Как не стать страной бездомных?

Сегодня на одного украинца в среднем приходится всего около 23 жилых “квадратов” — почти вдвое меньше, чем в Европе, и втрое, нежели в США. На квартирном учете сейчас находится около 1,2 млн. семей. В дальнейшем, учитывая неуклонный износ и крайне медленное обновление жилищного фонда, положение будет только ухудшаться. В 2010 году в эксплуатацию было введено фактически лишь 6 млн. новых жилых “квадратов” (остальные 3 млн. — это узаконенные объекты, которые строились 10—15 лет), что почти втрое меньше, чем в 1990 году. По данным Минрегионстроя, с начала года количество жилых недостроев почти не изменилось — около 4 тысяч объектов общей площадью 17 млн. кв. м (около 200 тыс. квартир). На их завершение нужно 56 млрд. грн.

В Кабмине жилищную проблему вроде бы понимают и на словах готовы всячески с ней бороться. Акцент делается в том числе на целесообразности снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако когда дело доходит до действий, на поддержку отрасли выделяются копейки. Так, в бюджете на 2012 год на госпрограмму строительства доступного жилья чиновники расщедрились лишь на 200 млн. грн., на компенсацию же ставок по ипотечным кредитам предусмотрели мизерные 111 млн. грн.

О необходимости увеличения объемов этих расходов говорят и в Нацбанке, и в Верховной Раде. По словам первого заместителя главы НБУ Юрия Колобова, одна из ключевых задач государства сегодня — создать условия для стимулирования спроса на продукцию строительной отрасли. “Как центробанк мы видим, что ресурсов у банков более чем достаточно (более 60 млрд. грн. в эквиваленте находится на корреспондентских счетах, 55 млрд. грн. вложено в ОВГЗ, около 20 млрд. грн. находится в кассах банков). Однако самый главный вопрос — цена ресурсов. При текущем уровне инфляции до 10% банки привлекают гривню под 12—14%. Соответственно, и кредиты они могут выдавать минимум под 15% годовых, — говорит первый зампред Нацбанка. — Какой выход? Государственная поддержка в виде компенсации части процентной ставки. В этом случае используются ресурсы банковской системы и на каждую бюджетную гривню поддержки покупается продукции более чем на 10 гривен. Более того, с этих 10 гривен платятся налоги, создаются рабочие места в строительстве и на предприятиях по производству строительных материалов. Ведь жилье более чем на 90% строится из отечественного сырья и материалов”.

По мнению же заместителя председателя парламентского комитета по вопросам строительства, градостроения, ЖКХ и региональной политики Юрия Сербина, выделение 6,5 млрд. грн. из бюджета для обеспечения граждан доступным жильем позволило бы снизить стоимость квадратного метра жилья до 70% от нынешнего уровня, а необходимый уровень доходов потенциальных заемщиков, который требуют банки, уменьшился бы до 8—9 тыс. грн.

Однако представители коммерческого сектора относятся к идее увеличения прямых госрасходов на покупку жилья без энтузиазма. Так, председатель правления “Дочернего банка „Сбербанка России“ Игорь Юшко считает, что государственная политика в сфере поддержки жилищного строительства требует качественного переосмысления и изменения акцентов. А бюджетные средства должны направляться, прежде всего, на развитие инфраструктуры. “200 млн. грн. (предусмотренные в проекте госбюджета-2012 на программу доступного жилья. — В.П.) — это два 100-квартирных дома, или 35 тыс. кв. м, — говорит глава украинской “дочки” крупнейшего банка России. — Давайте предположим, что эти средства будут потрачены на создание инфраструктуры для строительства микрорайона — проведение за счет бюджета канализации, газа, электросетей. Тогда за частные деньги можно построить как минимум 200—250 тыс. кв. м”.

По мнению Игоря Юшко, более принципиальным вопросом в оживлении жилищного строительства в Украине, чем снижение ставок по ипотечным кредитам на несколько процентов, на сегодняшний день является дерегуляция строительной отрасли. По расчетам эксперта, ее проведение позволило бы снизить уровень коррупции и уменьшить стоимость жилья до 600—650 долл. за “квадрат” (даже с учетом 30-процентной маржи застройщика). “Жилищное строительство — это огромный бизнес для чиновников, сидящих на разрешительной системе. Естественно, они в первую очередь не заинтересованы в том, чтобы система была изменена”, — констатирует банкир. Эту же позицию поддерживает и председатель наблюдательного совета Platinum Bank Юрий Блащук. По его данным, доля коррупционной составляющей в себестоимости жилья на сегодня составляет 40—60%. “Задача власти — сократить коррупционную составляющую, тогда себестоимость жилья снизится”, — прогнозирует финансист.

