Строить сегодня “неправильные” объекты вообще не выгодно — гендиректор Arricano

О проекте ТРК Lukianivka

- Компания Arricano достаточно давно не открывала новых ТРЦ, что наверняка было связано с ситуацией на рынке и в стране в целом. Но сейчас вы серьезно занялись ТРК Lukianivka. Это достаточно многообещающий объект, который имеет потенциал стать объектом №1 по показателям в вашем портфеле. Как продвигается его реализация?

— Мы думаем, в первую очередь, об урбанистке, какую проблему этот проект решает. Ведь проблем на Лукьяновке много. Кроме того, проект начинался около 10 лет назад и за это время в мире, в коммерческой недвижимости, произошли тектонические сдвиги. В 2018 году британское бюро Сhapman Taylor обновило концепцию ТРЦ Lukianivka исходя из тех тенденций, которые происходят в мире — сократилась торговая функция, увеличилась развлекательная, образовательная, созидательная, в том числе коворкинговые пространства. Монофункционал объекта сдвигается в сторону мультифункционала. Только офис или только торговля проигрывают объектам, у которых есть микс функций. Очевидно, что на Лукьяновке существует потребность в определенном количестве профессиональной торговли и площадей для работы, есть потребность в различных общепитовых форматах. В многофункциональных комплексах доля фуд-зон сейчас составляет от 20% до 60% площадей. 60% — это экстрим, который находится на перевалочных пунктах: вокзалы, аэропорты, крупные пересадочные узлы. Лукьяновка является одним из пяти крупнейших пересадочных узлов в столице. Кстати, именно поэтому на Лукьяновке открылся первый McDonald's…

- Он к вам тоже переедет?

— Посмотрим, еще слишком рано говорить. Пока мы работаем над крупными концептуальными узлами объекта. Развлекательная и образовательная составляющая должны быть обязательно включены в проект. То есть, кроме традиционных кинотеатров или других развлечений, мы предлагаем новые форматы, которых еще не было. И мы будем их тестировать. Скорее всего, это будет формат эдьютейнмент — обучение детей с элементами дополненной реальности. Это новый активный формат развития детей в торговом центре. Кроме того, мы учитываем тот факт, что растет количество фрилансеров, украинский IT-сектор показывает динамичный рост. Поэтому выигрывает концепция “live work play”. Объединяя все функции, которые востребованы людьми, мы фактически создаем платформу и систему для органического трафика.

- Какая доля площадей будет отведена под этот формат и вообще как будут распределены площади по функционалу?

— В новой концепции мы увеличили фудкорт и зону развлечений: fashion-ритейл составит 49%, еда и отдых — 24%, креативные пространства (офисы/коворкинги) — 27%. Это будет классический мультифункциональный комплекс, где во главе будут стоять нужды потребителя.

Нам повезло, площадка имеет уникальную историческую составляющую — первое электрическое трамвайное депо в царской империи, запущенное в эксплуатацию в 1874 году. Почему именно в Киеве, а не в Санкт-Петербурге? Оказалось, все просто, но мало кто об этом знает. До электрической трамвайной линии существовала конная линия. Это был трамвай, в который были запряжены лошади, и они тянули вагончик. История конки длиннее, чем электрического трамвая. И в Киеве, и в Питере она была, но ландшафт городов разный. Если Санкт-Петербург — плоский, то в Киеве — холмистая местность. Чтобы поднять с Подола трамвай в центр города, нужно было менять лошадей, они быстро уставали. Это дополнительные затраты, расходы собственников трамвайной линии. По сути, экономическая причина стала основным поводом поменять конную тягу на электрическую.

До сих пор агрегаты этой электростанции питают несколько трамвайных и троллейбусных линий. В процессе реконструкции мы уже закупили новое оборудование для КП “Киевпастранс”, которое поместили в подземное дополнительное помещение, специально спроектированное с целью освободить здание дизель генератора. А красивое трехэтажное кирпичное здание станет изюминкой нашего проекта.

- Какое функциональное назначение будет у здания депо?

