ЖКХ: как легко разворовывать и как тяжело реформировать

На днях по СМИ прошло сообщение о планах правительства относительно дальнейшего повышения цен на газ для населения, которое, очевидно, вызовет рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В связи с этим вопрос, за что мы платим и что дальше собирается делать правительство с жилищно-коммунальной сферой, приобретает новое звучание.

Так случилось, что для каждого правительства ЖКХ было нелюбимой падчерицей, которой не хотели и не знали как помочь. О необходимости реформирования ЖКХ за все эти годы, кто уже только не говорил, начиная от президентов, премьеров и народных депутатов, экспертов, и заканчивая рядовыми домохозяйками. Но воз и ныне там. Именно нереформованность этого сектора экономики создает большие трудности с реформированием бюджетных отношений, социальной системы и топливно-энергетического комплекса.

Почему все правительства избегали реформ

За время украинской независимости ни одно правительство не осмелилось на реформирование жилищно-коммунального хозяйства, невзирая на огромные проблемы, которые это создает для функционирования всей экономики страны. Причина этого связана не только с чрезвычайной болезненностью реформ, а также с возможностями для личного обогащения властей предержащих и приближенных к ним бизнесменов, которые дает эта не реформированная отрасль.

В то же время необходимо сознавать, что в ни одной стране мира нет такой модели функционирования ЖКХ, которая была бы приятной для всех без исключения. Рыночная экономика предусматривает жесткие правила, где бесплатным ничего не бывает, а жилищные вопросы очень связаны с социальными. При этом, понятно, возможности для личного обогащения чиновников в условиях функционирования ЖКХ на рыночных принципах будут существенно ограничены.

Реформа ЖКХ, по-видимому, самая болезненная и самая сложная с точки зрения правового, технического и финансового обеспечения среди тех, которые необходимо провести.

Это еще и проблема изменения интеллектуального и мировоззренческого понимания того, каким образом должен функционировать коммунальный сектор в рыночной экономике. Причем изменения не только на уровне правительственных чиновников и местных органов власти, а каждого гражданина нашего государства.

Абсолютное большинство граждан Украины, и это вина всего украинского политикума, даже приблизительно не сознает, что, получив право собственности на жилье, они одновременно возложили на себя совместную с другими жителями многоквартирных домов ответственность за поддержание этих домов в надлежащем состоянии, начиная от труб в подвале и заканчивая крышей и придомовой территорией. Чиновники не спешат объяснять гражданам их права и обязанности как совладельцев жилых домов. Причина этого не столько в нежелании и неумении донести эту информацию, сколько в стремлении лишить совладельцев жилых домов их общей неделимой собственности. За последние почти два десятилетия, когда начали оформлять гражданам в собственность их квартиры, местные чиновники под шумок распродали почти все помещения, которые являются общей неделимой собственностью совладельцев жилых домов. Посторонним лицам без согласия совладельцев домов были переданы подвалы, чердаки. Совладельцам жилых домов во многих случаях существенно сократили, а иногда вообще лишили их придомовых территорий. Именно то, что процесс отбора имущества еще не завершен, и является одной из главных реальных причин, почему очевидное решение о немедленном, как говорят, “еще вчера”, формировании ОСББ во всех жилых домах, до сих пор не реализовано. Вот когда уже станет понятным, что отбирать у совладельцев жилых домов ничего, тогда власти предержащие и вынудят граждан принять на себя кучу обязательств по содержанию того, что осталось в полностью разрушенном состоянии.

Кстати, в прибалтийских государствах урегулирование прав совладельцев жилья на всю неделимую собственность было сделано еще в начале девяностых годов.

Как все взять и поделить

Без реформирования жилищно-коммунального сектора проблему холодной и горячей воды, отопления домов, исправности лифтов и тому подобного разрешить невозможно, и это — аксиома. Причем эту реформу невозможно провести на уровне отдельного взятого города. Это проблема общегосударственная, которая требет от правительства разработки и внедрения ряда законов и программ, связанных вот с чем.

