Як зменшити ризики інвестування в нерухомість під час війни

В Україні вже зрозуміли, що відновлювати пошкоджену нерухомість та інфраструктуру слід уже сьогодні, не очікуючи примарного закінчення війни. Нині ж варто розвивати бізнес і залучати інвестиції. Але для цього необхідний захист інвестицій, і не лише юридичний, а й фізичний.

Страхування захищає інвестиції

Навіть найкраща ППО не здатна повністю фізично захистити об’єкти нерухомості й інфраструктури, бо залишаються уламки, пожежі й інші причини пошкодження об’єктів. І пошкоджень таких значно більше, ніж у мирні часи. Ризики цих пошкоджень належать до групи PVI (political violence risks), до якої входять воєнні та політичні ризики, зокрема такі як громадянські заворушення, незаконна націоналізація тощо.

В мирний час таких ризиків зазвичай не страхують, а отже, й не відшкодовують. Утім, зрозуміло, що якщо їх не страхуватимуть і не відшкодовуватимуть, то жодних інвестицій ми не отримаємо. Але проблема полягає ще й у можливості перестрахування. Навіть якщо страхові компанії в Україні вже зараз запропонували б таке страхування, сподіватися на перестрахування без сприяння з боку наших іноземних партнерів їм не доводиться.

Сьогодні приватному інвестору пропонують купити квартиру в будівлі, що лише зводиться, а жодних гарантій цих інвестицій немає. Хто ж купуватиме житло, яке ризикує взагалі ніколи не побачити, бо його може бути зруйновано чи пошкоджено? Тож страхування приватних інвестицій стає нагальнішою потребою, ніж у мирні часи, якщо ми хочемо, щоб ринок новобудов також розвивався.

Щоб не стати жебраком

Аналіз ринку страхування свідчить, що в минулому в Україні обсяг страхування майна та вогневих ризиків становив лише 7% від інших видів страхування й навіть зменшився під час воєнного стану. Цього дуже мало. А якби більшість будівель було застраховано, то нині б існував фонд, із якого можна було фінансувати відновлення, як це робилося в часи Другої світової в Британії: там відновлення було здійснено за рахунок фонду страхування.

Тобто є серйозна потреба в розвитку страхування майна від вогневих ризиків, особливо від воєнних подій. У такому разі гроші накопичуватимуться у спеціальному фонді й їх вистачатиме для відновлення нерухомості.

Вже зараз країні необхідно створювати державний фонд страхування майна з обов’язковим страхуванням нерухомості її власниками. Це зможе покрити ризики тотального знищення або пошкодження майна не лише внаслідок воєнних дій, терористичних актів, а й стихійних лих і катаклізмів.

Без страхування не буде й інвестицій

Вартість нерухомості має два складники — земля та будівля. Внаслідок стихійного лиха або влучання ракети страждає саме будівля, яку й необхідно застрахувати від пожеж і пошкоджень. На ринках із високою вартістю нерухомості земля коштує найдорожче, а вартість відновлення будівлі набагато нижча, тому дешевше відновити її та інфраструктуру, ніж купувати житло в новій будівлі.

Отже, страхування воєнних ризиків є дуже важливою частиною стимулу для отримання інвестицій у нерухомість. Але якщо подивитися будь-який поліс страхування в Україні до 24 лютого 2022 року, побачимо, що такі ризики не страхувались, а в період війни це питання лише загострилося: ми не отримаємо інвестицій, якщо ризики інвестування не буде покрито.

Втім, проблемою є відсутність статистики таких відшкодувань у воєнний час. Для її накопичення необхідно мати розрахунки суми відшкодувань відносно вартості будівель, які страхуватимуться. В Україні такої статистики ще немає, й вона не скоро з’явиться. Тому українські страховики не знають, як оцінити ці ризики, а зарубіжні, відповідно, відмовляються їх перестраховувати.

Жодна з іноземних компаній не хоче братися за нетипову ситуацію. Тому українські компанії страхують воєнні ризики виключно під власні кошти, через що такі поліси є не надто надійними.

Не для прифронтових територій

Багато чого в цій справі залежить від географії: включити воєнні ризики до договору страхування можуть лише за достатньої віддаленості від лінії фронту, бо прорахувати можливість страхових виплат тим, хто розташований занадто близько до зони, де щодня працює ворожа артилерія, надзвичайно складно. Страховики можуть аналізувати лише ту статистику, що стосується обстрілів (зокрема ракетами та БПЛА) тилових регіонів.

22 листопада 2023 року ВР ухвалила загалом законопроєкт №9015 щодо страхування інвестицій в Україні від воєнних ризиків. Цей закон можна вважати першим кроком до страхування воєнних ризиків. Він дасть змогу Експортно-кредитному агентству страхувати та перестраховувати інвестиції як міжнародних, так і українських компаній іще до закінчення воєнного стану.

Наступним кроком має стати унормування страхування воєнних ризиків для нерухомості й інфраструктури та іншого майна в разі потреби.

Вже навіть є перший приклад — страхування воєнних ризиків індустріального парку M10 (площа — 140 тис. кв. м, шість ділянок для виробничо-складських приміщень і понад 3 тис. нових робочих місць), який будується у Львові.

На це страхування багатостороннє агентство з гарантування інвестицій Світового банку MIGA видало поліс компанії, яка спеціалізується на інвестиціях у комерційну нерухомість в Україні, зокрема інвестує в будівництво цього індустріального парку. Компанія отримала гарантії від ризиків війни та громадських заворушень на десять років на суму до 9,1 млн дол. Із них гарантії на 4 млн дол. надають країни-донори Трастового фонду підтримки реконструкції та економіки України (SURE Trust Fund), яким керує MIGA.

Те, що перше страхування здійснено в західному регіоні, не дивує, оскільки ракет туди прилітає набагато менше. В цьому випадку чинник великого розміру країни грає на нас. Водночас ми розуміємо, що іноземці навряд чи найближчим часом застрахують щось у Харкові чи Куп’янську.

***

Треба розуміти, що страхування воєнних ризиків для будівель і споруд — це страхування відновної вартості будівлі. До речі, таку саму вартість необхідно визначати, розраховуючи компенсацію за пошкоджене майно, бо для будівель це — пошкодження від пожеж або руйнування від вибухів чи злив і стихійних лих. Тому статистика в процесі розрахунків компенсації з’являтиметься й може використовуватися для страхування.

Втім, головне тут те, що інвестор має бути впевненим у тому, що його інвестицію навіть у разі пошкодження буде компенсовано. Страхові премії в разі перестрахування у світових провідних компаній можуть бути прийнятними — в розмірі 3—4%, оскільки суми накопичуватимуться у спеціальному фонді, який можна буде використати для компенсації.

Важливо, щоб уряд знайшов таких перестрахувальників і ухвалив відповідну нормативну базу для їх залучення.

Звісно, повністю застрахуватися від війни неможливо, але можна покрити збитки інвестора. Неможливо відновити унікальну картину з музею, але відновити сам музей цілком реально.

Людмила СІМОНОВА, член Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі Стандартів оцінки (IVSC), Президент фірми IRE (Ukraine) LLC та Партнер “Томас & Сімонова”