— Есть несколько вариантов, мы пока определяемся. Первоначальный — разместить в помещении дизель генератора бутики. Второй вариант — фудзона (средний или высокий уровень) или развлекательная площадка, связанная и с фудом, и с развлечениями. Такие форматы популярны в Европе, например, Platea Madrid. Мы рассматриваем формат Platea как один из потенциальных прототипов. Мы сохраняем кирпич, само здание будет соединено мостиками. Еще одна из фишек — формат фудхоллов. На нескольких этажах будут, как на итальянском рынке, лавки с красиво выложенными яблоками, грушами, сливами, sea-food бары с устрицами и просекко. Форматы фудхоллов завоевывают большое количество пространства в европейских центрах, потому что они выглядят как healthy food, это быстро, достаточно демократично, очень красиво и аутентично. Мы же все голосуем кошельками сейчас за то, что аутентично, за интересный формат и здоровую пищу.

Но мы также берем на себя urban-девелопмент вокруг ТРК. Лукьяновка — это перманентные заторы, поэтому в состав проекта входит совместная с городом реконструкция четырех перекрестков. Город берет на себя часть переноса рельс, контактной линии. Так же мы предлагаем сделать пешеходную площадь, так как на площадке нет никакой зоны для организации ярмарок и праздников. Мы готовы, как сознательные девелопер и оператор, взять ее на обслуживание, обеспечить отсутствие киосков, маршруточников, мусора. Мы готовы убирать, поддерживать, ремонтировать.

ТЦ “Квадрат” по сравнению с рынком, который рядом, это еще образец отличного девелопмента. Здесь нужно все приводить в порядок, чтобы людям было приятно сюда приезжать. Если бы нам дали здание Малой оперы, Народный дом, которому 100 лет — мы бы с удовольствием его реконструировали. Тогда эта точка на карте преобразилась бы до неузнаваемости.

- Достаточно амбициозные планы. Какая стоимость всего проекта?

— Мы еще досчитываем, и пока не объявляли на бирже, могу только сказать, что это будет больше $100 млн. Вложено уже около половины от этой суммы.

- Вы уже сдаете площади в аренду?

— Нет, пока не заключаем договора, потому что есть большой спрос на объект. Активно начнем сдавать, наверное, в конце этого года. Нет смысла сдавать раньше, чем за год до сдачи объекта.

- Предыдущий проект ТРК Lukianivka включал строительство жилья.

— Да, в проекте была жилая свечка, но мы не видим сейчас ее ценности в проекте. Жилья вокруг достаточно. Это не такой сложный проект, мы его уже переформатировали. Это будет скорее коворкинговое пространство с новыми функциями.

- Какая будет его площадь?

— Площадь составит около 20 тыс. кв. м.

— Неужели есть спрос на такое количество коворкингового пространства? Мне кажется, этот формат, скорее, идет как дополнение к традиционным офисным помещениям. Просто занять все пространство коворкингом — насколько это финансово целесообразно?

— Вы правы, коворкинг сейчас берет от 2 до 4 тыс. кв. м, но посмотрите на динамику. Мы строим объект на следующие 100 лет. Мы не знаем, что будет, но это философия. За последние пять лет коворкинг просто выстрелил. За последний год всю вакантность выбрали IT-компании. Мы закладываем в проект одно из самых главных качеств — гибкость. Будет затребован коворкинг — будем способны им обеспечить, будет необходим спортивный комплекс — будем готовы его предоставить, будет потребность в офисах для IT — сделаем. Этот принцип гибкости мы выбрали как техническое задание архитектора. Так же будет с нашей энтертеймент-зоной. Задача — сделать так, чтобы мы могли посреди фуд-корта поставить елку и водить там хороводы, или обустроить концертный зал. То есть, ключ в управлении в нашей быстроменяющейся обстановке — сделать ТРК Lukianivka гибким объектом, чтоб можно было быстро реагировать на происходящее в мире. Почему торговые центры в Америке закрываются? Они не могут поменяться так быстро. Если объект был местом шопинга, а физически магазин потерял монополию на дистрибуцию, торговый центр не может поменяться одним движением. Поэтому гибкость — name of the game.

- Какая прогнозная окупаемость проекта ТРК Lukianivka?

— Около восьми лет.

- Это много, или мало?

— Это очень хорошо. Сейчас средняя окупаемость действующих на рынке объектов — 10 лет. Мы прозрачны и можем четко видеть, как окупаются наши проекты. Остальные девелоперы не так прозрачны. Берем среднюю ставку по рынку, умножаем на площадь и делим на инвестиции, которые были озвучены.