Во-первых, с определением в гражданском законодательстве четкого алгоритма реализации прав и обязанностей совладельцев многоквартирных домов. При этом урегулирование вопроса прав владельцев в ОСББ должно базироваться на имеющемся механизме функционирования хозяйственных обществ. То есть количество голосов в ОСББ должно зависеть от размера доли в многоквартирном доме, которая принадлежит владельцу жилого помещения или других объектов недвижимости. А сам размер доли должен определяться как соотношение площади объекта недвижимости, принадлежащей владельцу, к общей площади всех объектов недвижимости, которые внесены в реестр объектов недвижимости как самостоятельные объекты гражданско-правовых отношений.

Действующее законодательство относительно деятельности ОСББ и жилищно-строительных кооперативов очень несовершенное и практически не дает возможности нормальной реализации прав и обязанностей совладельцев, связанных с функционированием многоквартирных домов. При этом проект закона об объединении совладельцев многоквартирного дома, принятый в конце последней парламентской сессии, очень слабый, и не факт, что Партия регионов, которая протаскивает через парламент все свои законопроекты, не обращая внимания на замечания оппозиции, прислушается к уже подготовленным предложениям к нему.

Во-вторых, нужна четкая и упрощенная процедура передачи ОСББ и ЖБК в аренду или в собственность земельных участков под домами и придомовых территорий в размерах не меньше, чем это было предусмотрено решениями соответствующих органов местного самоуправления относительно строительства этих домов. Если это прямо не отобразить в законе, то жителям оставят придомовую территорию лишь на расстоянии двух метров от жилого дома...

В-третьих, должны быть определены границы не только придомовых территорий (которые в результате хаотических землеотводов без выделения участков в натуре часто накладываются одна на другую, или между ними остаются “лишние” полосы земли), но и точки пересечения коммуникаций. То есть где труба или кабели (карты расположения коммуникаций часто утеряны) является частью домовладения, а где — собственностью коммунального предприятия или территориального общества.

В-четвертых, нужно формировать рыночные механизмы деятельности управителей многоквартирных домов и создать условия для их конкуренции вокруг права предоставления услуг совладельцам домов.

В-пятых, надлежит определить долг владельца жилья в общедомовых расходах как приоритетное обременение. При этом требования относительно возмещения таких расходов должны автоматически обеспечиваться ипотекой в интересах ОСББ за счет квартирной собственности должника по меньшей мере в пятикратном размере. Право требовать удовлетворения обеспеченного ипотекой требования стоит предоставить по окончании трехмесячного предупредительного срока.

В-шестых, необходимо размежевать функции оптовых продавцов воды, тепла, газа, электроэнергии, их транспортировки и продажи конечным потребителям и формировать конкуренцию между продавцами за право заключения соглашений с конечными потребителями.

В-седьмых, следует определить право собственности местных органов власти на сети тепло- и водоснабжения и провести конкурсы и передать их в концессию.

Жэки, откаты и дерибан

Правовое урегулирование прав и обязанностей совладельцев многоквартирных домов не снимает вопроса ответственности государства за нынешнее очень плохое состояние жилищно-коммунального фонда, потому что проблемы накапливались по меньшей мере последние двадцать лет.

По расчетам экспертов, для приведения в надлежащее состояние домов и внутридомовых сетей снабжения водой, теплом, электроэнергией, лифтового хозяйства по всей стране нужно по меньшей мере 350—400 млрд. грн. в ценах 2008 года. Попытка свалить всю финансовую ответственность за приведение домов в надлежащее состояние на владельцев квартир может вызывать социальный взрыв.

В связи с этим еще одним важным шагом реформирования жилищно-коммунального комплекса должно стать создание и наполнение соответствующими финансовыми ресурсами государственного фонда капитального ремонта жилых домов (то есть комплекса мероприятий, связанных с капитальным ремонтом и заменой всех внутридомовых сетей, лифтов, утеплением домов, установкой домовых и квартирных счетчиков воды и тепла и тому подобное). Положение из вышеупомянутого законопроекта о деятельности ОСББ, которым предлагается обязать предыдущих балансосодержателей жилых домов за собственный счет произвести их капитальный ремонт, ничего другого, кроме как горькую улыбку, вызывать не может. Ни для кого не секрет, что все жэки с финансовой точки зрения — банкроты. То есть ничего за собственные средства они отремонтировать не смогут. И единственное, ради чего протаскивается такая норма, — проведение бюджетного финансирования этих работ через те же жэки, с соответствующими откатами и дерибаном бюджетных средств.

