуті на багато років, ні до чого доброго не призведуть. Ми лише будемо спостерігати подальшу руйнацію інфраструктури будинків, що призводитиме до локальних техногенних катастроф і загибелі людей.

Якщо влада хоче реформувати ЖКГ, вона повинна за півроку перевести всі житлові будинки у статус ОСББ. Весь “плач” чиновників і політиків стосовно недоцільності примусового надання людям цього статусу є звичайним фарисейством.

Будь-яка особа-власник автоматично набуває певні права та зобов'язання, пов'язані з цією власністю. Це випливає з самої природи власності. Завдання держави повинно полягати лише в допомозі людям правильно скористатися ними.

Справжня причина розтягування процесу створення ОСББ на роки — бажання якомога довше зберігати можливість незаконного відчуження приміщень та прибудинкових територій. Необ'єднаним людям важко захищати власні інтереси.

До того ж відсутність ОСББ дозволяє легко нав'язати власникам квартир послуги приватних управляючих компаній, які, як і в Росії, перетворяться на монопольних монстрів, які ще нахабніше розкрадатимуть кошти, ніж це робили навіть ЖЕКи.

Більше того, вони ще й оголошуватимуть себе банкрутами, залишаючи власників квартир без будь-яких надій на повернення їм коштів, які мають акумулюватися для проведення поточних та капітальних ремонтів будинків.

Таким чином, треба здійснити рішучі кроки, спрямовані на якомога швидше повсюдне створення ОСББ. Це, зрозуміло, передбачає прийняття низки змін до законодавства, які спростять їх заснування та функціонування.

По-перше, необхідно зробити публічною інформацію про реальних власників квартир та всіх нежитлових приміщень. Без цього ні утворити, ні забезпечити нормальне функціонування ОСББ неможливо.

По-друге, як і в звичайному господарському товаристві, слід встановити, що кількість голосів на загальних зборах визначається розміром власності. Якщо йдеться про житлові будинки, то це загальна площа в будинку, яка належить власнику, причому це стосується і житлових, і нежитлових приміщень.

Зрозуміло, що для рішень, пов'язаних з відчуженням майна та залученням кредитів потрібно передбачати згоду 66-75% голосів від їх загальної кількості.

По-третє, треба передбачити процедуру прийняття рішень співвласників будинку шляхом збирання підписів. Сьогодні одна з ключових проблем на загальних зборах ОСББ та ЖБК — відсутність кворуму.

Наступною складовою цієї частини реформ є вирішення проблеми з капітальним ремонтом будинків. Формальне зобов'язання держави — провести перший капітальний ремонт після формування ОСББ за бюджетні кошти — є нереалістичним.

Навіть якщо уявити, що в тих чи інших будинках буде проведений капремонт за державний кошт, виникає проблема, як збирати кошти на наступні капітальні ремонти, які доведеться робити через п'ятнадцять-двадцять років.

Очевидно, що збирання та зберігання цих коштів у банках на такий довгий строк пов'язане з ризиками їх знецінення, що вже траплялося з коштами ЖБК. До того ж, за якість капітальних ремонтів, проведених за бюджетні кошти, не буде з кого спитати.

Вони будуть “дарованим конем”, до якого ніхто не зможе особливо придивлятися. Зрозуміло також, що розкрадатися бюджетні кошти, виділені на такі капітальні ремонти житлових будинків, будуть повсюдно з відвертою нахабністю.

Отже, потрібен інший шлях, і тут не треба видумувати велосипед. У деяких країнах діють державні чи муніципальні фонди капітального реформування житла, які формуються за рахунок коштів державного та місцевих бюджетів.

Якщо говорити про Україну, то у такий фонд можна залучати і довгострокові цільові кредити міжнародних фінансових інституцій та НБУ. Такий державний фонд повинен мати статус позабюджетного фонду, який управляється, наприклад, Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства.

Кожне ОСББ повинне мати право на отримання пільгового довгострокового — на 15-20 років — кредиту за рахунок коштів цього фонду.

Спочатку має проводитися обстеження житлового будинку та визначення поетапного фінансування ремонту, розтягнутого на п'ять-сім років. Враховуючи обмежені фінансові можливості такого фонду, самі мешканці повинні визначати пріоритети та послідовність отримання та спрямування цих коштів.

Причому якщо йдеться про перший капітальний ремонт, то десь на 80% він повинен фінансуватися за рахунок безповоротної фінансової допомоги фонду, а 20% коштів повинні видаватися у вигляді довгострокового кредиту із ставкою не більше 4%.

Важливість такого підходу пов'язана з тим, що члени ОСББ у цьому випадку стають зацікавленими в максимально ефективному та раціональному використанні цих коштів, а тому можливості для їх розкраданні суттєво скорочуються.

Оформлюватися і повертатися такі позики можуть через комерційні банки, в першу чергу, через ті, що обслуговують поточні рахунки ОСББ.

Сферу послуг з утримання будинків слід максимально демонополізувати, як і всю систему послуг в ЖКГ. Може, тоді зникне необхідність в абсурдній ідеї встановлювати тарифи на комунальні послуги по всій країні централізовано.

Послуги з ремонту будинкової каналізації, тепломереж, електрики, дахів та внутрішніх майданчиків, прибирання будинків та прибудинкових територій, бухгалтерські послуги — все це треба віддати на відкуп малим підприємцям.

Цілком імовірно, що ОСББ, особливо з малою кількістю квартир, будуть зацікавлені в укладанні угод з управляючими компаніями, які надають комплексні послуги, але це теж має визначити ринок, а не місцеві чиновники.

Головне, щоби при цьому на законодавчому рівні була визначена обов'язковість розщеплення комунальних платежів через розрахункові центри у банках.

Це повинно унеможливити ситуацію, коли управляюча компанія чи ОСББ, якщо воно візьме на себе такі функції, використає кошти з комунальних платежів не за призначенням, а потім постачальники тепла, води чи електроенергії припинять надання послуг на підставі начебто простроченої заборгованості.

Отже, потрібно негайно створювати ОСББ, але це треба робити в комплексі з іншими кроками, які забезпечать ефективне функціонування цих об'єднань.

Борис КУШНІРУК