Напомним, что в начале 2011 года Верховная Рада приняла Закон “О регулировании градостроительной деятельности”, который существенно либерализовал разрешительный режим в строительстве. Так, прохождение соответствующих процедур было сокращено почти в семь раз — до 60 дней с 416, количество документов, которые необходимо получить, сокращено в четыре раза — до 23 с 93. Закон также ввел принципы “молчаливого согласия”, “единого окна”, декларативный принцип при выполнении подготовительных и строительных работ для объектов с низкой степенью риска и т.д. Однако, как констатирует Юрий Сербин, нормативные акты Кабмина, которые должны имплементировать принятый парламентом закон, фактически нивелировали все “упрощенческие” моменты. “Идея хорошая записана в законе, а подзаконным актом это затруднено в несколько раз”, — сокрушается нардеп.

Ипотека: как вдохнуть реальную жизнь?

Надежды на то, что банковский сектор самостоятельно станет финансовым локомотивом возрождения жилищного строительства, пока не оправдываются. Ипотечный рынок продолжает находиться в состоянии анабиоза, а признаки оживления пока не носят системного характера.

Количество банков, вроде бы готовых выдавать ипотечные кредиты, увеличивается (сейчас их уже около 40), правда, до показателей 2008 года еще далеко (тогда их было под 90). На рынке уже есть предложения с первоначальным взносом 10—20% и сроком финансирования до 20 лет. Однако смягчение условий кредитования практически не отражается на динамике ипотечного портфеля. Согласно данным НБУ, за январь—август 2011 года объем кредитов на приобретение недвижимости уменьшился почти на 4,5 млрд. грн., новых ипотечных кредитов населению было выдано всего на 2,2 млрд. грн. В целом с начала кризиса ипотечный портфель банков сократился уже на четверть.

Одним из основных факторов, сдерживающих заемщиков, являются высокие процентные ставки по кредитам. Хотя они и постепенно снижаются (индекс “КредитМаркет ипотечный”, отражающий среднюю эффективную ставку десяти крупнейших участников рынка, на 12 октября составил 20,37%), однако для большинства потенциальных покупателей жилья остаются неподъемными. По словам председателя правления банка “Финансы и кредит” Владимира Хлывнюка, чтобы оформить ипотеку на 60 тыс. долл. (в эквиваленте) под 15% годовых, заемщику нужно зарабатывать ежемесячно 14 тыс. грн. По данным же Госкомстата, по итогам августа средняя официальная заработная плата штатных работников в Украине составила 2694 грн.

От активного продвижения ипотеки в “массы” банки сдерживает не только недостаток платежеспособного спроса, но и недавний негативный опыт работы на этом рынке. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), доля “проблемки” в банковском портфеле составляет около 30%, причем реструктуризация уже выданных займов все еще продолжается. Более того, В.Хлывнюк не исключает возможности дальнейшего ухудшения качества банковских ипотечных портфелей из-за нестабильности в мировой экономике.

Подогреть вкус банков к ипотечным рискам должно подписание президентом Закона “Об урегулировании отношений между кредиторами и потребителями финансовых услуг”, повторно рассмотренного и принятого парламентом в сентябре. Но банкиры неоднократно высказывали опасения, что этот документ может и не заработать должным образом, учитывая коррупцию в нотариате и судах.

Активизации ипотеки мешает и традиционная нехватка средне- и долгосрочного кредитного ресурса у банков. Впрочем, предложения по решению этой проблемы начали появляться.

Выпуск облигаций с использованием в качестве залога пулов уже выданных ипотечных кредитов — очень популярный инструмент рефинансирования ипотеки у европейских банков. Благодаря этому механизму, напоминает председатель правления Ощадбанка Сергей Подрезов, они выдают до 40% ипотечных кредитов. Выпускать подобные облигации могут и украинские финучреждения. Еще в 2005 году парламент принял Закон “Об ипотечных облигациях”. Однако этот инструмент пока так и не приобрел особой популярности. Ожидается, что изменить статус-кво может создание Ощадбанком, Укрэксимбанком, Укргазбанком и банком “Киев” специализированного Агентства по рефинансированию жилищных кредитов (АРЖК). Как анонсировалось, это учреждение (уставный капитал — 35 млн. грн.) будет выпускать ипотечные облигации на три-пять лет с доходностью выше, чем ОВГЗ, но ниже, чем по корпоративным банковским облигациям. Планируется, что благодаря этому банки смогут предложить населению ипотеку под 12—14%.