Очевидно, что это откровенно порочный путь. Финансироваться должны непосредственно сами новосозданные ОСББ. При этом жители домов должны быть соинвесторами таких капремонтов. При всей ответственности государства за состояние жилых домов одной из причин такой ситуации являются заниженные тарифы на коммунальные услуги, которых не хватает даже для текущего ремонта, не говоря уже о капитальном. Потому стоит предусмотреть, чтобы от 10 до 20 процентов общего объема расходов, необходимых для проведения капитального ремонта, финансировались за счет жителей домов. Такое софинансирование должно осуществляться за счет долгосрочного (до двадцати лет) льготного кредита, который получает ОСББ за счет средств государственного фонда капитального ремонта жилых домов. Погашаться такие кредиты должны путем ежемесячного начисления к коммунальным тарифам. Это, во-первых, даст возможность приучить членов ОСББ к ответственности за их совместную собственность. Во-вторых, существенно сократит расходы на такие капремонты. Потому что когда жители домов будут знать, что часть расходов им придется покрывать из собственных карманов, то будут контролировать каждую потраченную копейку.

Учитывая ограниченность финансовых возможностей государства, нужно определить: очередность финансирования работ по капитальному ремонту и реконструкции домов и процедуру принятия общего решения местных органов власти и владельцев многоквартирных домов по этому поводу; процедуру определения строительных подрядчиков по выполнению этих работ; процедуру предоставления льготных кредитов ОСББ на их долю расходов; порядок предоставления целевых субсидий тем владельцам квартир, которые не смогут оплачивать жилищно-коммунальные услуги с учетом их дополнительных расходов на капремонт.

Кроме того, государственный фонд капитального ремонта жилых домов должен функционировать постоянно. Потому что даже проведя капремонт, ОСББ будут сталкиваться с необходимостью расходов капитального характера. А возможность постепенного накопления членами ОСББ средств на такие капремонты кажется достаточно сомнительной. За 10—15 лет, пока эти средства будут накапливаться на счете, они обесценятся в несколько раз и их хватит разве что на замену входных дверей в подъезде.

Иностранные инвесторы? Не пущать!

Нужно отдать должное: правительство Азарова и президент хоть говорят о необходимости реформ в ЖКХ. Отдельный раздел был посвящен этому вопросу в программе президента Януковича. Правда, анализируя эту программу, я уже обращал внимание читателей, что там все перевернуто вверх ногами.

Так, приватизацию тепловой генерации планируют завершить до 2014 года, а один из ключевых вопросов реформы ЖКХ — внедрение во всех жилых домах ОСББ — планируется лишь с того таки 2014-го. Хотя очевидно, что сначала нужно реформировать механизмы функционирования многоэтажных домов, запустив систему мероприятий энергосбережения (с соответствующими источниками финансирования) и только потом проводить приватизацию теплогенерации. Ведь сначала должен быть понятно, сколько вообще нужно будет тепловой и электрической энергии в том или другом регионе страны в случае реализации масштабных шагов по энергосбережению. Только после этого станет понятно, какие инвестиционные требования к участникам приватизационных конкурсов по продаже объектов теплоэнергетики нужно выставлять.

Очевидная глупость с обратной последовательностью реализации мероприятий реформированию ЖКХ имеет типичное украинское объяснение. Дело в том, что в условиях нереформированной системы отношений в ЖКХ иностранные инвесторы будут опасаться принимать участие в приватизации теплоэнергетики. А это один из последних лакомых кусков еще неприватизированной государственной собственности, потому его желают скупить наши олигархи как можно дешевле, не сталкиваясь на приватизационных конкурсах с потенциальными иностранными инвесторами.

...Необходимость реформирования жилищно-коммунального комплекса давно уже перезрела. Но для реформ в этой сфере нужно сознавать весь комплекс проблем, связанных с функционированием ЖКХ, понимать, что реформу можно осуществить только принимая взвешенные, профессиональные решения в первую очередь на уровне правительства, и главное — иметь политическую волю.

И чем дальше правительство — по популистским и коррупционным причинам — будет откладывать реформы, занимаясь лишь повышением коммунальных тарифов, тем больше жертв, и не только финансовых, но и человеческих, стране придется принести до начала и во время этого неминуемого дела.

Борис КУШНИРУК