Попередня угода на купівлю квартири: химера чи вигода?

В чинному законодавстві давно існують норми, які регулюють цей ринок, полегшуючи життя і будівельникам, і покупцям житла.

Проте на ринку й досі залишилася проблема захисту прав покупця-інвестора при укладанні договорів на інвестування в будівництво або придбання нерухомості.

Про яку б компанію не йшлося, які б договори не укладалися, і як би не йшло будівництво, споживач все одно нарікає, що у запропонованих забудовником договорах захищаються переважно права забудовника.

В Україні існує більше десяти різновидів угод щодо інвестування в будівництво житла. Кожен з них має і переваги, і недоліки, які позначаються на вартості будівництва та ступені захищеності інвесторів. Проте ступінь надійності деяких форм договорів досі викликає суперечки серед фахівців.

Договір під час будівництва

Прикладом такої суперечливої угоди можна назвати попередні договори на придбання житла. Суть документа: продавець та покупець домовляються в майбутньому укласти договір купівлі-продажу певної квартири, але гроші за неї покупець починає сплачувати одразу після підписання попереднього договору.

Щодо законності цих договорів досі точаться суперечки. Передусім, забудовники, які використовували такі угоди, часто укладали їх без нотаріального посвідчення.

Проте Верховний суд поклав край такій практиці. У 2008 році в одному із своїх рішень він встановив, що попередній договір купівлі-продажу квартири повинен бути укладений у письмовій формі з обов'язковим нотаріальним посвідченням.

Також юристи кажуть, що попередній договір під час придбання недобудованої квартири не може бути чинним, бо квартири ще не існує, і через це в договорі неможливо вказати її точні характеристики, як це вимагає Цивільний кодекс.

Наприклад, нерідко стається, що побудована квартира виявляється на 0,5-1 м кв більшою чи меншою від запланованої площі. За таких обставин виходить, що в попередньому договорі фігурував один об’єкт, а насправді було побудовано інший.

Проте навіть ті, хто вважає цілком законними нотаріально завірені попередні договори, зазначають, що це не найкращий варіант захисту прав інвестора.

Керівник Всеукраїнської громадської організації “Асоціація допомоги постраждалим інвесторам” Олексій Гончарук зазначає: “Я не маю нічого проти попередніх договорів, бо, на мою думку, це цілком законний вид угоди. Однак це форма договору, яка майже ніяк не захищає інтереси інвестора — покупця жила”.

Які ж ризики містить такий вид угоди?

“З одного боку, можна втратити права на квартиру, яка будується, якщо замовник передасть майнові права на квартиру в складі об’єкта незавершеного будівництва в іпотеку під забезпечення банківського кредиту”, — розповідає радник ЮФ “Василь Кісіль і партнери” Наталя Доценко-Білоус

За її словами, попередній договір не створює зобов’язань у продавця з постачання квартири, він лише зобов’язує у майбутньому укласти договір купівлі-продажу.

При укладанні попереднього договору, наголошує юрист, є висока ймовірність, що майбутній продавець на етапі його укладання не матиме прав на цей об’єкт. “В будь-якому випадку як сторона попереднього договору продавець не зобов’язаний мати прав на створюваний об’єкт”, — пояснює Доценко-Білоус.

Відтак, в критичній ситуації покупець квартири може залишитися сам на сам із своїми проблемами, без захисту закону і можливості впливу на ситуацію. Єдине, на що йому можна буде сподіватися, — це сумлінність забудовника.

Вічне будівництво

Київська компанія “УМК”, забудовник житлового комплексу “4 сезони” на вулиці Трутенка, 3, починаючи з 2006 року, укладала з інвесторами-покупцями саме попередні договори про те, що сторони зобов’язуються укласти договори купівлі-продажу квартир у цьому будинку. На той час він ще зводився.

Як пояснюють у прес-службі “УМК”, форму попереднього договору було обрано через те, що він спрощує стосунки між забудовником та покупцем.

Покупець не зобов’язаний нотаріально оформляти угоду і через це звільняється від сплати держмита в момент підписання договору, а буде сплачувати його при підписанні основного договору, коли квартиру буде побудовано.

В компанії резонно зауважують, що покупець може заздалегідь ознайомитися з текстом типового договору і вирішити, наскільки він для нього прийнятний.

В попередніх угодах з “УМК” не вказана дата укладання основного договору. Про це написано так: “В майбутньому протягом певного строку (у певний термін)”.

Орієнтовні ознаки часу укладання основного договору дає пункт про те, що введення будинку в експлуатацію повинно відбутися в першому кварталі 2009 року, а договір про купівлю-продаж має бути укладений протягом 90 календарних днів з моменту отримання продавцем акту приймання будинку до експлуатації.

Як поясняють в “УМК”, точної дати укладання основного договору у попередніх угодах не вказано, бо точний момент передачі квартири покупцю залежить не тільки від здачі будинку, але й від терміну отримання всіх паперів від КМДА та БТІ.

Тобто є фактор, який не залежить від самої компанії і може суттєво вплинути на процес передавання квартири покупцю, адже невідомо скільки може піти часу на отримання всіх необхідних документів.

Попередні договори з “УМК” мали б бути вигідними для покупців. Вони кажуть, що компанія пропонувала нижчі ціни, ніж її конкуренти. Проте у 2008 році “УМК”, як і решту українських забудовників, спіткала економічна криза. Відтак, будівництво на Трутенка, 3 значно уповільнилося, і основні договори досі не укладено.

Хоча у відділі продажів “4 сезонів” повідомляють, що будинок готовий до здавання в експлуатацію, залишилося тільки отримати правовстановлюючі документи.

