В Киеве — обвал цен на жилье. Почему дешевеет недвижимость и изменит ли ситуацию льготная ипотека

В Киеве и многих других регионах Украины идет обвал цен на недвижимость.

Напомним: после недавнего открытия рынка, когда снова заработали реестры и появилась возможность оформлять сделки купли-продажи, начались “качели”.

Некоторые продавцы выставляли квартиры по довоенным ценам, некоторые — даже дороже (считая, что в Украине из-за больших повреждений жилого фонда теперь будет дефицит квадратных метров). Но нарастала также тенденция больших скидок, когда под конкретного покупателя хозяева снижали цены. Причем, так как ожидаемого роста спроса пока так и не произошло, армия продавцов, готовых на распродажу, только увеличивается.

По словам эксперта рынка недвижимости Ирины Луханиной, в пригороде столицы ценники на жилье рухнули на 50%. Дом на 80 квадратов или таунхаус с небольшим участков реально купить за 50 тысяч долларов.

В самом Киеве скидки на квартиры не такие большие, но получить дисконт в 30% и даже больше уже вполне реально. Как говорит Луханина, чтобы ускорить продажи, жилье начинают продавать на аукционах — выставляя объект по минимальной цене и уже с учетом реального спроса повышая ее, если есть такая возможность.

При этом выставленной на продажу и в аренду недвижимости (начиная от квартир и домов, и заканчивая офисами и складами) — в разы больше, чем потенциальных покупателей и арендаторов. Если так пойдет и дальше, цены могут еще упасть. То есть к воплощению в жизнь прогнозов о “квартирах в Киеве по 10 тысяч долларов” — все ближе.

Показательно, что анонсированного возобновления строительства жилых объектов в большинстве регионов пока так и не произошло. На некоторых новостройках имитируют видимость работ, чтобы заманить потенциальных клиентов в отделы продаж.

Недавно Кабмин анонсировал льготную ипотеку для некоторых категорий граждан (военные, врачи, педагоги). В теории, если эти программы запустят, рынок может хоть немного оживиться. Но как будет на практике — пока вопрос.

Разбирались, что происходит на рынке недвижимости и будут ли квартиры в Киеве по 10 тысяч.

Большое переселение арендаторов

Рынок аренды и в Киеве, и в регионах сейчас самый живой. Тем не менее ценники, по сравнению с довоенными, заметно упали.

По словам главы компании “Дельта Консалтинг” Романа Рябова, арендные ставки на столичные офисы упали в 2-3 раза. “Такая тенденция по всем районам Киева — от Печерска до Левого берега. Небольшие помещения, которые ранее выставлялись по 10-12 тысяч гривен, сейчас можно снять от 3,5 тысячи до 6 тысяч”, — говорит эксперт.

По словам Ирины Луханиной, спросом сейчас пользуются или совсем крохотные офисы (до 20-30 квадратов) или большие — по 300-350 квадратов (чаще всего такие помещения ищут IT-компании). При этом, как говорит Луханина, “шикарные офисы, которые ранее выставлялись по 20 долларов за квадрат, реально снять за 7 долларов”.

То же самое с коммерческими площадями — арендаторы ищут небольшие помещения по 40-50 квадратов под салоны красоты и магазинчики. “Снимают все самое дешевое, без привязки к районам”, — отмечает эксперт.

По жилью в Киеве ситуация аналогичная. Съемные квартиры и в старом фонде, и в новостройках, сильно подешевели в первые месяцы войны и пока не дорожают, несмотря на все попытки хозяев “раскачать ценники”.

Главная причина — низкий спрос. По оценкам Луханиной, по сравнению с довоенными временами, количество сделок по аренде в Киеве упало на 60-70%.

“Многие горожане уехали за границу или в другие регионы. Плюс — нет притока аудитории, которая традиционно снимала жилье — студентов, трудовых мигрантов и др”, — добавил Рябов.

Отметим, что владельцы съемных квартир рассчитывали на рост цен с сентября. И многие в договорах с арендаторами даже прописали возможность пересмотра ставок.

Но риэлторы сомневаются, что с осени съемные квартиры станут дороже.

“Сейчас идут очень большие миграции квартиросъёмщиков. Люди живут по 2 месяца и съезжают на другую квартиру  — дешевле и лучше. Благо, выбирать есть из чего. Ранее в договорах был пункт о том, что владелец может не возвращать гарантийную сумму за месяц аренды, если жильцы съезжают раньше оговоренного срока. Но сейчас этого пункта нет — его убрали с учетом быстро меняющейся военной обстановки и под давлением клиентов. Активные миграции квартиросъемщиков не позволяют хозяевам повышать ценники. Более того, арендаторы за свои “три копейки” требуют все больше и больше комфорта. Скажем, снимая двушку за 8 тысяч, арендаторы хотят получить посудомойку, кондиционер, не говоря уже о стиральной машине”, — рассказывает Ирина Луханина.

