НБУ дал прогноз по украинскому рынку жилья

На рынке жилья цены стабилизировались впервые за последние четыре года. Предложение продолжает расти, хотя есть основания ожидать его замедления, говорится в пятом Отчете НБУ о финансовой стабильности.

В 2017 году объем введенного в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах в Украине вырос на 13% по отношению к предыдущему году и составил 5,9 млн кв. м. По количеству построенных квартир на 1000 человек населения в прошлом году Украина опередила Евросоюз (2,9 по сравнению с 2,8), одновременно по уровню обеспеченности жильем она все еще уступает (менее 400 квартир на 1000 человек населения по сравнению с 486 в Евросоюзе). В прошлом году количество выданных разрешений на строительство многоквартирных домов снизилась на 25% по отношению к 2016 году. Это может свидетельствовать о замедлении темпов роста жилищного строительства на ближайшие годы. В первом квартале 2018 объем введенного в эксплуатацию жилья снизился на 15% к предыдущему году и составил 975 тыс. кв. м.

Новое предложение жилой недвижимости неравномерно распределено по регионам. Более 43% принятого в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах пришлось на Киев и Киевскую область. На втором и третьем местах — Одесская и Львовская области.

В прошлом году количество вновь построенных квартир в Киеве выросло на 40% к 2016 году. За год средняя площадь новой квартиры уменьшилась с 64,7 до 60,8 кв. м. В структуре предложения нового жилья в дальнейшем преобладают однокомнатные квартиры: их доля составила 54%.

По данным консалтинговой компании City Development Solutions, на конец 2017 года в столице предлагали к продаже более 57 тыс. новых квартир. За прошлый год началась продажа квартир в 59 новых жилых комплексах и в 45 новых очередях уже имеющихся.

По результатам марта 2018 года, средняя цена квадратного метра киевского жилья на вторичном рынке за год снизилась на 2% в долларовом эквиваленте (на 14% — в эквиваленте евро). Старое жилье продолжает дешеветь.

В то же время цены на первичном рынке в долларовом эквиваленте выросли за год на 1%, а в гривневом — практически не изменились. Среди причин приостановки коррекции цен — рост себестоимости строительства и повышение степени готовности домов (до начала строительства цены на квартиры ниже, чем в готовых, сданных в эксплуатацию домах). Во Львове цены на первичном рынке почти не изменились, в Одессе — выросли за год на 3%.

В Украине стоимость жилья до сих пор измеряют в основном в долларах: на вторичном рынке прямо, а на первичном — цены в гривне индексируют в случае значительного изменения курса доллара, а иногда прямо прописывают в соглашениях привязку к денежной единице США.

Себестоимость строительства продолжает расти. По данным Госстата, в 2017 году стоимость строительно-монтажных работ в жилых зданиях выросла на 15% к 2016 году, в марте 2018 — на 25,2%. Минрегионстрой повысил оценочную среднюю себестоимость квадратного метра жилья до 11 138 гривен на 1 января 2018 (16.2% роста за год).

Зато стоимость аренды растет. В марте аренда квадратного метра жилья в Киеве в долларовом эквиваленте в среднем стоила на 13% больше, чем год назад. Это обусловлено высоким спросом, который полностью поглощает все большее предложение. Впрочем, в среднесрочной перспективе привлекательность инвестиций в жилую недвижимость для сдачи в аренду может снизиться из-за высокой насыщенности рынка.

Жилье в Украине менее доступно, чем в странах ЕС, учитывая соотношение уровня доходов населения и стоимости квартиры. Поэтому даже при росте номинальных доходов украинский платежеспособный спрос остается ограниченным. Львиную долю спроса формируют граждане с доходами, привязанными к курсу иностранной валюты (в частности, работники ИТ-отрасли), и те, кто несмотря на все риски рассматривает жилую недвижимость как инвестиционный инструмент.

По данным Минюста, в прошлом году в Украине количество сделок купли-продажи жилья выросло на 12,1%, в Киеве — на 7,9%. По информации частных и государственных нотариусов, в прошлом году в столице заключено 31,8 тыс. договоров купли-продажи квартир. Вероятно большинство из них приходится на вторичный рынок. По оценкам посредников, на первичном рынке столицы в среднем продают около 12 — 16 тыс. квартир в год.

Чтобы стимулировать спрос, застройщики предлагают малогабаритные квартиры, скидки 5 — 20% в случае стопроцентной оплаты, программы рассрочки на 2 — 5 лет, обмен новых квартир на старые. Впрочем, это не помогает значительно увеличить продажи.

В среднесрочной перспективе динамику рынка жилья будут определять несколько тенденций. Прежде всего, доходность жилищного строительства уменьшается из-за роста конкуренции и себестоимости. Количество участков под застройку все сокращается, к тому же Минрегионстрой утвердил новые государственные строительные нормы, которые, в частности, ограничивают допустимый процент застройки участка в зависимости от высотности застройки. Кредитование приобретения жилья продолжает расти, но его объемы (1.48 млрд гривен в 2017 году) практически не влияют на рынок. Даже если высокие темпы роста кредитования сохранятся — это не приведет к превышению спроса над предложением в среднесрочном периоде.

Учитывая существующие тенденции возможны два сценария развития рынка жилья. При благоприятном спрос будет расти благодаря оживлению ипотечного кредитования, одновременно прирост предложения замедлится и станет регионально более диверсифицированным. В таком случае риски для финансовой стабильности в Украине будут минимальными.

Зато при неблагоприятном сценарии предложение жилья продолжит расти быстрее, чем спрос, а дисбаланс между ними будет углубляться. Дополнительный фактор в рамках этого сценария — застройщики будут пытаться получить разрешительную документацию до того, как жесткие требования к благоустройству территории и развития инфраструктуры вступят в силу. Это может привести к всплеску строительства нового жилья в краткосрочном периоде. В случае реализации такого сценария вырастут риски для отдельных застройщиков, увеличится количество недостроев и ухудшится финансовое состояние банков, кредитующих строительство и покупателей жилья. Чтобы снизить риски, важно обеспечить защиту покупателей квартир в новостройках и на законодательном уровне упорядочить правоотношения на первичном рынке жилья, развивать статистику рынка, а также требовать от банков придерживаться консервативных стандартов при кредитовании застройщиков.