 

О проекте ТРЦ Petrivka

- В портфеле Arricano есть пока нереализованный проект ТРЦ “Петровка”. Напротив вашего участка строится ТРЦ Blockbuster, площадь которого составит 450 тыс. кв. м, недалеко — Auchan ритейл-парк “Петровка”, ТРК Sky Mall, и еще много других торговых объектов. Вскоре там будет не совсем понятное для меня, как потребителя, перенасыщение торговыми площадями. Наверное, нет никакого смысла строить еще один торговый центр.

— Вы правы. Наверное, самая большая концентрация торговых площадей на Петровке. Петровка и Оболонь попадают в это пятно. Не смотря на большое количество людей, которые там живут, торговые площади перенасыщены. Поэтому назовите хоть одну целесообразную причину строить еще один громадный объект. На что мы видим потенциальный спрос в этой локации? Мы обладаем абсолютно роскошным участком на берегу озера, рядом с метро, транспортной развязкой и большим жилым массивом. Это не классическое офисное место, для такого больше центр подходит. Поэтому мы исходили из потребностей местного комьюнити. Люди не хотят жилые “свечки”, они хотят, чтобы проект оставался в рамках рекреационной зоны, где можно пройтись с коляской, отдохнуть на берегу, проехать на велосипеде. Поэтому мы хотим создать кампус-стайл объект, который вписывается в инфраструктуру и учитывает историю участка — русло реки Почайны, где по легенде Владимир крестил Русь.

- Но ключевое назначение — офисы?

— Скорее это будут коворкинги или open space для креативных профессий. На Оболони больше 100 тыс. фрилансеров, они все ездят в центр. И у меня такое ощущение, что глобально все движется к тому, что офисы будут терять свою значимость как место, где люди работают. Встречаться, общаться — да, работать — уже нет. Ключевое обозначение — lifestyle инфраструктура. Время еще есть, мы работаем над проектом, ищем аналоги, обсуждаем с общественностью. Проект на берегу озера дает ему шикарный плюс: можно поставить кафешки, террасы, можно сделать площади для созидательных, образовательных и культурных целей. Такой инфраструктуры на Оболони — огромное количество, но расположена она хаотично. Кроме Оболонской набережной нет нормальных мест, чтобы выпить чашечку кофе. Поэтому мы, проанализировав все эти нюансы, начали с самого простого — с благоустройства участка. В приоритете у нас Лукьяновка, на “Петровку” средства направляются по остаточному принципу. В 2017 году мы разработали проект благоустройства, 2018-м — вышли на благоустройство. Параллельно несколько вариантов проекта, включая озеро и ландшафт, разрабатывает архитектурное бюро Сhapman Taylor. Уже есть запросы от нескольких креативных бизнесов, которые готовы брать достаточно большие площади для созидательных пространств. Сроки реализации пока не обозначаем.

- Планы относительно строительства ТРЦ в Одессе не меняются?

— Проект в Одессе пока заморожен. Как только “поставим ТРК Lukianivka на рельсы”, начнем работать над проектом в Одессе. Площадка там прекрасная — центр города, запрос арендаторов есть.

- Там тоже поменяется формат?

— Пока планируется ТЦ. Но, возможно, с учетом тенденций на рынке, внесем какие-то изменения.

 

О перспективах и рынке

- Как Arricano планирует свое развитие в среднесрочной перспективе, учитывая, что Киев в перспективе нескольких лет может прийти к перенасыщению торговых площадей? Не планируете сместить акцент на регионы?

— Украина все еще находится в большом отрыве от Европы по насыщению торговыми площадями. Да, по количеству кв. м на душу населения можно дисконтировать этот отрыв на покупательную способность, и это справедливо. Возможно, Украине повезет и реформы ускорятся, но даже если они будут продолжаться в прежнем темпе, мы все равно будем быстро развиваться, потому что технологии побеждают коррупцию быстрее, чем с этим справляются реформы. Это значит, что покупательная способность будет расти гораздо быстрее, чем торговая недвижимость. Второе — у нас не так много качественных площадей для потребителей. Даже самые хорошие объекты — они либо далеко, либо плохая парковка, либо “пробки”. Побеждать будут самые качественные. Третье — неравномерное распределение. Петровка — перенасыщена, Харьковский — ненасыщенный. В регионах очень медленное развитие новых ТРЦ. К примеру, ТРК City Mall в Запорожье показывает фантастическую доходность. Так как он единственный в городе, его доходы больше, чем в Киеве. По площади он самый маленький, но доходность больше, чем в других. Таких возможностей в региональных центрах — масса. Конечно, в городе с населением 300-400 тыс. человек нет необходимости в трехэтажном ТРЦ площадью 50 тыс. кв. м. Нужно строить ритейл-парк в один этаж, с наземной парковкой, входом с улицы. Это даст экономию на кондиционировании, на пожарной безопасности, что в совокупности несет большие инфраструктурные затраты. Если смотреть на Польшу, Чехию, Венгрию, Румынию, Сербию, Словакию — там это успешно работает. Поэтому возможностей в Украине — масса.