Кардинально иная ситуация в “спокойных” западных и центральных областях страны.

Сейчас там наблюдается вторая волна переселенцев из восточных и южных регионов. Также западные города выбирают в качестве “перевалочного пункта” многие беженцы, которые возвращаются из Европы. Они пока не уверены, что стоит возвращаться домой, поэтому оседают недалеко от границы “протестировать” теперешнюю жизнь в Украине.

Поэтому во многих городах снова пошли вверх ценники на аренду, которые, напомним, зашкаливали в первые месяцы войны, а затем пошли вниз.

В западных областях многие хозяева выставляют ценники в долларах. К примеру, в Черновцах среднестатистическая съемная квартира стоит 170-180 долларов в месяц. Это чуть ли не вдвое ниже, чем на пике цен весной этого года, но на 15-20 долларов выше, чем, к примеру, в июне.

Во Львове, где “первую волну” переселенцев встретили заоблачными ценами до 1-2 тысячи долларов в месяц, сдающегося жилья пока много. Тем не менее ценники держатся на уровне киевских, а то и выше. За единичку просят 6-10 тысяч в зависимости от района и состояния. В столице за 8 тысяч уже можно снять двушку.

Пошли в рост цены на аренду в небольших городах Винницкой, Полтавской, Кировоградской областей, куда массово приезжают переселенцы из востока и юга страны.

“У нас на одну местную машину — две на харьковских номерах, приезжих очень много. За съемным жильем очереди стоят”, — рассказала нам жительница Миргорода Полтавской области Елена. На OLX квартиры в этом городке выставляются по цене киевских. К примеру, единичка  стоит 7-8 тысяч гривен. При этом хозяева выставляют ряд требований к постояльцам. “Проживание без котов и собак”, — указано в объявлении о сдаче квартиры в районе ж/д вокзала (до центра еще нужно ехать на автобусе) за 8 тысяч гривен в месяц. При этом арендаторам предлагается только “полностью меблированное” жилье, о технике в объявлении нет ни слова.

В восточных и южных регионах, где фронт близко, тенденция прямо противоположная — жилье падает в цене. Скажем, в Харькове однокомнатная квартира возле метро “Победа” предлагается в аренду за 3 тысячи гривен. Есть мебель, бытовая техника, бойлер.

В целом, по прогнозам риэлторов, в аренде ситуация будет и дальше напрямую зависеть от событий на фронте и миграции населения — чем больше будет поток переселенцев в тот или иной город, тем выше соблазны у хозяев жилья повысить ценники.

Минус 50% на дома и квартиры с аукционов

В сегменте купли-продажи жилья ситуация тоже меняется.

Главный тренд — снижение цен.

В городах, приближенных к зонам боевых действий, ценники пошли вниз уже давно. К примеру, в Харькове, по словам Рябова, жилье подешевело на 40% еще пару месяцев назад.

Но в более спокойных регионах и в Киеве хозяева квартир до последнего держали ценники на довоенном уровне, а некоторые даже повышали на 10-15%, считая, что с учетом большого разрушения жилого фонда их уцелевшие апартаменты будут на вес золота.

И сейчас, если судить по объявлениям, ценники просели несущественно.

Но в реальных сделках цены совсем другие, говорит Луханина.

По ее словам, в пригороде Киева жилье подешевело на 50%. К примеру небольшой дом до 80-100 квадратов или таунхаус можно купить за 50 тысяч долларов. Это уже с ремонтом — заходи и живи.

“Объекты, которые подешевели вполовину, люди хоть как-то берут. За счет большого снижения цен пригородный рынок немного восстановился в объемах. Количество сделок составляет порядка 20% от довоенного уровня. Это много, учитывая, что в Киеве этот показатель меньше 10%”, — говорит Луханина.

В столице, по ее словам, скидки не такие большие, но 25-35% выторговать уже можно. Напомним: еще недавно больше 15% продавцы практически не уступали.

“В Киеве хозяева менее охотно торгуются, чем по пригороду. Возможно, причина в том, что вблизи столицы продают дома и дачи те же киевляне, для которых эти объекты — не основное место жительства. То есть люди просто избавляются от “лишней” недвижимости”, — говорит Луханина.

