Рейтинг рантье-2015

Как и 2014-й, прошедший год оказался тяжелым для владельцев коммерческой недвижимости, но хуже всего пришлось отельерам.

По данным Ассоциации “Звездочных отелей”, сейчас заполняемость киевских гостиниц составляет 42—50%, что на 3—10 п. п. больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Многие гостиницы поспешили поднять цены, но по итогам 2015‑го мало кому из них удастся выйти в прибыль. В регионах дела обстоят еще хуже. Количество пустующих площадей превышает 60%.

Именно поэтому Forbes при составлении рейтинга не учитывал сегмент отелей. Это привело к тому, что некоторые завсегдатаи, например Александр Бабаков и Евгений Гинер, контролирующие отель­ного оператора Premier Hotels and Resorts (“Премьер Интернешнл”), не вошли в список самых богатых рантье; такая же участь постигла и Леонида Юрушева.

Многие объекты недвижимости остались на территории аннексированного Крыма или Донбасса, где сейчас проходит АТО. Эти активы, если даже и не были разрушены или отобраны, все равно перестали приносить стабильный доход. Поэтому некоторые игроки потеряли свои места в рейтинге и спустились на строчки ниже. Лидером по “потерянным” активам стал Ринат Ахметов. В Донецке у него остались два офисных здания и два отеля. Не повезло и Геннадию Корбану. В Крыму были национализированы три его объекта: отель “Крым”, находящийся прямо на ялтинской набережной, пансионат “Энергетик” и отель “Массандра”.

Владельцам бизнес‑центров повезло больше, чем отельерам. Спрос на офисные помещения сохранился, однако выиграли те игроки, которые могут предоставить комфортное соотношение цены и качества. Средний уровень вакантности в бизнес-центрах Киева составляет 25—30%.

Лучшая ситуация у владельцев торговых центров.

Оба сегмента коммерческой недвижимости спасают индивидуальные договорен­ности. Тенденция обна­ружилась еще в 2014 году и стала массовой в 2015-м.

Арендаторам предоставляют арендные каникулы, ставку отвязывают от доллара или применяют фиксацию “условного” курса. Часто офисные помещения предоставляют или с высоким уровнем базовой отделки, или разрешают сделать ремонт в счет арендных платежей.

В сегменте торговой недвижимости арендную ставку частично привязывают к выручке. Важную роль играет площадь помещения: чем она больше, тем более гибким может быть владелец в переговорном процессе. В итоге объективно оценить доход рантье практически невозможно. Большое количество опрошенных Forbes компаний не могут спрогнозировать, какую точно сумму арендного дохода они заработают по итогам года. Поэтому Forbes впервые сделал упор на арендные площади объектов коммерческой недвижимости. Оценочный годовой доход играет второстепенную роль.

Место	Рантье	Основные объекты	GBA*, кв. м	GLA**, кв. м	Оценочный годовой доход от аренды, млн грн
1	Александр Фельдман	Рынок “Барабашово”	859 200	424 000	800—960
2	Семьи Добрянского, Волошина и Борис Мельничук	Рынок “7 километр”	750 000	370 000	500—700
3	Гарик Корогодский, Александр Меламуд	ТРЦ Dream Town	167 000	90 000	650—715
4	Александр Ярославский	ТРЦ “Караван”	240 000	165 600	420—440
5	Александр Скоробогатько, Александр Пономаренко и партнеры	ТРЦ Ocean Plaza	165 000	72 000	434—500
6	Виктор Полищук	БЦ и ТРЦ Gulliver	119 700	93 300	325—390
7	Хиллар Теддер	ТРЦ Sky Mall, ТРЦ “Проспект”	226 400	150 500	210—360
8	Вагиф Алиев	БЦ “Парус”, БЦ Senator	110 400	83 500	319—382
9	Игорь Никонов и партнеры (Вадим Столар, Степан Черновецкий)	БЦ 101 Тower, БЦ IQ	107 000	78 500	326—369
10	Владимир Школьник	сеть БЦ Forum	154 000	123 850	200—230
11	Роман Лунин	ТЦ “Альта Центр”, сеть ТРЦ “Экватор”	190 000	152 000	130—160
12	Вадим Ермолаев	ТРК “МОСТ‑сити”, Cascade Plaza	257 000	110 000	230—260
13	Анатолий Шкрибляк, Олег Яковенко и партнеры	ТРЦ “Фабрика”, ТРЦ “Форум Львів”	83 000	116 600	120—140
14	Ринат Ахметов	БЦ “Леонардо”	39 800	34 000	300—310
15	Виктор Юшковский и партнеры	ТРЦ “Космополит”	160 800	85 000	220—260

