Каждому дадут по ипотеке

Механизм, основанный на европейской модели секьюритизации ипотечных активов, призван снизить стоимость ипотеки до 12-14% годовых в гривне. Это позволит банкам использовать для жилищного кредитования короткие ресурсы.

Ощадбанк, Укрэксимбанк, Укргазбанк и банк “Киев” договорились создать финансовую компанию с уставным капиталом в 35 млн. грн., которая будет выступать т.н. SPV — специализированным учреждением по выпуску ипотечных облигаций, обеспеченных выданными банками ипотечными кредитами. “Мы не конкурируем с Государственным ипотечным учреждением — это просто другой механизм,— объясняет советник председателя правления Ощадбанка Сергей Волков.— ГИУ получает деньги на рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств бюджета (или выпускает облигации под гарантии государства.— Авт.). В то же время этот проект предполагает привлечение средств для рефинансирования ипотечных кредитов с рынка”.

Фактически SPV будет получать от банков в управление пулы стандартизированных ипотечных кредитов, и под их обеспечение выпускать облигации. Полученные от их реализации средства, за вычетом комиссии управляющей компании, будут возвращаться к банкам, чтобы снова превратиться в выданные ипотечные кредиты.

Смысл создания отдельной компании заключается еще и в том, что она позволяет снять вопросы инвесторов относительно рейтингов того или иного банка — компания как бы обезличивает банки, передающие свои портфели ипотечных кредитов на обслуживание, и выравнивает цену ресурсов для всего рынка. При этом устанавливая стандартные подходы к оценке займов, которые могут быть переданы в SPV для управления и секьюритизации.

По словам Сергея Волкова, отличительной особенностью создаваемого учреждения будет децентрализация рисков — финансовая компания не будет брать на себя кредитные риски, оставляя их банкам. “Банк, передающий ипотечное обеспечение финучреждению, будет заключать обязательные договоры на обратный выкуп всей эмиссии облигаций или ее части; на замену кредитов в пуле, если их качество снижается”,— говорит эксперт.

Пока пользоваться услугами SPV собираются только госбанки. “Мы не предлагали другим, частным финучреждениям присоединиться к этому проекту, пока будут его тестировать и проверять. Потом — пожалуйста, банки смогут входить в уставный фонд финансовой компании”,— объясняет председатель правления Ощадбанка Сергей Подрезов. Первый тестовый выпуск облигаций финансовой компании состоится уже в конце лета — на 1 млрд. грн. Якобы такое количество ипотечных кредитов из портфеля Ощадбанка можно будет легко стандартизировать.

По мнению первого заместителя главы НБУ Юрия Колобова, этот, хоть и небольшой по меркам иностранных инвесторов (именно на них нацеливаются создатели SPV) объем выпуска ценных бумаг, способен подтолкнуть другие банки к конкуренции. “Мы рассчитываем, что стоимость ипотечных облигаций будет находиться между ценой бондов государства и лучших выпусков корпоративных ценных бумаг банков”,— говорит господин Колобов. И уточняет, что это позволит привлечь в банки ресурс, с помощью которого можно будет выдавать ипотечные кредиты под 14% годовых в гривне и подтолкнет конкуренцию на рынке.

Задумка госбанков и НБУ хороша еще и тем, что позволяет участникам финансовой компании оборачивать короткий гривневый ресурс, такой как депозиты населения, в длинный: выдав ипотечный кредит с помощью короткого ресурса, банки рассчитывают продавать ипотечные облигации сроком на один-три года. Кроме того, действующее законодательство позволяет банкам выпускать гривневые облигации под активы в валюте — и, соответственно, “размораживать” валютную ипотеку, получая ресурс для гривневого кредитования.

Коммерческие банкиры говорят, что если подобный опыт будет успешным, они также начнут присматриваться к этой схеме рефинансирования ипотечных кредитов. “Безусловно, стандартизация займов — задача очень сложная. Но создается очень удобный механизм, который позволяет дать толчок для возобновления кредитования и создает базу для формирования длинного ресурса,— говорит председатель наблюдательного совета Platinum Bank (раньше — Международный ипотечный банк) Юрий Блащук.— Если Нацбанк будет принимать эти облигации как объект рефинансирования, то они будут пользоваться большей популярностью у инвесторов”.

Выдать первые кредиты населению с использованием дешевых ресурсов специализированной финансовой компании Сергей Подрезов обещает уже к концу лета. “Если 1 августа состоится выпуск облигаций, то уже 10-го будем выдавать”,— обещает банкир.

Александр ДУБИНСКИЙ