- То есть вы намерены в будущем строить ритейл-парки?

— Конечно. Пока мы не распыляемся, так как имеем свою четкую цель на ближайшие годы. Но думаю, года через три нарастим мощности и увеличим объем девелопмента если не в 10 раз, то в разы точно. Компании нужно выйти на определенный уровень дохода, чтобы привлекать финансирование на совершенно других условиях. У нас есть четкий план и четкая стратегия, как этого добиться. Это все происходит маленькими шагами, последовательно, следуя общей стратегии.

- Вы видите развитие компании только в пределах Украины?

— Не обязательно.

- Восточная Европа?

— Скорее всего. Несмотря на то, что девелопмент недвижимости в Восточной Европе начался раньше и сейчас более развитый, чем у нас, проблемы, с которыми они сталкиваются — те же.

- А какие там проблемы?

— Проблема одна — уменьшение доходности. В Украине после девальвации в 2015 году высокой доходностью тоже тяжело похвастаться.

- Какая доходность на украинском рынке?

— На ТРК Lukianivka мы ориентируемся на окупаемость за 8 лет. Это очень хороший показатель. Окупаемость большинства объектов, которые сейчас строятся в Киеве — 15 лет. Строить сегодня “неправильные” объекты вообще не выгодно. Почему инвестиционная компания Dragon Capital купила более 20 объектов? Они сделали гениальный гешефт за последние два года, взяли по отличной цене объекты, в которых есть возможности роста. Это говорит о том, что в Украине можно девелопить даже в такой ситуации и зарабатывать на вторичном рынке коммерческой недвижимости.

- С какими проблемами сейчас сталкиваются ритейлеры в Европе, с чем в ближайшем будущем может столкнутся и украинский розничный бизнес?

— Заголовки британских газет по поводу провального рождественского сезона обусловлены, в первую очередь, сменой стиля жизни. Количество интернет-продаж растет в абсолютном выражении, но в относительном не превышает 10%. Поколение Z меньше подвержено материализму. Они скорее будут тратить на car sharing, чем купят себе машину, на впечатления, чем на кроссовки за $300. Очевидный сдвиг потребления. Ритейл-формат не успевает так быстро перестраиваться, чтоб предложить именно то, что нужно новым группам. Интересно также, что сегмент потребителей 65+ совсем не тот, что был 10 лет назад. Поколение бейби-бумеров (1943-1963 годы) и поколение Х (1961-1981 годы) сейчас активные, они обладают деньгами и временем, и они готовы потреблять. Не все ритейлеры, к сожалению, понимают, что эти потребители уже с другими приоритетами. Появляется целая индустрия — что предложить этому сегменту. Очень много изменений, к которым не готов ритейлер. Бизнес долгое время был очень консервативен, он много лет работал по алгоритму “построил, сдал, забыл”. Зайдете в любой ТЦ в Европе — вы увидите абсолютно одинаковый бренд-микс. У них страшный голод на развлекательный формат, по дифференциации, не говоря о глобальной проблеме офлайн-ритейла. Ритейлер получает определенное количество клиентов, но он не знает, кто эти люди, не знает, что они смотрели, почему они не купили. Он не знает, что в физическом магазине не было размера, хотя клиент на 95% был готов купить. А потребитель думает — пиджачок хороший, но вдруг за углом лучше и дешевле? Более того, 80% людей не уверены, что могут подобрать себе хороший стайл. А в онлайн совсем другая история — ритейлер получает массу информации о каждом, кто заходит на сайт, что он смотрел, сколько секунд провел на странице, на чем он задержался, что он отложил в корзину, что он лайкнул. И этот конфликт онлайна и офлайна еще никто не решил. Принимая во внимание эти тенденции, мы создаем первое в Украине омниканальное решение для торговых центров. Мы разработали приложение Prospektus, в котором будет собран весь ассортимент товаров магазинов ТРК “Проспект”, а ритейлеры взамен получат полный объем информации о потребителях, за исключением персональных. Так каждый магазин получит профиль своего потребителя, у которого есть определенная проблема и возможность ее решить.

