Объем инвестиций в складскую и логистическую недвижимость в Украине снизился на 86%

Общий объем инвестиций в логистический сектор Украины в 2020 году был критически низким — $4,3 млн, что на 86% ниже показателя 2019 года, сообщила руководитель департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine Наталья Сокирко “Интерфакс-Украина”.

“На фоне пандемии COVID-19 и нестабильности рынка инвесторы находились в состоянии ожидания. Единственной сделкой на рынке стала покупка Falbi Pharm Logistics Complex (13,8 тыс. кв. м) компанией Dragon Capital Investments Ltd., который стал 11 логистическим объектом и первым фармацевтическим в портфеле компании”, — сказала Сокирко.

По данным CBRE Ukraine, в секторе производства и промышленности Caris Ukraine (Южная Корея) приобрела часть фабрики “Стрела” (22 тыс. кв. м).

“Мы ожидаем, что покупатели объектов для собственного пользования останутся активными конкурентами инвесторов в среднесрочной перспективе”, — отметила Сокирко.

По данным CBRE Ukraine, в первом полугодии 2020 года вакантность выросла на 1,7 п.п. — до 4,2%. Рост в основном связан с падением чистого спроса на фоне локдауна и одновременно с выходом нового предложения на рынок. Но уже с июня постепенное восстановление экономической деятельности привело к оживлению арендной активности, средняя вакантность снизилась на 1,3 п.п. — до 2,9% к концу года.

“Выход новых объектов на рынок вызвал сильный интерес со стороны арендаторов. Так, складской комплекс “София” (6 тыс. кв. м) был сдан в аренду до завершения строительства, а Amtel II (52 тыс. кв. м) был полностью занят в течение трех месяцев после завершения строительства”, — сообщила Сокирко.

Арендные ставки в 2020 году в результате неопределенности, связанной с COVID-19, были деноминированы в национальной валюте, что вкупе со смягчением курса гривни к доллару США на 19% в первом полугодии 2020 года привело к снижению эффективной арендной ставки на существующие и новые объекты на 3,6% г/г — до $5,3/кв. м в месяц.

Сокирко отмечает, что арендные ставки на складскую недвижимость были более стабильные, чем для других сегментов коммерческой недвижимости. Рынок оставался на стороне арендодателя вследствие низкой вакантности и перехода традиционного ритейла в e-commerce.

По данным CBRE Ukraine, декларируемые арендные ставки в национальной валюте выросли во всех классах сухих складских помещений. Ставка для класса “А” выросла на 6% и составила 133-159 грн/кв. м в месяц ($4,7-$5,6/кв. м в месяц), для класса “B” — на 19% — до 95-110 грн/кв. м в месяц ($3,2-$3,9/кв. м в месяц).

Холодные склады оставались более устойчивыми к колебаниям рынка. Арендная ставка на такие помещения не изменилась в годовом исчислении и составила 300-350 грн/кв. м в месяц ($10,6-$12,7/кв. м в месяц) по состоянию на конец года.

По мнению Сокирко, с постепенным восстановлением деловой активности и дальнейшим ростом e-commerce, низкой вакантностью, а также ограниченной новым предложением арендная ставка может немного вырасти в 2021 году, что может привести к увеличению количества проектов build-to-suit.

“Растущий спрос со стороны ритейла и логистического сектора, обусловленный популярностью e-commerce за последний год, а также дефицит складских площадей может начать новый цикл девелопмента, в том числе привести к масштабным сдвигам на рынке, учитывая три международных проекта на рынке, которые запланированы к выходу в 2022-2025 гг. В то же время заметные изменения в девелоперской активности возможны при условии долгового финансирования, стабильности обменного курса и роста арендных ставок, деноминированных в долларах США”, — полагает Сокирко.