Проте три роки поспіль, починаючи з 2009 року, інвестори постійно вимагали від забудовника пояснень та гарантій, що, звісно, коштувало нервів та великих зусиль.

Коментуючи критику юристів щодо ненадійності попередні договорів, в “УМК” переконують, що житловий комплекс не може бути переданий під заставу, адже його замовником є Головне управління розвідки Міністерства оборони України, якому статус держустанови не дозволяє робити подібні речі.

Однак відповідно до попередніх договорів покупці квартир на Трутенка, 3 не є інвесторами будівництва. Там сказано, що ці угоди не є інвестиційними або договорами продажу майнових прав чи на пайову участь у будівництві житла.

Отже, якщо несподівано станеться якась подія, що знову віддалить покупців від очікуваних квартир, захистити свої права їм буде складно — формально вони не мають жодного стосунку до побудованого житла.

Договір на виплат

Попередні договори українські забудовники використовують не тільки на етапі будівництва. Наприклад, великий київський забудовник “КАН девелопмент” вирішив використати цю форму для оформлення продажу готових квартир на виплат у житловому комплексі “Комфорт таун” у Києві.

Під час будівництва кошти з покупців збиралися через продаж цільових облігацій. Покупцям, що не встигли за визначений у відповідному договорі термін сплатити повну вартість облігацій, заздалегідь пропонувалася розстрочка на 2-10 років.

Передбачалося, що коли покупець не сплатив вартість облігацій, відповідний договір анулюється і укладається новий договір про купівлю квартири на виплат.

Для зазначеної угоди компанія обрала форму попереднього договору, який посвідчується нотаріусом і містить чітку дату укладання нового договору, а також точні характеристики квартир, адже вона вже побудована.

Ця пропозиція вигідна тим, що на відміну від іпотеки, де доводиться платити банку чималі відсотки, компанія пропонує клієнтам розстрочення платежів без відсотків, тобто покупець повинен сплатити вартість квартири плюс адміністративні витрати.

Якщо ж дохід покупця раптово зменшився, і іпотечний кредит занадто дорогий, надання такої розстрочки є хорошою поступкою покупцеві з боку компанії.

Відповідно до попередньої угоди квартира, у яку фізособи інвестували кошти, стає власністю КУА, а кошти, сплачені інвестором-покупцем за облігації, вважаються не інвестиційними коштами, а забезпечувальним платежем — завдатком.

В підсумку інвестори, що перед тим купували облігації, перетворилися на покупців, які дали власнику житла звичайний завдаток.

Початковий варіант попереднього договору для покупців першої черги “Комфорт тауну” містив пункти, які передбачали занадто жорсткі умови та значні санкції щодо покупців, і тим самим захищали забудовника на всі 100%. Проте інвестори згуртувалися і домоглися пом’якшення умов та зменшення штрафних санкцій.

Однак факт, що вони втратили свою частку у побудованій квартирі як інвестори, залишився, адже він витікає із самої форми договору.

Тобто за можливість подовжити термін сплати коштів та відсутність відсотків (при іпотечному кредиті банк бере відсоток, але заставна квартира є власністю покупця — покупці “заплатили” правом власності на вже викуплену частку квартири.

Що з цим робити

Звісно, найкращий варіант для покупця — відмовитися від укладання попереднього договору на придбання квартири, тим більше тієї, яка ще не побудована.

Проте, як вважає Гончарук, коли попередні договори укладаються з великими забудовниками з доброю репутацією щодо побудованого житла, коли покупець може вселитися в квартиру, ризики покупця значно менші, ніж у решті випадків.

Адже навіть коли забудовник врешті-решт відмовиться укладати основний договір або стане затягувати його укладання, вимагати через суд укладання угоди купівлі-продажу існуючої квартири значно легше, ніж мати справу з недобудовою.

Коли інвестори таки потрапили у скруту — зведення будинку затримується, але забудовник не має на меті ошукати їх, просто зіткнувся з проблемами, — найперше слід визначити всіх інвесторів, готувати колективне звернення до забудовника з вимогою надати додаткові гарантії закінчення будівництва та збирати інформацію для звернення до суду, якщо переговори не дадуть результату.

А от щодо негайного звернення до правоохоронців у фахівців є застереження.

“Коли інвестори замість продуманих переговорів із забудовником одразу пишуть скарги правоохоронцям, будівництво може стати ще більш проблемним. Правоохоронці найперше прийдуть з перевірками, які інколи можуть паралізувати роботу, і тоді ситуація може додатково ускладнитися”, — каже Гончарук.

На жаль, усвідомлюючи існуючий рівень корупції в правоохоронних органах, слід добре подумати, чи залучати їх до вирішення конфлікту із забудовником: надто вже легко вони можуть перетворитися з арбітра на зацікавлену сторону, додає він.

Негайне звернення до правоохоронних органів є виправданим і ефективним лише тоді, коли стає чітко зрозуміло, що інвестори стали жертвами шахрайства з боку забудовника, який і не планував закінчувати будівництво.

“Коли забудовник виявився шахраєм, інвесторам слід об’єднатися і зібрати якомога більше доказів такого шахрайства. Слід з’ясувати, хто є власником забудовника, і після цього звертатися до правоохоронців”, — пояснює Гончарук.

Обирати правоохоронні органи для таких звернень він радить виходячи не тільки з міркувань підслідності тих чи інших злочинів, а й з огляду на особливості їх діяльності та можливість впливу на них забудовника.

Антоніна БАЖАН