- Как вы работаете с ритейлерами? Ведь нужно, в первую очередь, наполнить приложение данными ритейлеров, и мне кажется, не все готовы предоставлять такую информацию торговому центру…

— В конце 2018 года мы начали показывать готовое приложение ритейлерам. Да, техническая и психологическая готовность традиционной розницы еще, к сожалению, требует модернизации. Например, у магазина есть товар, но нет его визуализации, которую можно было бы загрузить на любой третий ресурс. С теми операторами, у которых нет интернет-магазина — катастрофически тяжело работать. Кроме того, ритейлеры не могут согласовать две учетные системы — для физического магазина и для онлайн-магазина, хотя на глобальном рынке есть уже даже бесплатные системы, позволяющие это сделать. Нам приходится бороться с ограниченностью и отсутствием понимания, что эту проблему нужно решать прямо сейчас. Завтра будет поздно. Проблемы абсолютно одинаковые и в Европе, и в Украине. Потребитель хочет омниканального опыта, он уже готов за него платить, а мы еще не можем это дать. Приложение даст возможность покупателю собрать свой образ в разы быстрее. Более того, когда все вещи подходят друг другу, будет меньше возвратов, а значит меньше проблем для ритейлера. Это прорывное решение для отрасли.

- Насколько приложение уже заполнено данными?

— Немного, находимся в процессе работы с пятью операторами, осуществляем интеграцию, но пока медленно. Будем постепенно добавлять магазины.

- Но до конца года запустите?

— Конечно, да.

- Если говорить о якорях торговых центров, какие сегменты теряют этот статус, а какие приобретают?

— Одежные якоря пока еще традиционно считаются якорями, но они уже теряют свои позиции, так как уже не являются destination, целью посещения. Во-первых, fashion-ритейлеры уже присутствуют везде, за ними не нужно никуда ездить. Во-вторых — одежду можно заказать в интернете. Один из ярких примеров — ТЦ Arkaden в Мюнхене, в нем целый этаж fashion-галереи понемногу “съедает” фуд-зона. Когда я был там в последний раз, то фуд-зона уже расширилась до  крупного универмага одежды в конце галереи, он закрылся, а вместо него открылись рестораны.

Из некоторых сообщений Arricano на Лондонской бирже следует, что основной акционер компании готовит юридическую почву для передачи акций своему старшему сыну Рауно в будущем. Речь идет о передаче всего пакета акций?

— Пока юридически ничего не оформлено и не объявлено официально, мы ничего не комментируем. Предположить можно, что у бизнесменов есть определенная династийность. Хиллар Тедер является одним из богатейших людей в Эстонии, его сын тоже занимается девелопментом, это семейный бизнес. Но как они будут распределять акции — это их дело и на компанию никаким образом не влияет.

- Как сейчас обстоит вопрос с ТРК Sky Mall?

— ТРК Sky Mall — грустная история инвестиций в Украину. Самое негативное — он является лакмусовой бумажкой для большинства иностранных инвесторов в недвижимость. Аппетиты есть, потому что доходность недвижимости в 12-15% не может не привлекать инвесторов. Но камень преткновения — наши хронические болезни: коррупция, отсутствие верховенства права, а сейчас в дополнение — война. Инвестор вложил сумму, а завтра у него нет объекта. Выиграл в суде или нет — ты все равно проиграл государству. Поэтому возврат ТРК Sky Mall — абсолютно ключевой поворотный аспект для страны. Что касается наших отношений с оппонентами, мы планомерно откручиваем обратно все то, что они накрутили. Сейчас по решению Лондонского суда на Кипре идут “откручивания” использованных схем. Параллельно мы ведем работу с государственными органами. Если государство дало нарушить права инвесторов, значит оно обязано помочь вернуть объект обратно. А оппоненты будут чувствовать свою безнаказанность, пока их не заставят выполнить требования закона.