Столичный ЦУМ давно “профукали”

Когда в прессе запестрили сообщения о приватизации госдоли в киевском ЦУМе, естественно, многие граждане да, и юридические лица связали это с продажей хорошо известного еще с советских времен столичного универмага, расположенного на пересечении улиц Крещатик и Богдана Хмельницкого (ранее ул. Ленина). И ассоциации эти прежде всего связаны с шестиэтажным зданием, к которому в союзные времена за покупками ехали без преувеличения со всей Украины. К слову сказать, это же здание относится к памятникам архитектуры местного значения — Шевченковский Дом центрального универмага 1936—1939 гг. (охранный номер №168).

Увы, ностальгические ассоциации в данном случае не совпадают с сегодняшней жестокой реальностью. Хотя на следующей неделе Фонд государственного имущества собирается наконец реализовать 40-процентный госпакет (если быть абсолютно точным, то 39,647%. — Ред.) в ОАО “Киевский центральный универмаг”, суетиться не стоит — купить здание все равно никому не удастся. Нет, не потому что дорого просят, а потому что оно уже давно перекочевало сначала в собственность ЗАО “Торговый дом “Киевский центральный универмаг”, а затем — в одноименное ООО. И, что интересно, все эти трансформации с недвижимостью в самом центре столицы обошлись без соответствующей операции покупки-продажи здания, и государство этому только способствовало.

Как известно, предыдущая попытка (от 5 февраля 2010 года) продажи пакета акций успехом не увенчалась, хотя соответствующий конкурс был начат и предложения конкурсантов озвучены. Для второй попытки способом реализации госпакета ФГИ предпочла биржу специальному конкурсу. И не случайно. Кому охота попадать между молотом и наковальней двух взаимоисключающих судебных определений? Впрочем, виновато в этом прежде всего само государство, вернее, его органы, так бестолково проводящие приватизацию имущества, что потом другие государственные органы справедливо констатируют в суде, что “из данных документов вообще невозможно понять правовые основания прекращения права государственной собственности на указанное строение и возникновения на него права частной собственности”. Но обо всем по порядку.

Ноу-хау: поэтапная передача права собственности

В 1994 году ФГИ и организация арендаторов арендного предприятия “Киевский центральный универмаг” договорились об учреждении ОАО “Киевский центральный универмаг” (в дальнейшем — ОАО), которое стало правопреемником арендного предприятия. Все в соответствии с изданным декретом Кабмина “О приватизации целостных имущественных комплексов государственных предприятий и их структурных подразделений, сданных в аренду”.

Акции между акционерами были распределены таким образом, чтобы частные акционеры (на тот момент — организация арендаторов) получили квалифицированное большинство голосов на общем собрании акционеров (более 75,34%), а государство в лице ФГИ — 24,66%.

Государство передало в уставный фонд ОАО хоть и нематериальный, но, согласитесь, очень востребованный актив — право хозяйственного ведания на строение ЦУМа. В соответствии с подписанным протоколом, “стоимость права полного хозяйственного ведания зданием ЦУМа, которое не приватизируется, составляет более 6,2 млрд. крб., что соответствует 24,66% уставного фонда ОАО”.

При этом право хозяйственного ведания предусмаривало для ОАО право владения и использования здания ЦУМа, но ограничивалось право распоряжения объектом. В частности, акционерное общество без согласия ФГИ не могло отчуждать здание, передавать его в ипотеку.

Кроме того, через устав вновь созданного предприятия государство оставило за собой право вето при принятии любых решений органами правления ОАО в отношении изменений юридического статуса госпакета акций, которые могут привести к невыполнению обязательств по охране памятника архитектуры, использования его не по назначению…

В общем, бери ЦУМ и используй для коммерческих целей. Даже дивиденды государству платить не обязательно. Ему достаточно гарантии сохранения памятника архитектуры и стабильности пакета акций при любых изменениях уставного фонда, что обеспечивает инвестиционную привлекательность госпакета.

Если нельзя, но очень хочется

Однако людям всегда хочется больше. Чего тут думать? Нужна дополнительная эмиссия акций предприятия. Идея, конечно, банальная. Удивительно другое, Фонд госимущества на это согласился, хотя, судя по записанному в уставе, все козыри у него были на руках. Видимо, понравилась изящная схема, при реализации которой из государственного кармана платить за приобретение акций было не нужно, уставный капитал предприятия значительно вырастает, а доля государства остается неизменной.

Однако чудес не бывает — за приобретение акций платить таки пришлось. Правда, несколько нестандартным способом. Тут стоит вернуться к праву хозяйственного ведания на строение ЦУМа, переданном государством в уставный фонд ОАО. Помните, в нем ограничивалось право распоряжения объектом? Это неудобное для бизнеса ограничение и стало жертвой договора купли-продажи ценных бумаг, заключенного между ФГИ и ОАО “Киевский центральный универмаг”. Как следует из договора от 5 декабря 2006 года, свобода распоряжения оценена в 25,6 млн. грн. Именно столько обошлись бы акции допэмиссии, если бы государство, вдруг решившее сыграть в поддавки, оплатило бы их деньгами.

