Европейская недвижимость снова в цене

Согласно исследованию британского Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS), в большинстве стран Европы наблюдается положительная динамика роста цен и объемов продаж объектов жилой недвижимости. В меньшей степени процесс восстановления рынка жилой недвижимости затронул страны континентальной Европы с развитой экономикой — Германию, Францию и Италию.

Страны Скандинавии возглавили европейский рейтинг роста цен на жилую недвижимость по итогам 2009 г. Больше всего в прошлом году выросли цены на жилую недвижимость в Норвегии — на 12%. В Финляндии цены увеличились на 8%, Швеции — 7%, Австрии — 3% и Великобритании — 1%. При этом по сравнению с апрелем 2009 г. средняя стоимость 1 кв. м жилья в Великобритании увеличилась на 10%.

Однако не во всех европейских странах рынок жилой недвижимости сумел преодолеть драматические изменения, вызванные финансовым кризисом и ростом безработицы. Больше всего от падения цен на недвижимость пострадал рынок стран Балтии. Лидером падения стала Латвия, где жилая недвижимость потеряла в цене 53%. В соседней Эстонии стоимость объектов недвижимости снизилась на 30%, а в Литве — на 27%.

Сложные экономические условия сказались на положении рынка недвижимости Испании, который за 2009 г. пережил падение на 10%. Снижение цен на жилье в Германии, Италии, Нидерландах и Франции, которое по итогам 2009 г. составило от 4% до 6%, аналитики Королевского института сертифицированных оценщиков называют относительно небольшим.

Рынок жилья все еще слаб в странах с наименее устойчивой экономикой (государства Балтии и Восточной Европы), а также там, где до кризиса наблюдался строительный бум, который привел к переизбытку предложения (Испания и Ирландия). По мнению специалистов RICS, страны Европы с неопределенной экономической ситуацией в этом году будут испытывать дальнейшее падение стоимости объектов недвижимости. Это касается Ирландии, где цены на жилье снизились в 2009 г. на 20%, и Греции, рынок недвижимости которой упал за прошедший год на 6%.

При этом европейские рынки жилой недвижимости находятся в более предпочтительных условиях по сравнению с рынком США, считает автор исследования Майкл Болл, профессор факультета недвижимости и планирования британского Университета Рединга. По словам господина Болла, в странах Европы практически отсутствовали неблагонадежные заемщики. Именно наличие большого числа заемщиков, неспособных выполнить свои финансовые обязательства, стало причиной краха ипотечного рынка в США. Кроме того, рецессия в США началась раньше, чем в Европе, что дало европейцам преимущество в противодействии кризисным явлениям.

Господин Болл утверждает, что благотворное влияние на рынки жилья оказало снижение ставок по кредитам. Базовая процентная ставка в странах Европы, которая в октябре 2008 г. составила в среднем 5,84%, опустилась к октябрю 2009 г. до 2,78%. Авторы исследования отмечают, что будущее европейского рынка жилой недвижимости остается неясным и будет зависеть от макроэкономической ситуации в регионе и в отдельных странах. По мнению Майкла Болла, дефицит жилья, который образовался в некоторых странах в результате падения строительной активности, в дальнейшем приведет к росту цен.

Восстанавливается и европейский рынок коммерческой недвижимости. Согласно совместному исследованию Astera и BNP Paribas Real, в четвертом квартале 2009 г. инвестиции в коммерческую недвижимость в Европе увеличились на 7,2% по сравнению с предыдущим кварталом. В офисном сегменте, который является наиболее активным в развитых странах, квартальный рост объемов инвестиций составил 7,4%. Совокупный объем инвестиций в 2009 г. составил лишь EUR30,2 млрд., снизившись по сравнению с 2008 г. на 36%, а по сравнению с 2007 г.— на 70%.

По мнению экспертов, тенденция к увеличению инвестиционного спроса на коммерческие объекты в Европе будет развиваться на протяжении всего 2010 г. В январе и феврале текущего года динамика роста на европейском рынке коммерческой недвижимости была положительной. Сдерживающим фактором остаются проблемы в экономике еврозоны, а также сравнительно высокий уровень безработицы.

“2009 г. стал самым тяжелым периодом во время кризиса на рынке недвижимости Европы. И хотя второе полугодие было менее мрачным, потребуется время на восстановление рынка. 2010 г. будет не только годом стабилизации, но и годом испытаний. Экономику еще нужно привести в нормальное состояние, еврозона продолжает испытывать многочисленные структурные проблемы. Кризис оказал существенное негативное влияние, но, несмотря на незначительный рост, переход рынка к положительной динамике очевиден”,— считают эксперты Astera.

Аналитики компании CB Richard Ellis также говорят о бурном росте инвестиций в европейскую коммерческую недвижимость. По данным аналитиков CB Richard Ellis, инвестиции выросли в четвертом квартале 2009 г. на 42% по сравнению с предыдущим кварталом. Подъем рынка, который сопровождается увеличением объема инвестиций в наиболее привлекательные регионы, наблюдается со второго полугодия 2009 г. В Великобритании во втором полугодии прошлого года инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 64% — до EUR15,4 млрд., в Германии — на 116%, до EUR7 млрд. Франция продемонстрировала рост на 102% — до EUR5 млрд.

Специалисты CB Richard Ellis утверждают, что положительная динамика будет сохраняться до марта 2010 г. При этом не исключают того, что в течение текущего года инвестиционная активность может еще пойти на спад. Это может быть вызвано дефицитом предложения и обострением конкуренции. Некоторые инвесторы предупреждают, что именно небольшое количество сделок и концентрация средств в самых дорогих сегментах рынка может поспособствовать образованию пузырей в премиальном сегменте ряда крупных рынков коммерческой недвижимости Европы (особенно это касается Сити — деловой части Лондона).

Дмитрий БОНДАРЕНКО