Як вивести будівництво з коми

Позаду п'ять місяців 2010 року. На жаль, результати роботи будівельної галузі за цей час невтішні. Порівняно з аналогічним періодом 2009 року, обсяги будівельних робіт впали на 21,4%, освоєно лише 5,7 мільярда гривень.

Гірше спрацювали підприємства 24 регіонів країни. Найбільші мінуси — у Чернігівській області. Зростання на 10% зафіксоване лише на Полтавщині, та й то завдяки будівництву та капітальному ремонту газопроводів.

В інших областях обсяги будівельних робіт суттєво зменшилися. Причому понад третину загального об'єму було виконано чотирма областями: Донецькою, Харківською, Дніпропетровською та Полтавською. У Києві, де реалізовано 27% загальнодержавних проектів, обсяги будівництва впали на чверть.

Результати роботи підприємств галузі теж безрадісні: з них вижило лише 60%, а інші 40% знаходяться на межі банкрутства або припинили діяльність. Така ж картина спостерігається і у сфері будівельних матеріалів: обсяги виробництва граніту, гіпсу і цементу знизилися майже в півтора рази.

Тобто про вихід будівництва із занепаду говорити зарано. Зазвичай ця галузь першою входить в кризу і останньою з неї видряпується.

Оскільки фізичні і юридичні особи будують за рахунок прибутків, отриманих на етапі розвитку економіки, а в умовах кризи прибутки мінімальні, отже, на зростання обсягів будівництва розраховувати не варто.

У цей період держава повинна стимулювати введення в експлуатацію житла та збільшення обсягів будівництва. Показники першого кварталу в Україні — 1,5 мільйона квадратних метрів загальної площі, що на 14% більше, ніж у відповідний період 2009 року. Однак дані цифри не повинні вводити в оману.

Високий показник введення обсягу житла — 69% — вирахувано завдяки початку експлуатації приватних будинків. Майже половина з них введена завдяки рішенню уряду Тимошенко про спрощену процедуру приймання в експлуатацію об'єктів самостійного будівництва: люди оформили власність на давно побудовані хати.

Оскільки забезпеченість громадян житлом, як мінімум, удвічі менша за країни Європи — в Україні 20 квадратних метрів на людину, а в Німеччині більше 45 квадратних метрів, — проблема житла залишається нагальною.

Як відомо, кожен працюючий будівельник забезпечує роботою представників ще шести галузей промисловості. Це виробництво будматеріалів, металургія, хімічна промисловість і, звичайно ж, “білі комірці”: ріелтори, працівники БТІ та багато інших установ, які працюють поруч з будівельниками та архітекторами.

Що потрібно зробити для підвищення обсягів будівництва житла в Україні? Для початку слід застосовувати практику уряду Тимошенко з добудови житла, готового на 50-70%. Такий підхід не тільки завантажує будівельників роботою, а й дозволяє уникати “Еліта-Центрів”, бо це будинки, які зводилися за кошти громадян.

Державний бюджет 2010 року містить 2 мільярди гривень для покращення стану фінансування будівництва: на зменшення відсотків за кредитами, які повинні бути надані забудовникам, та на іпотечне кредитування громадян. На жаль, досі не розроблений механізм використання цих коштів.

Банкіри готові кредитувати галузь за зниженими відсотками, якщо держава компенсує їхні витрати. Вони обіцяють ставки 14-18%, але при цьому ставлять нереальні умови застави. Тимчасом більшість фірм уже давно заклали майно.

Щоб отримати кредити, забудовникам потрібно повернутися до застави майнових прав. Зараз же відсотки, за якими банки надають позики, — 30% — унеможливлюють кредитування. Якщо це питання вирішиться, ці 2 мільярди гривень працюватимуть.

Скільки з них піде на кредитування забудовників та на зменшення ставок позик для населення — невідомо.

Другий аспект — будівництво доступного житла. Деякі міста вже приготували для цього майданчики та визначили недобудовані житлові будинки.

Наступне. Великим обтяженням для будь-якого забудовника є “опосередкована вартість”, яку запровадило Міністерство регіонального розвитку та будівництва.

Колись, на початку становлення самостійності України, закон про ціни при визначенні вартості будівництва був прогресивним. Він був потрібен, оскільки ніхто не знав, як складати реальну вартість будівництва у ринкових умовах.

Зараз же “опосередкована вартість”, яка визначається на основі цього закону, заганяє будівельників у глухий кут, оскільки не враховує особливості регіонів та технічні умови, надані під зведення того чи іншого об'єкта. Будівельники не можуть скористатися допомогою держави, бо не вкладаються в “опосередковану вартість”.

Мінрегіонбуд роз'яснив правила застосування “опосередкованої вартості”, вказавши, що ціна метра житла не стосується технічних умов на мережі, які підводяться до будинків. Але ніхто не звертає увагу на це роз'яснення.

Зараз визначено середню ціну за квадратний метр доступного житла у розмірі 4 200 гривень, але вона не відповідає ринковим вимогам. Забудовники зазнали втрат, що призвело до зменшення і так малих обсягів будівництва житла.

