Операція “Формалізація”

Річ без хазяїна належить дияволу
Старе грузинське прислів’я

Ця стаття — результат роботи, проведеної групою активістів та прихильників впровадження в Україні прозорих механізмів обліку власності.

Автор є лише одним із учасників цього кола однодумців і, в силу певних обставин, публічним ретранслятором напрацьованих ідей.

Чому в Чилі, де сила землетрусу була незрівнянно більшою, ніж на Гаїті, загинуло у 200 разів менше людей?

А ось чому. Як пише в своїй книзі “Містерія капіталу” перуанський економіст Де Сото, загальний час для законного отримання землі на Гаїті становить 19 років, проте навіть таке довге випробування не гарантує покупцю, що його власність буде визнано законною.

Тобто, гаїтянам немає жодного сенсу зводити капітальні будівлі, бо щомиті їх можуть викинути з їхніх помешкань. Тимчасові ж хиткі бараки стали могилами для тисяч і тисяч гаїтян навіть при землетрусові середньої сили.

Нічого не нагадує? Не виникає асоціацій з ненькою Україною?

У Чилі держава піклується про те, аби майнові права було відносно нескладно оформити без зайвої бюрократичної тяганини. Чилійські землевласники, впевнені у своєму майбутньому, зводили міцні та довговічні будинки, більшість з яких пережили навіть досить потужний землетрус.

Де Сото своїми дослідженнями неформальної (позалегальної та напівлегальної) економіки доводить прямий зв'язок між рівнем формалізації прав власності та економічним розвитком країн.

Формалізація є майже синонімом економічного зростання — тобто абсолютно необхідною, хоча і недостатньою, умовою процвітання.

“Недовласність”

Дослідження ступеню формалізації власності в Україні дають однозначну відповідь — де-юре країна належить невідомо кому. Лише мізерних 5-8-10% майна в Україні (в залежності від методик підрахунку) має належні правовстановлюючі документи.

Решту ж власності можна з повним правом вважати “недовласністю”. Адже об'єм прав та економічних можливостей для тих, чия власність є неоформленою чи недооформленою є суттєво звуженим, а впевненість в недоторканості майна відсутня як така.

Саме “феномен недовласності” визначає унікальні особливості політичного та економічного ландшафту нашої держави. Бізнес брутально втручається у політику, прагнучи контролювати силові структури держави, аби мати можливість боронити свою власну “недовласність” та захоплювати “недовласність” конкурентів.

Чиновницькі крісла є лише трамплінами до перерозподілу таких активів, а порядним людям годі й мріяти про те, щоб обійняти впливові посади та працювати на благо країни чи територіальної громади.

Саме “недовласність” є найбільшим гальмом для зростання української економіки. Придбати майно в Україні — це складний та ризикований процес, в результаті якого людина в найкращому випадку отримує право користуватись набутим активом лише на певний час — доки на цей актив не “покладе око” хтось спритніший, сильніший та впливовіший.

Добросовісні власники знаходяться під постійною загрозою стати жертвами рейдерів, і насправді їхнє право власності є в більшості випадків лише ілюзією.

Одним із найбільш привабливих активів для злочинців, що отримують зиск з недоформалізованості української власності, є нерухомість.

В сфері нерухомості, внесок якої в українську кризу є далеко не останнім, зараз існує абсурдна ситуація. Земельні ділянки та будівлі обліковуються різними установами — управліннями земельних ресурсів та бюро технічної інвентаризації.

Цілісні ж майнові комплекси — чи то підприємства, чи багатоквартирні будинки — саме як цілісності не обліковуються взагалі!

Межі земельних ділянок не визначені навіть на рівні одиниць місцевого самоврядування, годі казати про приватні сільськогосподарські угіддя чи прибудинкові території в містах.

Нерідко земля належить одним особам, а споруди на ній — іншим. Оскільки законодавчо це питання не врегульоване, перші конфліктують з другими, і навпаки — у судах (роками), чи просто шляхом фізичного протистояння.

Ще одним “феноменом недовласності” є квартири в наших багатоквартирних будинках. Людина користується квартирою і навіть розпоряджається нею, але не є повноцінним співвласником всього свого багатоквартирного будинку, бо... відсутні належні алгоритми взаємодії та розв'язання суперечок з сусідами.

Що ж відбувається з будинком, кожен власник квартири в якому живе за принципом “моя хата скраю”? Правильно — він занепадає.