*GBA — общая площадь объектов, **GLA — арендная площадь объектов

 

Рынок “Барабашово” занимает около 85 га. В планах его владельца Александра Фельдмана  — освоить еще 100 га. Это крупнейший рынок не только в Украине, но и в Восточной Европе. Однако беспроблемным актив назвать сложно. В ноябре 2015 года на рынке произошел масштабный пожар. Больше всего пострадала площадка “Новый мир”, на которой реализуются товары широкого потребления. В процессе ликвидации возгорания принимали участие 20 пожарных отделений и пять автомобилей специального назначения. Пожару присвоили четвертый уровень сложности. У Фельдмана есть и менее хлопотные активы. Например, ОТЦ Platіnum Plaza. А для души  — зоопарк Feldman Ecopark.

Семьи Добрянского и Волошина, Борис Мельничук

Компания: “Промтоварный рынок”

Ключевые объекты: рынок “Седьмой километр” (Одесса)

Общая арендная площадь: 370 000 кв. м

 

Соучредителями знаменитого одесского рынка “Седьмой километр” были Виктор Добрянский, Валентин Волошин и Борис Мельничук. Во время президентства Виктора Януковича они продали свои акции братьям Аврамовым, которых называли “смотрящими” от депутата Партии регионов Юрия Иванющенко. После Революции достоинства бывшие собственники через суд смогли вернуть в собственность свои акции. Но Виктор Добрянский к тому времени уже умер. Его наследники и семьи других акционеров начали борьбу за прибыльный актив. Так, директор рынка “Седьмой километр” Василий Мозгальский утверждает, что сегодня войну против одесского рынка ведут два человека: экс‑депутаты облсовета Виктор Чернат‑Добрянский и Денис Волошин.

Гарик Корогодский, Александр Меламуд

Компания: “Вита Веритас”

Ключевые объекты: ТРЦ Dream Тown (две очереди), (Киев)

Общая арендная площадь: 90 000 кв. м

Как и для всех рантье Украины, 2015 год для владельцев торгово-развлекательного центра Dream Тown прошел в процессе поиска компромиссов с арендаторами: кому‑то предоставляли арендные каникулы, где‑то переходили на формулу “арендная ставка плюс процент от оборота” и т. д. В 2015‑м торгово‑развлекательный центр вновь оказался “под подозрением в заминировании”. Однако администрация справилась с ситуацией на отлично: сказался опыт, полученный в 2014 году, когда Dream Тown “минировали” с десяток раз. Напомним, у бизнесменов были планы построить третью часть ТРЦ. Но, как сообщил Forbes Александр Меламуд, сейчас этот проект заморозили из‑за неблагоприятного инвестиционного климата. “Все находится на стадии оформления земли. Но проект забросили и не занимаются им”,  — рассказал он.