Несложно догадаться, что будет дальше. Приблизительно через полгода пунктом 4.2 обновленного устава было предусмотрено, что ОАО “является собственником имущества переданного ему учредителями и акционерами в собственность,.. здания ЦУМа (г.Киев, ул. Б. Хмельницкого)…” И, видимо, в качестве моральной сатисфакции для добровольно лишившего себя собственности государства в том же пункте устава значится: “здание киевского ЦУМа не может быть отчуждено или передано в залог до продажи пакета акций, принадлежащего государству в лице Фонда госимущества”. Словом выглядит так, как будто и овцы целы, и волки сыты.

Право собственности, зафиксированное уставом предприятия, это, конечно, здорово, но полезно бы его подкрепить и государственной регистрацией. Однако, как и следовало ожидать, Главное управление коммунальной собственности г.Киева отказало ОАО в выдаче свидетельства о праве собственности на здание ЦУМа.

Вряд ли позиция города стала неожиданностью для руководства ОАО. Такой экзотический способ приватизации государственной собственности априори предусматривал судебное подтверждение его законности.

ОАО и Фонд госимущества таки уговорили Фемиду. Вот как выглядела позиция ФГИ: “Полный объем права собственности на спорное здание был предоставлен истцу (ОАО.— Ред.) поэтапно, передачей в уставный фонд общества имущественных прав, а именно: решением об учреждении и деятельности — права владения и пользования, договором купли продажи ценных бумаг — распоряжения”. И Хозяйственный суд г. Киева признал за ОАО право собственности на объект недвижимости общей площадью около 22 тыс. кв. м, расположенный в самом центре столицы. А в феврале 2008-го с этим решением согласилась апелляционная инстанция…
Без собственной крыши над головой

Еще через год газета “Деловая столица” в статье от 30.03.2009 г. Алексея Грибановского “В. Мазур стал единоличным распорядителем здания Киевского ЦУМа” рапортует: “Фонд госимущества смог сделать фактически невозможное: его доля в исторически главной торговой площадке страны — ОАО “Киевский центральный универмаг” — увеличилась с 24,6 до 39,6% акций. Правда, далось это высокой ценой: выводом из состава ОАО здания универмага на Крещатике в новое юридическое лицо, которое полностью контролируется экс-министром промышленной политики Валерием Мазуром”.

Оставшись без ЦУМа, ОАО уменьшило свой уставный фонд со 103 до 64 млн. грн. Таким образом, здание было оценено в 39 млн. грн. На сегодняшний день ОАО “Киевский центральный универмаг” — компания, которая лишь арендует торговые площади в здании ЦУМа. За девять месяцев прошлого года ее убытки составили 12,9 млн. грн. при объеме реализованной продукции
224 млн. грн. и отрицательной рентабельности в 5,73%. Списочное количество работников — 15 человек.

Самое время продавать чемодан без ручки — “Ведомости приватизации” размещают информационное сообщение ФГИ о проведении конкурса по продаже пакета акций ОАО “Киевский центральный универмаг” с использованием открытости предложения цены по принципу аукциона.

Несмотря на кризис, желающие приобрести кусочек ЦУМа нашлись. Причем, по словам председателя наблюдательного совета ОАО Валерия Мазура, среди претендентов особую активность проявляют иностранцы. Для принятия решения об участии в конкурсе последним недостаточно данных о предприятии, опубликованных в информационном сообщении. В частности, иностранное предприятие “Українська медійна група” заинтересовало:

— вошло ли здание ЦУМа в уставный фонд ОАО при приватизации;

— каким образом это здание выбыло из собственности ОАО;

— правовые основания пользования торговыми и складскими площадями и земельным участком;

— информация об экспертной оценке рыночной стоимости пакета акций, выставленного на конкурс.

“Рейдеры” и “прихватизаторы”

Посчитав подобные вопросы посягательством на безопасность предприятия, ОАО отказал в ответах на них. Потенциальные же покупатели расценили такое поведение ОАО как нежелание допустить чужих к конкурсу, который, по сути, завершает схему “прихватизации” киевского ЦУМа.

Далее последовали суды. Претенденты на покупку, которых руководство ОАО называет рейдерами, пытались не допустить проведения конкурса до выяснения вопросов собственности. А руководство ОАО настаивало на проведении конкурса среди двух зарегистрированных участников. Оказавшись между молотом и наковальней взаимоисключающих судебных определений, ФГИ сначала приостановил проведение конкурса, а затем отменил его, приняв решение продавать пакет акций на бирже.

Так что не исключено, что уже 7 апреля после торгов на бирже у акционерного общества появится новый акционер. Учитывая то обстоятельство, что заинтересованной общественности уже известно о предыдущей провальной продаже, можно ожидать, что за пакет будут состязаться два бизнес-лагеря. Первый — близкий к руководству ОАО, которое хотело бы раз и навсегда закрыть вопрос оригинальной приватизации ЦУМа. Другой — компании, сознательно идущие на конфликт, связанный с попыткой возврата в собственность ОАО “Киевский центральный универмаг” здания ЦУМа.

Цена же, которую заплатят на бирже за пакет, и станет той скромной оценкой стоимости здания киевского ЦУМа, которую, увы, удостоило себя государство. К слову, по мнению экспертов, рыночная стоимость здания ЦУМа превышает 100 млн. долл.

Константин ЛЕВИЦКИЙ