Последний подарок Зеленского. Что делать громадам с 2 млн гектаров земли

“Есть ключевой момент, без которого децентрализация не может быть завершена в Украине, — это передача земель непосредственно общинам. Сегодня этот важный шаг будет сделан, — сказал он. — Мы возвращаем земли людям. Из центра — на места. Это логично, и главное — это справедливо”.

По словам президента, уже с 26 октября громады получат земли в коммунальную собственность и смогут использовать средства от землепользования для собственного развития и благосостояния.

Также Зеленский подчеркнул, что законодательство Украины запрещает продажу земель коммунальной собственности, и это является гарантией того, что следующие поколения украинцев будут оставаться хозяевами своей земли.

Далее на форуме уже министр развития экономики, торговли и сельского хозяйства Игорь Петрашко уточнил, что органы местного самоуправления в результате передачи земель сельхозназначения из государственной в коммунальную собственность получат более 2 млн га земель, из которых 1 млн га — свободных.

Итак, земля в Украине может быть в частной, государственной и коммунальной собственности. Напомним, что до 2018 г. государству принадлежала вся земля сельхозназначения за пределами населенных пунктов, владельцами которой не являлись физические или юридические лица. Согласно официальной статистике, это было в общей сложности 10,4 млн га, которыми распоряжались исключительно государственные органы.

Но в рамках программы децентрализации в начале 2018-го началась передача этих сельхозземель в коммунальную собственность громад, чтобы те могли самостоятельно планировать свое развитие и хозяйствовать без дополнительных документов и разрешений. Впрочем, за прошедшие два года громады получили менее двух миллионов гектаров из десяти.

Какой “пирог” дают ОТГ

Способов использовать доставшиеся им сельскохозяйственные земли у ОТГ не так много: либо самим выращивать урожай, либо сдавать в аренду, либо совместно использовать с агропроизводителями на каких-то иных условиях. Насколько это позволит той или иной ОТГ увеличить свои доходы — вопрос очень расплывчатый, здесь каждый случай индивидуален. Но центральные власти дают земли общинам, чтобы зарабатывали — и мы можем прикинуть хотя бы порядки. Цена гектара в разных регионах отличается в разы, но среднюю обычно называют в районе 3500 грн. Самих территориальных общин — около 1500 (но еще может быть больше). Таким образом, если все переданные им земли сдать в аренду, то каждая в среднем может заработать несколько миллионов в год. Это очень приблизительная модель, поскольку не учитывает важные нюансы — расположение конкретных участков, их использование (ОТГ могут сами их возделывать), условия уже заключенных договоров, возможное повышение ставок после открытия рынка, — однако дает представление о том, что речь идет о значительной прибавке к местным бюджетам. Настолько значительной, что некоторые считают: ОТГ могут оказаться неготовыми управлять переданными им землями.

Договора в нагрузку

И здесь одна из проблем в том, что во многих случаях земля перейдет к ОТГ с обременениями в виде заключенных ранее договоров (не только аренды). Как указывает юрист Зинаида Козюк, передача земель из госсобственности в коммунальную меняет орган, который распоряжается такими землями, то есть меняется собственник-арендодатель таких земель. Землями коммунальной собственности распоряжается орган местного самоуправления, в данном случае — ОТГ.

Однако смена арендодателя не влияет на условия и не прекращает действие заключенных договоров аренды земельных участков, если иное не предусмотрено таким договором. Получается, к ОТГ переходят права и обязанности предыдущего распорядителя земельного участка, с которым заключался договор. Просто теперь по всем вопросам относительно пользования следует обращаться в ОТГ.

О том, что государственные сельхозземли неэффективно используются, не говорил только ленивый. Конфликты, в том числе коррупционные, в этой сфере возникают регулярно. Получается, некая часть земли достанется ОТГ, будучи уже используемой кем-то, и зачастую — далеко не на самых выгодных условиях. Тут уже можно ожидать целой волны судебных разбирательств относительно того, почему те или иные договоры заключались на заведомо невыгодных условиях или вовсе неправомочно.

Как распределяется украинская земля?

