Селяне начали распродавать землю за бесценок и даже меняют ее на авто. Что происходит?

Как говорят в специализированных агентствах, с начала лета владельцы паев стали активно выставлять их на продажу. И с каждым месяцем число “лотов” только растет. Особенно активно увеличивается предложение в Сумской, Черниговской, Житомирской, Киевской областях, а также вблизи линии фронта в Запорожской, Харьковской, Николаевской областях.

Настроения селян в целом понятны — в стране идет война, многие остались без средств к существованию, поэтому решились продать землю. Но не только это. Рост числа предложений по земле совпал с кризисом в аграрной отрасли. На то время экспорт зерна был заблокирован, пошли разговоры о том, что осеннюю посевную многие хозяйства попросту не будут проводить, а заплатить пайщикам за аренду участков им будет нечем.

Что и вынудило многих владельцев паев выставлять черноземы на продажу.

Впрочем, найти на землю покупателя сейчас не так просто. Потенциальные инвесторы, если и готовы приобретать паи, то только в отдельных регионах (Полтавская, Кировоградская, Винницкая, Львовская области) и со скидками.

Это уже обвалило ценники на рынке земли. Фактически сейчас минимальную планку ограничивает только законодательное требование, по которому продажная стоимость земли не должна быть ниже нормативно-денежной оценки. Но появляются схемы по обходу этого требования. В итоге участки скупают вообще за копейки.

Разбирались, как в войну работает рынок земли.

“Пошли слухи, что земля будет дешеветь”

Рынку земли в Украине — чуть больше года. Его запустили минувшим летом, и, по данным Госгеокадастра, по состоянию на август 2022 года было заключено около 89 тысяч сделок.

Но фактически рынок работал только до февраля 2022 года. С начала войны закрыли реестры, и все сделки поставили на стоп. С мая реестры вновь заработали, и сразу же начало расти предложение участков на продажу.

Причем, как говорят эксперты, выставлять паи стали люди, которые ранее не планировали избавляться от ценного актива, и ждали более высоких цен (ранее прогнозировалось, что в течение ближайших лет стоимость сельхозземли в Украине вырастет в несколько раз). Но война сломала их планы — некоторые украинцы выехали в Европу, другие потеряли источники дохода. В итоге предложение по продаже земли начало стремительно расти.

Особенно активно увеличивается банк “продажной” земли на Киевщине, в Сумской, Житомирской, Черниговской, Харьковской, Запорожской областях. Хотя участки в непосредственной близости от линии фронта собственники выставляют “на удачу”, особо не веря, что сейчас их кто-то купит.

Отметим, что волна “распродажи” паев совпала с паникой на аграрном рынке. В июне-июле, когда, казалось, проблема с экспортом зерна уже не разрешится, а закупочные цены на урожай обвалились ниже себестоимости, многие хозяйства начала говорить, что не знают, стоит ли сеяться осенью. Также пошли слухи, что далеко не все смогут заплатить за паи их владельцам. А некоторые арендаторы даже стали предупреждать паевиков, что могут расторгнуть договора аренды. То есть, владельцы паев оказались перед выбором — получить “пустую” землю, с которой непонятно что делать дальше, или попытаться продать участок, пока он окончательно не обесценился. Отметим, что и сейчас, когда экспорт зерна частично разблокирован, некоторые хозяйства предлагают пайщикам оплатить аренду земли зерном или просят дать им отсрочку.

“По селам начали разгоняться слухи, что земля, дескать, сейчас никому особо не нужна, и поэтому будет дешеветь. И, якобы, нужно продавать, пока за нее можно получить хоть какие -то деньги. Поэтому пошел процесс, обратный тому, что был в начале открытия рынка земли. Тогда никто не спешил продавать, все ждали роста цен. А сейчас, наоборот, люди заинтересованы в быстрой продаже. Многие выставляют объявления, но даже те, кто пока не выставляет, изучают возможности продажи — если им предложат нормальные деньги, они вряд ли будут держаться за паи. Настроения подогревает фактор паники. У нас, к примеру, многие смотрят на фермеров и владельцев паев из оккупированной Херсонщины. Там земля сейчас как чемодан без ручки — нормального бизнеса нет ни на урожае, ни на аренде земли. А те, кто успел продать паи до начала войны, просто перекрестились’— рассказал нам глава аграрного хозяйства  из Николаевской области.

Предложениями о продаже земли — от участков в несколько соток до гектаров черноземов и фермерских хозяйств переполнены специализированные онлайн-площадки.

Цены — разные. Некоторые собственники ставят довоенный высокий прайс. К примеру землю под личное сельское хозяйство в Княжичах площадью 27 соток предлагают за 20 тысяч долларов, то есть, по 740 долларов за сотку.

Но масса предложений — со скидками. Скажем, фермерское хозяйство в Винницкой области с более чем 40 гектарами земли выставлено на продажу за 380 тысяч долларов. На части черноземов разбиты плодоносящие ягодники, есть многочисленные хозяйственные постройки, склады. До войны такой объект стоил бы не меньше 500 тысяч долларов.

На OLX даже появились объявления по обмену паев на машины.

При этом большинство продавцов готовы на торг под конкретного покупателя. И тут скидки могут быть просто таки рекордными — до 15- 30%.

“Все зависит от региона, самого участка, военной ситуации и ущерба, который уже нанесен войной — могут быть, к примеру, воронки от взрывов, минирования, все это нужно ликвидировать, а это затраты”,— говорит владелец оценочной компании “Дельта Консалтинг” Роман Рябов.