Глава Ощадбанка прогнозирует, что до конца года должен быть утвержден устав этой структуры. Вместе с тем он подчеркивает, что не стоит ожидать глобальных изменений на рынке сразу после начала работы агентства. Первый вероятный объем выпуска ипотечных облигаций банкир оценил на сумму до 500 млн. грн. По словам С.Подрезова, едва ли не ключевая цель данного проекта — вывести на рынок дополнительный инструмент, который поможет привлекать банкам долгосрочный ресурс. “Мы начнем с малого. А дальше, когда будем понимать, какие уступки, какие преференции могут быть со стороны государства, со стороны регулятора, найдем свою нишу”, — отметил руководитель госбанка.

В мировой практике центробанки действительно нередко стимулируют участников рынка покупать ипотечные облигации, устанавливая для них спецнормативы (например пониженные коэффициенты взвешивания на риск, использование этих ценных бумаг в качестве залога при рефинансировании и т.д.). Похожим путем, в принципе, готов идти и Нацбанк. По словам Юрия Колобова, регулятор пока анализирует, в частности, возможность зачисления банками приобретенных ипотечных облигаций в обязательные резервы (по аналогии с ОВГЗ, выпущенными для финансирования подготовки к Евро-2012). Правда, он без особого энтузиазма отнесся к идее средне- и долгосрочного рефинансирования под ипотечные облигации. “Рефинан­сирование НБУ, как и центральных банков во всем мире, должно быть направлено исключительно на поддержку коротких разрывов ликвидности. Рынок должен сам искать возможности и ресурсы”, — подчеркивает Ю.Колобов.

Представители коммерческих банков считают попытки активизировать рынок ипотечных облигаций хорошей инициативой. По словам заместителя председателя правления “Эрсте Банка” Светланы Черкай, появление на рынке инструментов, которые могут удлинить ресурсную базу банков, — положительное явление. По мнению же главы наблюдательного совета Platinum Bank Юрия Блащука, возможность замещения ипотечными облигациями части обязательных резервов — это “прекрасный мотивирующий инструмент для банков”.

В Нацбанке считают, что ипотечные облигации даже сегодня заинтересовали бы внутренних инвесторов, прежде всего, благодаря наличию дополнительного обеспечения в виде ипотечного покрытия. За рубежом рейтинг этих облигаций, как правило, выше рейтинга эмитента именно за счет такого дополнительного обеспечения.

По словам старшего финансового специалиста Всемирного банка Анжелы Пригожиной, теоретически ипотечные облигации украинских банков могли бы заинтересовать даже иностранных инвесторов (инвестиционные фонды, хедж-фонды). Но взаимодействовать они были бы готовы только с “действительно профессиональным игроком с высоким уровнем корпоративного управления, качественной политикой формирования ипотечных пулов и т.д.”.

Одновременно финансисты обращают внимание и на некоторые проблемные вопросы выпуска секьюритизированных облигаций в Украине. Так, председатель правления “ОТП Банка” Дмитрий Зинков отмечает, что не так легко сформировать пулы в условиях стагнации ипотечного кредитования. А советник главы Ощадбанка Сергей Волков говорит о недостатках действующей нормативной базы, в том числе в части процедуры перехода залога в собственность держателей облигаций в случае банкротства эмитента и управления покрытием облигаций. Кроме того, в Украине нет ограничений относительно финансового состояния банков-эмитентов, хотя, например, в Европе они существуют.

АРЖК и ГИУ: дублирование или взаимодополнение?

Некоторые эксперты считают, что через создание новой организационной структуры, которая будет выпускать ипотечные облигации, существует риск распыления сил и ресурсов, учитывая существование Государственного ипотечного учреждения (ГИУ). Так, Анжела Пригожина предостерегает, что в результате создания нового агентства на рынке де-факто будут работать две государственные (а точнее, государственная (ГИУ) и квазигосударственная, созданная госбанками) институции. Поэтому она считает целесообразной, прежде всего, оптимизацию работы ГИУ как крупнейшей небанковской организации на рынке (уставный капитал — 2,2 млрд. грн.) и повышение качества ее корпоративного управления. По мнению представителя Всемирного банка, государственное ипотечное учреждение должно вернуться к принципам, которые закладывались при создании учреждения, — “чистому” рефинансированию и выкупу кредитов. “Возможный леверидж до 40 млрд. грн. ГИУ так и не использовала. Это ведомство следует реструктуризировать и привлечь профессионалов. А их в Украине мало”, — сожалеет А.Пригожина.