Напомним, в апреле Зеленский подписал Закон “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения” №552-IX, который Верховная Рада приняла 31 марта. Это означает, что с 1 июля 2021-го запускается рынок, но земли сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности продаваться не будут. До 1 января 2024-го покупать землю смогут только физические лица — граждане Украины. Далее приобретать ее позволят и украинским юрлицам, но не более 10 тыс. га.

Другие условия: концентрация земли в одни руки в первые два года после запуска земельной реформы ограничена площадью 100 га; расчет за покупку участков будет производиться только в безналичной форме; сельхозземли не могут продаваться по цене ниже их нормативной денежной оценки — до 1 января 2030 г.

Наконец, арендаторы земель, работающие на них с правом пользования не позднее чем с 2010 г., могут выкупить данные участи с рассрочкой до 10 лет по цене их нормативной денежной оценки и без проведения земельных торгов. Право собственности покупатель получает после первого платежа.

В Украине более 60 млн га земли. Из них 42,7 млн га (свыше 70%) — сельскохозяйственного назначения. До 1 июля 2021 г. под действием моратория на куплю-продажу такой земли находится более 41 млн га — за вычетом тех, что выделены для ведения подсобного и личного крестьянского хозяйства, садоводства и огородничества. Из них более 31 млн га — это земля в частной собственности, и в ней почти 28 млн га — частные паи. В государственной и коммунальной собственности, как указывалось выше, — более 10 млн га. Точнее, они должны были там быть…

Однако в ходе все того же брифинга в Чернигове председатель Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра Роман Лещенко откровенно заявил: 5 млн га госземель… приватизировали. Он был назначен на этот пост только четыре месяца назад, но был вынужден подсчитывать, сколько государственной земли в Украине осталось, а сколько разбазарено.

“Я хочу публично сегодня обратиться к украинскому народу и непосредственно к президенту Украины и ко всему руководству нашей страны. И хочу сказать, что в Украине 10,4 млн га земли государственной формы собственности сельскохозяйственного назначения не существует, — сказал Роман Лещенко. — Это была ложь. Вводили в заблуждение и утверждали, что это земля. На самом деле ее нет”.

По словам Лещенко, 1,7 млн га земель государственной формы собственности были переданы в коммунальную собственность в 2018-2019 гг, сейчас общины получат еще более 2 млн га земель. По данным Государственного земельного кадастра, после этого в Украине у государства остается лишь 750 тыс. га земли сельхозназначения. Она находится в постоянном пользовании разных ведомств: Академии наук, Министерства обороны, Пенитенциарной службы, Министерства образования. Сюда же относятся бывшие госпредприятия Министерства АПК, которые переданы в Фонд госимущества на приватизацию.

Новые теневые собственники

“Сегодня земельный баланс Украины имеет погрешность более 5 млн га земли. Где эта земля? У нас есть ответ на этот вопрос. Она находится в частной собственности. В частной собственности чиновников, — также сказал Роман Лещенко. — В частной собственности всех тех людей, которые находились у власти. Она имеет четкий региональный признак — потому что были донецкие, там больше акцентировали приватизацию именно в Донецкой области”.

О том, что не совсем понятно, что происходит с государственной землей, говорят и эксперты dsnews.ua.

“Все время безбожно воровали. Воровали, как правило, те, кто выступал за мораторий. Куда делась земля? Тут вопрос в следующем. Из тех 750 тыс., что остались, значительная часть принадлежит Национальной академии аграрных наук Украины. Это где-то 350 тыс., — прикинул по просьбе dsnews.ua эксперт рынка земли, экс-депутат Верховной Рады Алексей Мушак. — Вторая история — это дороги, там тоже тысяч 300 га. Есть еще госпредприятия, есть “Укрзалізниця”, у нее там тысяч 300 га земли. То есть, 750 тыс. — это реально той земли, которая там осталась, с которой что-то можно сделать”.

Все остальное, по мнению эксперта, за время моратория приватизировали незаконно, и совокупная стоимость потерянных 5 млн га земли — около $10 млрд. Это те деньги, которые государство потеряло.

Примечательно, что передачей государственных земель в собственность ОТГ Владимир Зеленский занялся прямо накануне местных выборов. Хорошая возможность убить сразу двух зайцев: показать “реальную децентрализацию” и напомнить про грехи прежней власти.