Снести нельзя ремонтировать: как в Украине решить вопрос старых “хрущевок”

Панельные пятиэтажки в свое время помогли решению жилищной проблемы в Советском Союзе. Однако сегодня эти дома не соответствуют современным требованиям, требуют значительных средств на текущее содержание, а порой даже представляют опасность для жителей. Как можно решить проблему устаревшего жилья в Украине, разбирался “Апостроф”.

Временное решение, ставшее длительной проблемой

Жилищный вопрос являлся одной из самых острых социальных проблем в Советском Союзе. В течение нескольких десятилетий коммунистическое руководство игнорировало эту проблему, не особенно заботясь тем, где будут жить миллионы новых работников промышленности, привлеченные из сел в процессе индустриализации.

Однако после Второй мировой войны проблема обострилась настолько, что советская власть все же была вынуждена заняться вопросами быта. Выходить из жилищного кризиса было решено с помощью типовых панельных домов, которые можно было строить очень быстро и с минимальными затратами.

Первый жилой массив из пятиэтажных домов, которые впоследствии получили название “хрущевки” — в честь тогдашнего генсека Никиты Хрущева — появился в конце 50-х годов прошлого века в московском районе Черемушки. Опыт оказался удачным и вскоре аналогичные пятиэтажки начали возводить в городах по всей территории Советского Союза и соседних стран социалистического лагеря.

Тогда “хрущевки” считалось временным решением. Ведь через 25-30 лет планировалось построить коммунизм, при котором все советские люди переселятся в комфортное жилье, а пятиэтажки будут снесены за ненадобностью.

Однако история пошла другим путем. “Хрущевки”, большинству из которых уже исполнилось 60 лет, стоят до сих пор. В них живут миллионы жителей Украины и у них нет альтернативы этому жилью.

Между тем, дома, не рассчитанные на столь длительный срок эксплуатации, в значительной степени исчерпали свой запас прочности.

“В Украине сейчас примерно 1,2 миллиарда квадратных метров жилья в многоэтажках, — рассказывает президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе. — 3-5% из них относятся к аварийному жилью, то есть эти дома уже представляют опасность для людей, которые в них проживают. В то же время 80% многоэтажек относятся к устаревшему жилищному фонду. Они не отвечают современным требованиям энергоэффективности, коммуникации в них в значительной степени износились и уже не выполняют свои функции так, как положено. Поэтому стоимость обслуживания этих домов гораздо выше, чем у нового жилья”.

А как у соседей? Европейский и российский пути

Большинство стран, в которых есть большое количество панельных домов, подобных “хрущевкам”, уже давно занимаются решением этих проблем. Пути для этого избираются разные. В Восточной Германии и Польши еще в начале 90-х годов стартовала массовая реконструкция старых пятиэтажек. Позже в этом же направлении двинулись и прибалтийские государства. В каждой стране реконструкция происходила в соответствии с имеющимися средствами.

Например, в богатой Германии проекты часто предусматривали такое количество пристроек и новых архитектурных элементов, что порой трудно даже представить, что где-то внутри этих нарядных домиков находятся старые “хрущевки”.

В Польше и Прибалтике реконструкция имела скромный вид. Дома утепляют, заменяют внутренние коммуникации, ремонтируют крышу и красят фасад. В результате жители получают более комфортное жилье, которое, по крайней мере, не представляет опасности для людей. Программы реконструкции устаревшего жилья в этих странах работают давно и на сегодняшний день проблему “хрущевок” можно считать практически решенной.

В России пошли другим путем. Случаи реконструкции старых панельных домов там единичны. Зато в Москве в конце 90-х годов была запущена программа сноса хрущевок. По этой программе с карты города исчезли целые микрорайоны, включая некогда знаменитые Черемушки. Всего в программу попало 1772 дома.

Их жители было частично добровольно, частично принудительно, переселены в новые, специально для этого построенные дома. А на месте разрушенных кварталов застройщики возводили новое жилье для тех, кто был способен его приобрести.

Впрочем, такая программа реализована только в Москве, которая отличается очень высокой стоимостью земли и недвижимости. В других российских городах проблема “хрущевок” не решается никак.

Украина, как типичная постсоветская страна, также имеет проблему с устаревшим жилым фондом. И масштаб этой проблемы является огромным. Только в Киеве насчитывается 3181 панельная пятиэтажка. Общая жилая площадь этих домов составляет более 8,7 миллиона квадратных метров. В более 210 тысячах квартир проживают 415 000 человек.

Такое количество аварийного жилья постоянно угрожает возникновением различных чрезвычайных ситуаций, в том числе, аварий и гибели людей. Однако за годы независимости никаких существенных шагов по выходу из этой ситуации государство не сделало.

Время планировалось пойти московским путем: отселить жителей и на месте разрушенных домов возвести новое коммерческое жилье. Даже был принят специальный закон. Однако этот проект не сработал из-за того, что украинские условия радикально отличаются от московских.

Ведь сразу возникает вопрос, как заставить всех жителей аварийных домов выселиться. В России для этого достаточно выдать соответствующее распоряжение. В Украине любая попытка решить такой вопрос силовым способом приведет только к скандалу и противостояниям, которые вряд ли закончатся победой власти и застройщиков.