Минус 30%, по ее словам, реально получить на сравнительно дорогие квартиры. Скажем, начальный ценник в 150 тысяч долларов в процессе торга падает до 100 тысяч.

На дешевых квартирах по 30-40 тысяч скидки меньше, но минус 20% от первоначальной цены выбить все же реально.

При этом появилась интересная тенденция — продавцы стали выставлять жилье на аукционы.

“Изначально ставят максимально низкий ценник и отводят пару дней на просмотры. Создается впечатление повышенного спроса, так как люди приходят на просмотры, пересекаясь друг с другом. В итоге предлагают потенциальным покупателям играть на повышение, и продают жилье тому, кто даст больше. В нынешних условиях такой формат позволяет сформировать действительно рыночную цену и продать объект максимально быстро”, — говорит Луханина.

Она приводит такой пример: трёхкомнатную квартиру на массиве выставили за 53 тысячи (хотя изначально хозяин хотел больше 60 тысяч). В процессе “аукциона” жилье продали за 57 тысяч и, что важно, за несколько дней.

Впрочем, по словам Рябова, разогреть рынок пока не получается — сделок очень мало.

“Если говорить о ценах, то снижать их в большинстве городов готовы преимущественно владельцы жилья в старом фонде. Квартиры в домах не старше 10 лет по-прежнему выставляются по довоенным ценам или даже дороже — это касается и Киева, и Винницы, и Львова. Исключение — разве что по городам, где неспокойная военная обстановка. Скажем — в Харькове цены упали на 40%. Прецеденты скидок есть по всей стране, но пока сложно судить, стало ли это рыночной тенденцией и можно ли уже говорить об “обвале” на рынке недвижимости. Ведь сделок очень мало”, — отметил Рябов.

Новостройки с мебелью и аренда вместо покупки

Пока так и не произошло анонсированного возобновления работ по новостройкам. На этапе открытия рынка о “расконсервации” объектов заявили многие застройщики. Но по факту некоторые компании открыли отделы продаж и начали имитировать активность на стройплощадках. 80% киевских новостроек не открыли даже для продаж, — говорит Луханина.

В пригороде ситуация лучше — достраивают жилые объекты в коттеджных городках. Возобновились работы на отдельных новостройках в “спокойных” регионах — Виннице, Львове, Ивано-Франковске.

Но в целом, как говорит соучредитель и управляющий партнер компании iNSPI Development Владимир Семенцов, не только на данный момент, но и дальше — до 2024-2025 годов покупателей будут интересовать квартиры в уже построенных домах — вкладываться в “фундаменты” люди не будут.

То есть не будет притока покупательских денег застройщикам (хотя многие компании строили именно на те средства, которые собирали с покупателей).

Поэтому, по мнению Семенцова, первичка будет очень сильно меняться.

Во-первых, спрос и стройки сдвинутся поближе к западной границе. Для людей — это хоть какие-то гарантии безопасности, для застройщиков — упрощение логистики по доставке стройматериалов.

Во-вторых, “исчезнут” деньги покупателей, за которые застройщики могут вести работы. Так как никто на “этапе котлована” вкладывать деньги не рискнет. Придется привлекать инвесторов или брать кредиты, а первые деньги от продаж квартир пойдут уже после сдачи объектов в эксплуатацию.

В свете этого все больше новостроек будут выставляться на продажу не просто после сдачи дома, но уже с ремонтом и даже мебелью. И, понятно, уже по более высоким ценам, чем “после строителей”.

Ясно, что такие проекты потянут далеко не все. Поэтому, как прогнозирует Семенцов, стоит ожидать укрупнения рынка, слияния строительных компаний в большие холдинги и прицел на масштабные проекты (на больших территориях, скажем, участках по 10 гектар и больше). 

Эксперт говорит о еще одной важной тенденции — постепенном переходе от владения жильем в новостройках к пользованию (как это происходит во многих странах Европы). Этому будет способствовать как повышение ценников на новые дома, так и мобильность украинцев, которые, как прогнозируется, станут ездить за работой по всей стране, а также “страх потерять имущество”.

Как будет работать льготная ипотека

Впрочем, пока главное для продавцов и первички, и вторички — разогреть рынок, чтобы пошли реальные сделки.

Одним из стимулов может стать ипотека, — говорит Луханина.

Мы уже писали, что недавно Кабмин объявил о возобновлении льготной ипотеки для отдельных категорий граждан — военных, переселенцев, медиков, педагогов. В постановлении Кабмина №856 прописан старт программы уже с октября этого года.

