Залоговые квартиры: обещанного три года ждут

Решая вопрос гамлетовского масштаба: купить или не купить залоговое жилье, не стоит полагаться на случай, советы друзей или квалификацию риелторов. Единственный способ снизить риски — с привлечением юристов проверить историю квартиры вплоть до “царя Гороха”. В идеале покупку квартиры следует осуществлять у застройщика, поскольку каждый переход права собственности влечет дополнительный риск.

Не секрет, что залоговое жилье многих привлекает своей относительной дешевизной (а то ли еще ожидается, когда их хлынет поток!). И отпугивает риском судиться с бывшими обозленными хозяевами, выселять малолетних детей на улицу или забирать назад стоимость в случае реституции. В конце концов, на рынке полно квартир, есть ли смысл связываться с дополнительными рисками? Пожалуй, соглашусь с народной мудростью, что дешевое редко бывает хорошим.

Впрочем, если решение о покупке залогового жилья принято — дерзайте! Более того, многие фобии, связанные с покупкой залоговых квартир, сильно преувеличены. Если банк и заемщик договорились об отчуждении залоговой квартиры полюбовно, можно брать. Вопрос оформления в таких случаях — дело десятое, решаемое при помощи квалифицированного юриста.

Все процессы (снятие банком залога, регистрация купли-продажи в реестре сделок) компьютеризированы и могут быть осуществлены практически одномоментно. Если кто-то передумает, всегда можно успеть забрать деньги. Еще один простой и надежный способ уберечься от рисков — договориться с банком о переуступке долга (проще говоря — купить долг заемщика) и обменять его на квартиру.

Чего не стоит делать, так это покупать залоговую квартиру, которую банк отчуждает на аукционе без согласия заемщика, и квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети. Лично я бы такое жилье никогда не купил. Объясню, почему.

Если банк забрал квартиру принудительно, то продавец, недовольный действиями банка, может обжаловать уйму моментов: действия нотариуса по совершению исполнительной надписи, оценку жилья, проведение аукциона.

Кстати, попутно отмечу: не стоит полагаться на высокую квалификацию банковских работников. У них бывало по 20 залогов в “базарный день”, и о том, что на каком-то этапе забыли спросить разрешение жены, в банке могут и не “докопаться”.

Даже если суд признает законной покупку квартиры на аукционе, впереди у вас не менее изматывающий процесс — выселение должника из квартиры. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, судья будет до последнего оттягивать принятие решения. И когда через пять лет вы выиграете суд, свою квартиру вы будете ненавидеть.

Проиграете суд — все круги ада по возвращению денег вам обеспечены. По общему правилу, каждая сторона (банк, ОГИС, покупатель) возвращает назад все полученное по сделке. Но это в теории, а на практике лучше сразу стоит попрощаться с 10% от суммы сделки, которую ОГИС получил за организацию аукциона. В бюджете деньги на это не предусмотрены.

С банком тоже может случиться неприятная история: пока вы будете судиться за квартиру, он обанкротится. Если банк уступил права на квартиру через “дружественную” фирму, она “умрет” еще быстрее. Тогда вообще не с кого требовать.

Сегодня банки умышленно придерживают реализацию залоговых квартир по ряду причин. Во-первых, если на рынок хлынет масса дешевых квартир, то он рухнет окончательно, чтобы ни говорили риелторы о начале роста цен.

Во-вторых, решив массу проблем, банк все равно “попадает”. Представьте, кредит выдан в сумме 150 тыс. долл., а продаст квартиру банк сегодня, в лучшем случае, за 60 тыс. долл. А потом еще будет бегать за должником, чтобы получить оставшиеся 90 тыс. долл. При этом кредит из залогового превращается в беззалоговый, под который предусмотрено отдельное резервирование. Наконец, никто не хочет социального взрыва в результате массового выселения семей должников из квартир.

Из собственного опыта могу сказать: финучреждения готовы идти на любые переговоры с должником — об отсрочках, рассрочках, частичных возвратах, снижении процентной ставки, лишь бы заемщик не “ушел в дефолт”. Суды — крайняя мера.

Что делать должнику, чьи доходы из бурной реки превратились в тонкий ручеек? Не бегать от банков и не надеяться, что о долге забудут. Чудес не бывает! Вы рискуете всю жизнь не иметь никакого имущества, находиться под риском невыезда за границу или возбуждения уголовного дела по факту мошенничества с кредитными ресурсами или фиктивного банкротства (если кредит оформлен на фирму или СПД).

Возвращаясь к покупке предмета залога, необходимо вспомнить и о страховании коммерческого риска при приобретении жилья. При красивом названии особых гарантий это не дает. Во-первых, далеко не все компании оказывают такие услуги. Во-вторых, страховой бизнес в Украине очень не любит расставаться с деньгами. Может, придется судиться и с ними. В-третьих, и страховые компании банкротятся.

Потому, раздумывая, покупать или нет, прежде семь раз проверьте! И чем тщательнее вы со своим юристом это сделаете, тем спокойнее будете спать в новой квартире.

Роман МАРЧЕНКО (адвокат, старший партнер ЮФ “Ильяшев и Партнеры”)