Почему льготная ипотека не нужна

Жилищный вопрос — не острый

Всем нам хотелось бы иметь дом, а лучше два. И желательно по какой-нибудь льготной программе, а лучше бесплатно. Но давайте смотреть фактам в лицо. В Украине жилищный вопрос не стоит остро. Более 90% семей живут в собственных квартирах (данные Международной финансовой корпорации). И пускай эти квартиры — крошечные “курятники”, это все равно невероятный процент собственников по меркам развитых стран. Вот там люди часто живут в арендованных квартирах поколениями. Вот уж где “квартирный вопрос” стоит на самом деле остро!

Последняя попытка властей США удовлетворить массовый спрос на жилье обернулась неудачей. Весной МВФ сообщил, что 8 млн американцев рискуют остаться без жилья из-за долгов по ипотечным кредитам 2006 года. А что бывает, если в США не платить по ипотеке, мы все знаем.

Вот почему так важно не наломать дров в Украине с этим непростым делом. Чтобы потом украинские шерифы не ходили по квартирам и не выселяли людей.

Давайте вспомним, с чего все начиналось.

Взять и поделить

После краха СССР независимая Украина решила раздать гражданам жилье за символическую плату. В 1992 году вступил в силу Закон “О приватизации государственного жилищного фонда”. 93% квартир было приватизировано (данные минЖКХ).

Однако реформа прошла частично. Люди стали собственниками квартир, но лестничные сходы, подвалы и чердаки, а также придомовая территория не была передана собственникам. Де-юре все это также принадлежит собственникам квартир, но де-факто недвижимостью бесконтрольно распоряжаются ЖЭКи и местные советы. А если это имущество находится в их собственности лишь временно, то к чему его беречь? Вот и ветшают “чешки” и “хрущевки” день ото дня.

То есть в Украине не решен вопрос с управлением уже существующим жильем, а мы — о новостройках. Что вообще можно говорить о стране, где люди не научились управлять собственными домами?

В порядке очереди

И вот в этой стране ветшающих домов, которые время от время рушатся, действуют прекрасные законы. Каждому — бесплатно 21 квадратный метр жилья. Если семьей — то плюсуем еще 10 квадратных метров. Лозунги прекрасные, реализация хромает.

По данным МинЖКХ в очереди на жилье стоят 1,3 млн человек. Очередь почти не движется, и лишь самые настойчивые получают квадратные метры через 10-20 лет хождения по кабинетам. В 2011 году, например, бесплатные квартиры получили 3,5 тысячи человек.

То, что бесплатные квартиры — “кормушка” для коррумпированных чиновников, — ни для кого не секрет. По информации автора, даже попасть в пресловутую очередь уже стоит $5-10 тыс. Хочешь продвинуться в списке — плати снова.

Премьер-министр Николай Азаров подсчитал, что надо бесплатно раздавать хотя бы по 100 тысяч квартир в год, чтобы решить проблему “очередников”. Сколько при этом заработают на взятках чиновники, статистика умалчивает.

На те же грабли

А ведь существует масса других коррупционных “кормушек”. Бесплатное жилье по линии Минобороны получают военные, по линии МВС — милиционеры, по линии СБУ — сотрудники госбезопасности. Существует даже бесплатное жилье для ликвидаторов аварии на ЧАЭС. Удивительно как еще министерство образования не строит учителям квартиры.

Еще есть несколько жилищных госпрограмм, которые финансируются из бюджета. Отдельная программа для жителей сельской местности, отдельная программа для молодежи, программа 30 на 70, где государство вносит за покупателя часть стоимости жилья.

О том, как такие программы работают, можно судить по “молодежному кредитованию”. С 2004 года государство выдало 17823 таких кредитов под 3% годовых заемщикам до 35-и лет (бюджет компенсировал разницу между рыночным кредитом и этими тремя процентами). Общая сумма выданых кредитов — 2 млрд грн. В 2008 году программу заморозили из-за нехватки денег у государства. Несколько раз бюджет даже опаздывал с компенсацией процентной ставки, из-за чего людям приходилось вносить полную стоимость кредита (позже деньги все же поступали).

Несостоятельной оказалась и сельская программа. С 1998 по 2009 год ею воспользовались всего 72 тысячи семей, то есть по 6,5 тысяч семей в год. Общая сумма займов составила смешные 654 млн грн. Согласно программе, сельские жители могут получить кредит под 3% годовых для строительства жилья до 200 тыс. грн, а на достройку, реконструкцию и приобретение жилья — до 100 тыс. грн.

Программа “30 на 70” также хромает. Денег на ее поддержку в бюджете почти нет — всего 100 млн грн в год. За последние два года кредиты получили 1350 семей на общую сумму 167 млн грн. То есть эти люди внесли 70% стоимости жилья сразу, а остальное добавил бюджет. На этот год на программу заложено целых 200 млн, что, по идее, должно обеспечить жильем еще 1,5 тысячи семей.

После всего этого кажется, что какие уж тут могут быть проблемы с жильем, если ее раздают бесплатно столько ведомств, если столько работает прекрасных программ... Ан нет, президент Виктор Янукович объявляет свои социальные инициативы и премьер Николай Азаров берет под козырек и обещает всем желающим ипотеку под 3% годовых.

Опасные льготы

Для участия этой программе не обязательно быть ни селянином, ни молодым, ни даже очень бедным — верхней планки дохода нет. Однако необходимо стоять в очереди на получение жилья (см. об этом выше).

Правительство хочет выдать таким образом 30 тысяч кредитов, но результаты куда скромнее. За три месяца работы программы заключено только 50 договоров. Как и в “молодежной” программе, государство выплачивает разницу между рыночным кредитом и льготной ставкой. На такие условия пошли только государственные Ощадбанк и Укргазбанк (во всеукраинском масштабе), да еще семь банков согласились кредитовать отдельные проекты в регионах.

В программе участвует только “недострои”, но чиновники уже думают упразднить это ограничение. Есть и лимит на стоимость квадратного метра. Все вместе это привело к тому, что выбор жилья в рамках программы небольшой — всего 4 тысячи квартир на всю страну.

При всем этом программа никак не обязует достраивать застройщиков жилье до конца. Государство также не гарантирует, что процентная ставка для клиента всегда будет держаться на уровне 3%. То есть в этом году в бюджете есть 1 млрд на эти цели, но как будет в следующем? Этот вопрос также надо закрепить на бумаге.

“В договоре, который банк подписывает с заемщиком, выставляется ставка 16%. Поэтому если вдруг правительство откажется от этой идеи, это будут проблемы заемщика”, — предупреждает исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Павел Матияш.

А некоторые финансисты не на диктофон вообще сомневаются, что у программы есть будущее после выборов.

В сухом остатке

За рубежом льготные программы практически отсутствуют. Если ты беден, то арендуешь жилье у государства или собственника. Если ты начал хоть немного зарабатывать и насобирал на первый взнос, то сможешь взять ипотечный кредит под 2-4%. И переедешь не в многоэтажное гетто, а, например, в двухэтажный дом с гаражом и палисадником.

Льготы искажают рынок недвижимости. Люди, которые наскребли на первый взнос, несут деньги взяточникам, а не банкирам. В результате у нас нет ни рынка недвижимости, ни доступной ипотеки, ни института эффективного собственника.

Хотите доступного жилья? Уничтожьте коррупцию, упростите бюрократические процедуры и понизьте налоговое давление. Будьте проще, и люди потянутся.

Елена ГУБАРЬ