Александр Ярославский

Компания: DCH

Ключевые объекты: сеть торговых центров “Караван” (Харьков, Днепропетровск, Киев), отель “Харьков Палас”

Общая арендная площадь: 165 600 кв. м

Торговыми центрами “Караван” управляет компания CDA Real Estate. В конце 2013 года она достроила новый блок ТРЦ “Караван” в Днепропетровске, что позволило увеличить GBA с 13 100 до 97 500 кв. м, а GLA  — с 10 800 до 73 500 кв. м. Генеральный директор CDA Real Estate Даниил Владов рассказывает, что в течение года наблюдались изменения уровня вакантности в объектах. С начала 2015‑го арендаторы, как и рынок в целом, ощутили шок от значительных валютных колебаний, ухудшения покупательских настроений и падения розничного товарооборота почти на 25%. Сейчас, благодаря относительной стабилизации курса доллара, в новый торговый сезон, который традиционно наступает в сентябре, сеть “Караван” вошла с низкой  вакантностью: киевский ТРЦ  — 2%, харьковский  — 0%, днепропетровский  — 5%. Компания также разрабатывает новые проекты коммерческой недвижимости.

Александр Скоробогатько, Александр Пономаренко и партнеры

Компания: “ТПС Недвижимость Киев”

Ключевой объект: ТРЦ Ocean Plaza (Киев)

Общая арендная площадь: 72 000 кв. м

Крупный торгово‑развлекательный центр Ocean Plaza знаменит не только своей площадью, но и скандалами, которые постоянно возникают вокруг него. Сначала умерла акула  — “визитная карточка” торгового центра, потом арендаторы начали протестовать против высоких ставок. Последний скандал был связан с тем, что бизнесмен Геннадий Корбан хотел национализировать ТРЦ взамен своих утерянных проектов в Крыму и предложил продать его на аукционе. Корбан уверяет, что конечным собственником Ocean Plaza являются братья Ротенберги, которые входят в окружение президента РФ Владимира Путина. Однако в “ТПС Недвижимость Киев” говорят, что Ротенберги хоть и были среди бенефициаров, но уже таковыми не являются.

Виктор Полищук

Компания: “Три О”

Ключевой объект: многофункциональный комплекс Gulliver (Киев)

Общая арендная площадь: 93 300 кв. м

Средний уровень вакантности как в бизнес‑центре, так и ТРЦ компании изменился. Если в 2014 году он в среднем был на уровне 12%, то в 2015‑м уменьшился до 5,5%. В частности, в торговой части комплекса сменился один из “якорей”. Ранее на нулевом этаже располагался магазин “Фуршет‑Гурман”, который арендовал все помещение площадью 7000 кв. м. Часть занимал магазин, а остальная площадь сдавалась в субаренду. После того как арендатор уехал, его место заняло обновленное “Сiльпо” и магазин бытовой техники и электроники “Эльдорадо”, который входит в сеть Полищука. Всего за 2015 год в торговой части открылось свыше 30 новых магазинов: Von Kluschke, Sassofono, Décor el Home и др. В бизнес‑центре Gulliver в 2014‑м уровень вакантности составлял 30—32%, в 2015‑м  — 23—25%.

Хиллар Теддер

Компания: Arricano Real Estate plc

Ключевые объекты: ТРЦ “РайON”, “Проспект”, “Солнечная Галерея” (Кривой Рог), City Mall (Запорожье), “Южная Галерея” (Симферополь)

Общая арендная площадь: более 150 500 кв. м

В 2015 году девелопер отстоял свое право построить в Одессе торгово‑развлекательный комплекс Odessa Mall. Ранее этому препятствовала прокуратура области. После получения разрешительных документов от города Arricano планирует реализовать проект за 30 месяцев. Ориентировочная дата введения в эксплуатацию ТРЦ Odessa Mall  — III квартал 2018 года. До разрешения другого конфликта девелопера  — с компанией Stockman Interhold SA Андрея Адамовского за ТРЦ Sky Mall — еще далеко. Напомним, стороны обвиняют друг друга в нарушении договора. 22 октября 2015 года Высокий суд правосудия в Лондоне встал на сторону Arricano Real Estate plc. Но реализовать свое право компания не может, так как в сентябре 2014-го ее долю в проекте “размыли”. Суды продолжаются. Операционное управление Sky Mall осуществляет компания Адамовского.