Цю застарілу методику потрібно скасовувати. Тим паче, що вартість будівництва, яке користується державною підтримкою, проходить державну експертизу. Якщо Мінрегіонбуд і уряд довіряють власній державній експертизі, то “опосередкована вартість” є додатковим бюрократичним бар'єром, який шкодить справі.

Крім того, часто ліва рука не знає, що робить права. Так, під час будівельного буму ціна тонни арматури піднялася до 10 тисяч гривень за тонну. Під час кризи вона знизилася до 4 тисяч гривень, а у 2010 році — виросла до 7 тисяч гривень.

При цьому уряд каже, що він отримує дешевий газ і зберіг пільги для металургів, але ніхто не контролює вартість будівельних матеріалів. Якщо для визначення ціни метра житла вводяться фіксовані обмеження, то необхідно прийняти рішення, що вони не стосуються вартості мереж та інших умов будівництва.

Держава має встановити контроль за вартістю будматеріалів, які йдуть на зведення доступного житла. Обмежувати його вартість треба, але це слід робити шляхом обмеження прибутку будівельниками та постачальниками матеріалів, а також встановлення контролю за відрахуваннями до місцевих бюджетів.

Великою підмогою для зменшення вартості житла було б рішення про зняття ПДВ з вартості цього виду будівництва. Тим більше, що такий досвід в країні уже є, і він себе виправдав. А Мінпаливенерго потрібно відпрацювати порядок передачі та компенсації збудованих енергомереж на баланс експлуатуючих організацій.

Потребує серйозного обговорення і процедура здачі такого житла в експлуатацію. Через встановлення фіксованої низької ціни квадратного метра доступного житла будівельники під час виконання оздоблювальних робіт застосовують низькоякісні матеріали. Пізніше 90% мешканців роблять ремонт заново.

На етапі початку будівництва слід враховувати побажання мешканців щодо оздоблення, наявності у квартирах фаянсу, газових або електричних плит.

У більшості випадків перевага надавалась би квартирам, у яких поштукатурено стіни та зроблено стяжки, ніж квартирам з неякісним ремонтом, у яких до заселення потрібно зривати з підлоги лінолеум, знімати унітази та умивальники.

Наступна проблема — виділення землі під будівництво доступного житла. Ці майданчики повинні мати мінімальне фінансове навантаження для забудовників. І це одне з основних завдань уряду, місцевих рад та адміністрацій.

Можна без особливих витрат подвоїти будівництво доступного житла, якщо будуть прийняті поправки до законодавства. Десятирічний досвід Києва показує: якщо держава гарантує громадянам доплату 30-50% вартості житла, то люди готові робити перший внесок за рахунок доступного кредиту або власних заощаджень.

Якби нині влада гарантувала у бюджеті-2011, наприклад, 2 мільярди гривень на будівництво доступного житла, то 4 мільярди гривень можна було б отримати від населення вже зараз. Це подвоїло б кількість будинків, закладених у 2010 році.

Ще одна проблема — низький рівень довіри населення до забудовників. Його потрібно відновлювати, але це неможливо без підтримки місцевих адміністрацій. Їх завдання — справедливий конкурсний відбір фірм та реклама таких проектів серед населення. Тоді люди повірять і вкладатимуть кошти у зведеня недорогих квартир.

Це має стати основним показником роботи адміністрацій. Зараз чимало керівників областей і міст не зацікавлені у розвитку цього виду будівництва. Вони навіть не знають, що треба робити для добудови об'єктів з високим рівнем готовності.

Досі гальмується проведення земельних аукціонів у містах. Залишається стара практика: продається ділянка, і забудовник, який її купує, навіть не знає, що він може там звести, бо проект розробляється після отримання наділу.

Є питання, які потребують не коштів, а політичної волі влади. Зараз дозвіл на будівництво котеджу надається за тією ж схемою, за якою споруджується багатоповерхівка. За словами однієї жительки Дніпропетровська, для узаконення свого житла вона заплатила комунальникам 10 тисяч гривень і витратила рік часу.

Запровадження будівельного паспорта, який одночасно буде дозволом на проведення робіт, дозволить громадянам приходити до місцевої адміністрації лише один раз. Введення заявочного способу спорудження житла збереже час і гроші людей — тоді вони спокійно будуватимуть свої будинки.

Потрібно заборонити щороку змінювати генеральні плани, як це робить Київська міська рада. Необхідно відмовитися від містобудівного обґрунтування, оскільки воно нівелює генплан і шкодить справі. Зараз обґрунтовується що завгодно, навіть зведення багатоповерхівок в історичній частині міст.

Треба поступово переходити до передачі функцій державних адміністрацій самоврядним організаціям архітекторів і будівельників. Це скоротить шлях до видачі дозволів на початок будівництва. Парламент має узаконити ці зміни.

Юрій СЕРБІН,  заступник голови комітету Верховної ради з питань будівництва, містобудування та житлово-комунального господарства, фракція БЮТ