Чтобы побудить людей к добровольному переселению, был даже принят специальный закон, согласно которому выселенным жителям нужно предоставлять жилую площадь в 1,5 раза большую, чем та, которую они имеют. Причем в том же районе города.

Но такая схема не устроила уже застройщиков. Если в себестоимость нового жилья включить построение дополнительных домов в 1,5 раза больших, чем те, что сносятся, она станет слишком велика для украинского рынка недвижимости.

“Если такой порядок еще можно попробовать применить в некоторых районах Киева, то в областных и районных центрах он вообще не сработает, — говорит директор аналитического центра Cedos Иван Вербицкий. — Ведь стоимость недвижимости там ниже, поэтому такой проект никогда не станет рентабельным. Еще один минус подобного способа решения проблем заключается в том, что стареют на самом деле не только “хрущевки”. Допустим, сейчас мы разрушим 5-этажные дома и построим на их месте 20-этажные. А что делать через 60 лет? Сносить эти и строить на их месте 40-этажные?”.

Новый законопроект: 100-процентного согласия не понадобится

В поисках приемлемого варианта решения вопроса Министерство развития общин и территорий (Минрегион) разработало законопроект, который должен повысить интерес строительных компаний к проектам по замене и реконструкции устаревшего жилья.

Законопроект делегирует право установления коэффициента местным органам власти, которые должны определять его размер в соответствии с реалиями местного рынка недвижимости. Кроме того, предлагается отказаться от условия, когда для расселения дома требуется согласие 100% владельцев квартир, так как этого добиться практически невозможно. Согласно проекту, эту норму планируют снизить до 75%.

“При этом в законопроекте прописано, что новые квартиры должны быть предоставлены в пределах той же административной единицы (например, района города), чтобы люди после переезда имели возможность пользоваться той же инфраструктурой — поликлиникой, школой, детсадом и т.д.”, — говорит Лев Парцхаладзе.

Также, согласно проекту закона, застройщик должен сделать ремонт в новых квартирах и взять на себя все расходы на переезд.

Без помощи власти проблему не решить

Однако даже при отсутствии нормы о полуторакратном увеличение площади жилья, проекты, связанные со сносом старых домов, могут быть экономически выгодными только в столице и некоторых крупнейших украинских мегаполисах. Во всех остальных случаях решение проблемы устаревшего жилья лежит в плоскости капитального ремонта, мероприятий по повышению энергоэффективности, замены внутридомовых коммуникаций.

“Последние капитальные ремонты многоэтажек проводились в Украине еще в 80-х годах прошлого века, — говорит Иван Вербицкий. — Но потом этот процесс остановился. Еще в 90-х годах было приняты популистские решения об исключении из платы за обслуживание домов начислений на капитальный ремонт. Поэтому сегодня эти деньги взять неоткуда”.

Одной из причин сложившейся ситуации, по мнению эксперта, является поспешная приватизация жилищного фонда, начавшаяся почти сразу после обретения независимости. При этом коммунальная реформа не проводилась, и мощных структур, которые могли бы осуществлять эффективное управление домами, не было создано.

“Вместе с тем, в странах Восточной Европы не так спешили с приватизацией квартир, — говорит Иван Вербицкий. — Зато дома были переданы в управление крупным компаниям, которые, накапливая средства по квартирной плате жителей, занимались планомерной реконструкцией домов. У нас же сегодня нет ни необходимых средств, ни организационных структур, которые могли бы их накопить и обеспечить обновление домов”.

Впрочем, время не стоит на месте, и под давлением нарастающих проблем со старыми домами украинское общество ищет выход из сложившейся ситуации. По мнению эксперта Международного центра перспективных исследований Егора Кияна, реальным решением проблемы может стать привлечение государства к процессу комплексной реконструкции и модернизации жилья.

“Главный вопрос в этом процессе, конечно, финансирование, — считает Егор Киян. — К сожалению, наше население лишено возможности провести эти работы полностью за свой счет за низкого уровня доходов. В то же время, выполнение реконструкции только за счет власти также не является правильным решением, поскольку у местных властей есть много других функций”.

По мнению эксперта, удачным компромиссом могли бы стать проекты софинансирования, в которых часть средств вносили бы сами жители домов, а часть — местный бюджет. Такой порядок позволил бы с одной стороны привлечь к делу инициативу самих совладельцев, с другой — облегчить им финансовое бремя. Центральная власть, в свою очередь, может обеспечить необходимую для воплощения проектов софинансирования законодательную базу, а также дотации местным общинам на их реализацию.

“Реконструкция устаревшего жилого фонда является общим интересом власти и общества, — говорит Егор Киян. — Она позволит достичь нескольких важных целей. В первую очередь, это, конечно, устранения опасности разрушения домов и связанных с этим материальных и человеческих потерь. Кроме того, реконструкция позволит снизить энергопотребление, а также радикально улучшить внешний вид городов, сделав их более комфортными и привлекательными как для местных жителей, так и для туристов. Таким образом, реализация этих проектов принесет пользу не только жителям “хрущевок”, но и общинам в целом”.

Роберт ВАСИЛЬ