Однако в этом контексте глава Ощадбанка Сергей Подрезов отмечает, что на создание агентства не будут выделяться бюджетные средства, а его ипотечные облигации не будут конкурировать с ценными бумагами ГИУ. “Мы должны не конкурировать, а дополнять друг друга, ведь чем больше инструментов на рынке, тем больше у инвесторов выбор, куда вкладывать деньги”, — подчеркивает банкир.

Со своей стороны, Государственное ипотечное учреждение пока не может похвастаться особым размахом. Председатель правления ГИУ Виктор Миргородский прогнозирует, что до конца года возглавляемое им учреждение выпустит ипотечные облигации на 200 млн. грн. Также озвучивались планы о проведении соответствующего выпуска, но уже на 500 млн. грн. в следующем году. По словам руководителя ГИУ, под данный проект уже завершается формирование ипотечного покрытия. “У нас есть предыдущий опыт управления портфелем, есть люди, есть программные продукты”, — подчеркивал В.Миргородский.

Сейчас в банковской среде витает идея привлечения к работе агентства коммерческих банков. При этом к ней положительно относятся регуляторы и на Грушевского, и на Институтской. “Это рыночный механизм, и агентство должно быть открытым, на наш взгляд, для всех желающих участников рынка”, — отмечает директор департамента финансовой политики Минис­терства финансов Татьяна Сысоева. Как сообщил Юрий Колобов, “ряд коммерческих банков хочет участвовать в создаваемой организации”. “Мы это приветствуем, потому что считаем, что рыночная, коммерческая структура гораздо эффективнее государственной”, — подчеркнул первый заместитель главы НБУ.

Старший банкир ЕБРР Александр Павлов считает, что хотя создание Агентства по рефинансированию жилищных кредитов госбанками не является идеальной моделью, однако “на первом этапе вполне приемлемо”. При условии, что частные банки будут иметь возможность также пользоваться услугами данной структуры. Тем более что участие коммерческих финучреждений в капитале АРЖК могло бы быть полезным для этой структуры. По мнению А.Павлова, если в будущем комбанки изъявят желание войти в число акционеров агентства, они должны иметь такую возможность.

Стоить отметить, что в мировой практике крупные банки зачастую без посредников помогают небольшим финучреждениям рефинансировать их ипотечные портфели, выпуская под них облигации. “В этом случае привлеченные от размещения облигаций средства направляются банкам, предоставившим свои портфели в качестве обеспечения облигаций, а банк-эмитент получает комиссионное вознаграждение за выпуск и обслуживание бумаг”, — рассказывает председатель правления банка “Старокиевский” Юрий Яременко. Плюсом такой модели, по мнению банкира, становится и профессиональная сегментация финансового рынка, при которой одни банки концентрируются на оптовых операциях, а другие — на рознице. Однако такая модель в Украине вряд ли сработает в ближайшее время из-за разрозненности между отечественными банками. “Иностранные банки не открывают лимиты на украинские банки, крупные финучреджения не сотрудничают с небольшими банками, российские банки стараются держаться особняком”, — констатирует Ю.Яременко. По его мнению, такое положение вещей обусловлено позицией банковских ассоциаций и, прежде всего, АУБ, которые делали все для разделения системы на кластеры и общности по интересам.

Вместо резюме

По данным Минюста, в 2010 году в кредит было приобретено только 2% жилья. В текущем году такая картина вряд ли принципиально изменится, учитывая нынешнюю пассивность ипотечного рынка. Однако он просто обречен на восстановление, принимая во внимание огромный отложенный спрос. Правда, здесь снова может повториться докризисный парадокс — при невысоких темпах обновления жилищного фонда стоимость старого жилья может снова начать стремительно расти. Соответственно, снова сформируется неадекватное соотношение “цена—качество”.

По данным Национального института стратегических исследований, сейчас при покупке двухкомнатной квартиры площадью 75 кв. м среднестатистическому украинцу следует работать 20—30 лет, в то время как гражданину Чили — четыре года, Гондураса — 4,7, Турции — 5,6, Бразилии — 6,3 года. И пока государство реально не возьмется за решение “квартирного вопроса”, ожидать принципиальных изменений вряд ли приходится. Каким именно образом власти это лучше сделать — через дотирование заемщиков, развитие инфраструктуры, дерегуляцию строительства — это, по большому счету, вопрос политического вкуса. Только бы хоть что-то делалось.

Василий ПАСОЧНИК