Условия следующие: процентная ставка — 3% или 7% годовых (в зависимости от категории заемщика: 3% — для военнослужащих, медиков, научных сотрудников и педагогов, 7% — для внутренних переселенцев, ветеранов, участников боевых действий), ссуда на 20 лет с обязательным взносом не менее 20% от стоимости жилья. В постановлении прописано, что в случае изменения категории заемщика, может меняться процентная ставка. То есть получается, что, если военнослужащий, получивший кредит под 3%, к примеру, уйдет в запас и станет ветераном-участником боевых действий, то ставка вырастет уже до  7%. То же самое по медикам, которые, к примеру, уйдут работать в другую сферу.

Критерии отбора заемщиков следующие:

• Человек должен относиться к одной из категорий, перечисленных в постановлении №856 (военнослужащие ВСУ, СБУ, разведки Минобороны, медики, педагоги, научные сотрудники, ветераны и участники боевых действий, внутренне перемещенные лица переселенцы). В постановлении Кабмина есть пункт, в котором к списку потенциальных претендентов на льготную ипотеку отнесены также “другие граждане Украины, которые не имеют собственной жилой недвижимости или в собственности которых менее 52,5 квадратных метра на семью из одного человека и дополнительно 21 квадратный метр на каждого следующего члена семьи. Такому критерию вообще соответствует половина страны, если не больше. Поэтому, если все прописанные нормы будут выполнять, на льготную ипотеку могут претендовать многие украинцы, а не только “льготные категории”;

• Возраст от 18 до 70 лет;

• Платежеспособность. Тут сюрприз для заемщиков — четких критериев нет, платежеспособность должны оценивать банки в соответствии со своими внутренними нормативными документами. Для финучреждений это реальный механизм отметать лишних претендентов;

• Не более 52,5 квадрата в собственности потенциального заемщика, если он живет один, дополнительно по 21 квадрату на каждого члена семьи. При этом не будут учитывать недвижимость, расположенную в районах боевых действий или на захваченных территориях.

Какие объекты можно будет купить по льготной ипотеке:

• Те, что расположены вне зоны боевых действий и оккупированной территории;

• Стоимость которых не превышает оценочную стоимость, проведенную оценщиком или работником банка;

• Квартиры в фонде временного проживания;

• Жилье государственной и коммунальной собственности

• Жилье в многоквартирных домах, принятых в эксплуатацию не позже 10 лет назад

• Расчет площади — 52,5 квадрата для заемщика плюс 21 квадрат на каждого члена семьи

• Стоимость квадратного метра жилья под ипотеку не должна превышать расчетную цену строительства жилья, определенную Минрегионом, для Киева, Днепра, Одессы, Львова — более чем в 2,5 раза, для областных центров — более чем вдвое, для остальных населенных пунктов — более чем в 1,75 раза. Если превышение есть, заемщик, чтобы получить льготную ипотеку, должен будет покрыть его за свой счет при первом взносе.

Программа начнет действовать с 1 октября. Но до этого Минфин еще должен найти средства на ее финансирование.

То есть ограничений много, и сколько реально людей сможет получить льготную ипотеку — непонятно, а значит, пока нет возможностей оценить — повлияют ли кредиты на рынок недвижимости или нет — говорит Рябцев.

“Льготная ипотека может увеличить спрос на вторичке на 5-7% в отдельных регионах, в частности Киеве, Львове, Одессе. На первичку эти программы никак не повлияют”, — сказал нам один из киевских застройщиков.

Отметим, что сама программа льготной ипотеки не нова — ее запустили еще до начала войны. Тогда же эксперты подсчитали, что для сохранения льготных ставок государство должно ежегодно вливать в “Укрфинжитло” примерно по 20 млрд гривен. В 2021 году под такие вливания должны были выпустить ОВГЗ. Где будут брать деньги сейчас — когда в стране идет война, а дефицит бюджета просто огромный — вопрос открытый.

“Есть риски, что программа не сработает так же, как не сработали предыдущие ипотечные кредиты под 7%. Вместо подобных диковинных предложений, стоит сконцентрироваться на создании реального механизма восстановления и компенсации жилья тем, кто его потерял во время войны. Есть намного более важная проблема компенсации поврежденного жилья — и ее нужно решать, так как это уже обещано гражданам. На данный момент идет только регистрация поврежденного жилья в “Дие”, — констатировали в общественной организации “Европейский институт”.

В целом в профильной среде есть предположения, что льготной ипотекой попытаются заменить обещанные государством компенсации уничтоженного жилья, по крайней мере, для платежеспособной части граждан. Насколько они оправдаются и будет ли на практике вообще работать ипотека под 3%, покажет время.