Земельный ценник

За землей в Украине в очередь пока не становятся. Война, проблемы с экспортом, рост цен на удрбрения, семена, топливо, усложнение логистики — все это сделало сельское хозяйство далеко не таким выгодным, как ранее. Плюс и до войны многие хозяйства ставили под большой вопрос целесообразность выкупа земельных банков — выгоднее была аренда. Покупку могли себе позволить разве что те, кто имел доступ к дешевым кредитам, но и они не спешили выкупать наделы. Война и вовсе отодвинула эти планы на годы, если не на десятилетия.

Те же, кто рассматривал землю в качестве инвестиций, с началом войны тоже взяли паузу.

Поэтому спрос на сельхозземли сейчас минимальный, — говорят эксперты.

Как отметил директор компании IMK Алекс Лисситса (он также является совладельцем специализированной платформы по продаже земли “Доброзем”), активность покупателей сейчас невысокая. Они, если и готовы покупать землю, то только в отдельных регионах (половина выбирает исключительно Полтавскую область). Ищут по 10-20 участков в одном регионе, чтобы упростить контроль за наделами. Главное для покупателей  (помимо месторасположения) — окупаемость земли и невысокие расходы на приобретение.

Другими словами, покупать землю, если и готовы, то в отдельных регионах и с большими скидками.

Поэтому ценники в реальных сделках упали фактически до нормативно-денежной оценки плюс 10-20%, если это чернозем и участок засеян и обрабатывается. В среднем, по словам Лисситсы, получается порядка 900 долларов за гектар. Для сравнения: до войны среднестатистический гектар земли в Украине стоил 1200-1300 долларов, а в отдельных случаях цены и до 2 тысяч долларов доходили, — говорит владелец оценочной компании “Дельта Консалтинг” Роман Рябов.

И, как говорят эксперты, будет еще дешевле — постепенно ценник смещается исключительно к нормативно-денежной оценке

Отметим, что нормативно-денежная оценка — это минимальная ценовая планка для продажи земли. Реализовать наделы дешевле -запрещено законодательством.

Нормативно-денежная оценка сельхозземли зависит от региона и целевого использования земли (пашня, под сады, сенокосы и др). К примеру, по Винницкой области нормативно-денежная оценка в среднем — 27,2 тысячи гривен за гектар (а это меньше 700 долларов за гектар), Днепропетровской области — 30,3 тысячи, Закарпатской — 27,3 тысячи, Киевской — 26,5 тысяч, Кировоградской — 31,2 тысячи, Полтавской — 30,3 тысячи, Одесской — 31 тысяча, Черкасской — 33,3 тысячи и т.д.

Посредники нашли схему

Но по некоторым регионам землю сейчас не продать даже за нормативно-денежную оценку. Которая учитывает качественные параметры черноземов, но не берет во внимание военную обстановку.

К примеру, в Харьковской области нормативно-денежная оценка земли одна из самых высоких по стране — в среднем 32,62 тысячи. То есть выше чем в относительно спокойных Полтавской или Винницкой областях. То же самое по Донецкой области — 31,1 тысячи за гектар.

Понятно, что с учетом военной обстановки в этих регионах шансы продать землю вообще низкие. А по таким ценам — их вообще нет.

Да и по некоторым другим областям покупатели не готовы платить на уровне нормативно-денежной оценки (к примеру, это касается приграничной Сумской области).

Наш источник на рынке земли рассказал, что в реальности “в поля” уже вышли многочисленные посредники, которые скупаю паи дешевле нормативно-денежной оценки.

“По факту земля оформляется по нормативно -денежной оценке, но параллельно собственник еще пишет долговую расписку, по которой обязуется вернуть определенную сумму. В той же Сумской области были факты скупки земли по 300 долларов за гектар”, — говорит наш источник. То есть, “страшилки” о том, что у селян будут выманивать землю чуть ли не за бутылку водки, оказались не такими уж фантастическими.

Отметим, что активизация посредников, которые уже успели скупить немалые массивы земли, прослеживается по специализированным площадкам по продаже земли. Там в последнее время появились многочисленные объявления о продаже участков любой площади и в любых регионах.

К примеру, продавец по имени Виталий из Днепропетровской области недавно разместил объявление на ресурсе Agro Ukraine о продаже аграрных предприятий с земельными банками от тысячи гектаров по всей стране. В частности, среди “лотов” — 5 тысяч гектар в Днепропетровской области, 2 тысячи — в Полтавской области, 4 тысячи — в Волынской, 3500 — в черниговской областях и т.д. Цена договорная, но, как выяснили мы, связавшись с продавцом, на старте — около тысячи долларов за гектар с торгом до 10-15%.

В Броварском районе на Киевщине есть предложения о продаже из одних рук земельных наделов от 2 до 20 гектар. Также немало объявлений о скупке земли — от 100 гектар в центральных и западных областях. Мы связались с покупателем Оксаной, и землю в Полтавской области она предложила нам по 75- долларов за гектар, а это фактически на уровне нормативно-денежной оценки.

Как говорит Рябов, сейчас пытаются скупать на пессимистических настроениях украинцев. “Но после окончания войны цены на землю восстановятся и, вполне возможно, даже вырастут. При этом, произойдет это быстрее, чем, к примеру, на рынке жилья или коммерческой недвижимости”, — говорит он.