Вагиф Алиев

Компания: “Мандарин Плаза”

Ключевые объекты: БЦ Senator, БЦ “Парус” (50%), ТЦ “Мандарин Плаза”, БЦ “Доминант” (Киев)

Общая арендная площадь: 83 500 кв. м

Вагиф Алиев в 2015 году совершил самую громкую сделку на рынке недвижимости. Его компания “Мандарин Плаза” полностью вышла из состава собственников Arena Entertainment. Покупателем называют крупную кипрскую компанию, но кто является конечным бенефициаром, Алиев не раскрывает, ссылаясь на условия договора. На рынке же активно обсуждается сценарий фиктивной сделки. Мол, таким образом Алиев спасает свои активы. Но сам бизнесмен говорит о том, что продал Arena Entertainment ради денег, которые планирует направить на реализацию других проектов торгово‑развлекательных центров: Lavina Mall, Blockbuster Mall и Ocean Mall.

Игорь Никонов и партнеры (Вадим Столар, Степан Черновецкий)

Компания: “К.А.Н. Девелопмент”

Ключевые объекты: БЦ 101 Tower, БЦ IQ (Киев)

Общая арендная площадь: 78 500 кв. м

Во второй половине 2015 года Игорь Никонов принял для себя непростое решение  — уйти с должности первого заместителя главы КГГА. Он пояснил, что планирует сосредоточиться на реализации крупных инвестиционных проектов в Киеве: на строительстве индустриального парка и метро на Троещину. Для реализации последнего проекта городу необходимо около $1,3 млрд. Эту сумму Киев хочет получить на 25—30 лет под гарантии правительства. Никонов не решился окончательно уйти из команды мэра и своего давнего друга Виталия Кличко и остался его советником. “Мы с Кличко договорились, что я буду советником, его представителем в Кабинете министров, Верховной раде, буду курировать вопросы реструктуризации задолженностей города, но главная моя задача  — работа над реализацией больших инфраструктурных проектов”,  — говорит он.

Владимир Школьник

Компания: Forum Management Group

Ключевые объекты: Forum Business City, Forum Park Plaza, Forum Lagerhaus, Forum Victoria Park, Forum West Side (Киев)

Общая арендная площадь: 123 850 кв. м

Компании принадлежит крупнейшая в Украине сеть бизнес‑центров. Она управляет девятью БЦ, включая четыре бизнес‑парка и два офисно‑складских комплекса. Девелоперский бизнес Школьника начался в 2002-м. Последний объект  — Forum West Side площадью более 10 000 кв. м  — запущен в 2015‑м. Девелопер реконструирует старые здания и сдает их в аренду. Несмотря на то что для рынка офисных помещений 2015 год оказался не самым легким, Школьнику пока удается удерживать уровень вакантности на грани рентабельности.

Роман Лунин

Компания: “ВК Девелопмент”

Ключевые объекты: ТЦ “Экватор” (в нескольких городах), “Альта Центр”

Общая арендная площадь: 152 000 кв. м

2015 год Роман Лунин посвятил развитию ритейла: украинским продовольственным сетям “Велика Кишеня”, “Велмарт”, ВК SELECT, “ВК Экспресс” и молдавской Green Hills Market. Бизнесмен также планировал развивать ВК “Экспресс” по франчайзинговой модели. Но проект не был успешным. Сферу девелопмента последние два года компания не развивает, больше внимания уделяет управлению существующими объектами. Например, в “Альта Центре”, который позиционируется как объект, где доступны брендовые товары по низким ценам, в октябре открылось сразу два аутлета: мультибрендовый магазин украинской сети Misto Outlet и магазин Bottega Moda.

Вадим Ермолаев

Компания: Alef Estate

Ключевые объекты: ТРК “МОСТ-сити” (50%), МФК Cascade Plaza, ТДК “Босфор”, ТДК “Новый Центр” (Днепропетровск)

Общая арендная площадь: 110 000 кв. м

В августе 2015 года компания Alef Estate Вадима Ермолаева в одном из районов Днепропетровска открыла торговый центр на ул. Пастера, общей площадью около 6700 кв. м. Но если судить по всему портфелю проектов компании, то Ермолаев любит более масштабные проекты. Например, общая площадь торгово‑развлекательного комплекса “МОСТ‑сити” составляет 117 000 кв. м, а площадь МФК Cascade Plaza  — 50 000 кв. м. Из‑за кризиса в отрасли и в целом в украинской экономике компания пока отложила планы по строительству жилого дома “Брама”, который на момент подготовки проектной документации был самым высоким в Украине. Такая же участь постигла и проект аквапарка в Днепропетровске.

Анатолий Шкрибляк и партнеры

Компания: Bud House Group

Ключевые объекты: ТРЦ “Фабрика” (Херсон), ТРЦ “Любава” (Черкассы), ТРЦ “Форум Львів” (Львов), БЦ “Хортица Палас”, (Запорожье)

Общая арендная площадь: 116 600 кв. м

В 2015 году портфель компании пополнился львовским торгово‑развлекательным центром “Форум Львів” общей площадью 70 000 кв. м. Проект был реализован с ООО “Мульти Девелопмент Юкрейн” (Киев), входящим в Multi Corporation (Нидерланды), а также львовской компанией “Галерея Центр”. Общий объем инвестиций, вложенных в строительство ТРЦ, составил $92 млн, из них $51 млн  — это синдицированный кредит от ЕБРР и UniCredit Bank. По словам коммерческого директора Bud House Group Максима Гаврюшина, свободных помещений в торговом центре нет. Проект можно расширить еще на 9 000 кв. м, но решение об увеличении объекта будет приниматься после одного‑двух лет его работы. Реализацию других проектов  — столичного отеля Sofitel, одесского ТРЦ Yessa и харьковского ТРЦ “Никольский”  — компания отложила на неопределенный срок “по причине сложной социально­-экономической ситуации, сложившейся в Украине”.

Ринат Ахметов

Компания: “ЭСТА Холдинг”

Ключевые объекты: БЦ “Леонардо”, офисное здание на ул. Кудрявской (Киев)

Общая арендная площадь: 34 000 кв. м

У Рината Ахметова много активов в сфере недвижимости. Например, он владеет одними из самых дорогих апартаментов в Лондоне  — с видом на Гайд‑парк. Но поскольку актив находится вне Украины и не сдается в аренду, он не учитывался при подготовке рейтинга. Военный конфликт сильно ударил по доходам рантье. Донецкие объекты недвижимости, а их у Ахметова было четыре, или пустуют, или работают на минимальных оборотах. А долгожданное событие для холдинга  — открытие киевского ЦУМа  — переносится с марта на август 2016 года, к началу торгового сезона.

Виктор Юшковский и партнеры

Компания: Группа “АДС”

Ключевые объекты: “Ультрамарин”, “Мануфактура”, ТРЦ “Космополит” (бывший “Большевик”) (Киев)

Общая арендная площадь: 85 000 кв. м

Активы компании сильно пострадали от кризисных явлений в стране. Один из объектов группы попал под закон о декоммунизации, вступивший в силу 21 июня 2015 года. Торгово‑развлекательный центр “Большевик” пришлось переименовать. Теперь ТРЦ называется “Космополит”, так же, как и расположенный в здании ресторан. Концепция, выстроенная вокруг старого названия ТРЦ, не поменялась. В частности, поэтому количество посетителей в итоге ребрендинга осталось на прежнем невысоком уровне. Другой проект группы  — многообещающий аутлет‑городок “Мануфактура”, вопреки ожиданиям инвесторов так и не стал центром покупок у киевлян.