То хіба можуть ефективно управляти своїми територіальними громадами, і тим більше цілою країною люди, які не мають ефективного правового механізму навіть для того, аби домовитись з власними сусідами по будинку?

Недосконала в Україні і сама система реєстрації прав власності на нерухомість.

Зараз в державі діє застаріла та неефективна актова система. Тобто, держава всього лише займається реєстрацією правочинів. Під час реєстрації реєструючий орган держави не приймає рішення про законність та/або чинність правочину, а фактично — не несе жодної відповідальності перед добросовісними набувачами, які є беззахисними перед шахраями.

Як наслідок, в Україні приблизно третина звернень у суди та правоохоронні органи пов'язані саме з суперечками на ґрунті законності/чинності правочинів. А отже, весь цей державний ресурс працює вхолосту — для розв'язання суперечок, яких апріорі не повинно виникати.

Наприклад, якщо громадянин А купує будинок у громадянина Б, то держава лише засвідчує факт того, що така угода між ними дійсно мала місце. Однак держава при цьому зовсім не гарантує громадянинові Б, що він буде повноправним власником цього будинку.

Скажімо, якщо пізніше виявиться, що у громадянина А, припустимо, є брат, який теж має право претендувати на продане житло — то громадянин Б має усі шанси втратити і гроші, і щойно придбаний будинок через суд, або й силовим способом.

Однак тому безладу, що панує в сфері реєстрації прав на нерухомість, існує альтернатива.

Титульна система реєстрації характеризується тим, що в ній предметом реєстрації є саме майнове право, а точніше — всі права, обтяження та обмеження стосовно конкретного об’єкту. Запис про всі можливі права та обов'язки стосовно об'єкту в публічному реєстрі посвідчує їх наявність та гарантує їх.

Тут варто зазначити, що саме публічність реєстру є принциповим моментом. Якщо ви маєте майнові права на певний об’єкт, то ці права держава гарантує, а суспільство визнає.

Будь-який член суспільства може в будь-який момент, без пояснення причин, просто з цікавості, дізнатись — хто є законним власником такої-то земельної ділянки? Хто є законним власником майнового комплексу за такою-то адресою?

Важливо, що держава при цьому є гарантом правильності зареєстрованих прав та обтяжень, а у випадку спричинення збитків внаслідок неправильності титульних записів — компенсує їх зі спеціального фонду.

Цей фонд формується з сум, що надходять у вигляді зборів за реєстрацію титулів та інших джерел.

При цьому статус реєстраторів майнових прав прирівнюється до статусу суддів, або взагалі ця функція покладається на суди. В країнах, де діє система реєстрації прав, добросовісний набувач повністю гарантується державою від будь-яких претензій третіх осіб.

За такої системи вже згаданий тут громадянин Б стане повноправним господарем придбаного житла, і буде повністю захищеним державою від судових позовів громадянина А чи інших ймовірних претендентів на будинок; що ж стосується ймовірних постраждалих від правочину — наприклад, брата громадянина А — то їхні збитки компенсує держава, і саме вона переслідуватиме шахраїв, тощо.

Незліченна кількість корупційних оборудок здійснюється завдяки тому, що інформація про майнові права є закритою. В чому ж сенс такої закритості, якщо не складає проблеми за невеликий хабар отримати необхідну інформацію стосовно будь-чиєї власності через корумпованих співробітників управлінь земельних ресурсів та БТІ?

Водночас і світовий досвід, і здоровий глузд підказують: облік нерухомості може бути лише відкритим!

По-перше, нерухомість неможливо приховати, а по-друге — якщо щось знають принаймні двоє — сам власник та реєстратор, то це те саме, що “знають всі”.

А тому питання може бути лише в ступені відкритості, тобто в колі доступу до інформації про власність. Чим ширше коло — тим менше можливостей для корупції на ґрунті “володіння секретами”, а отже — і повна відкритість зводить корупцію нанівець.

Міжнародний досвід доводить, що титульна система реєстрації майнових прав ще й значно дешевша, ніж актова. Країни ж, які перейшли на електронну обробку даних з реєстрації прав, сьогодні повністю покривають витрати і на реєстрацію, і на кадастровий облік.

Показовим є приклад Естонії, яка виходила з тих самих стартових умов, що й Україна, але вже спромоглася створити “з нуля” надзвичайно ефективне законодавство в галузі реєстрації майнових прав.

Естонські закони визнаються одними з найдосконаліших з існуючих в світі правових актів відповідної тематики. Як результат — в Естонії наразі формалізовано 97-98% наявної землі та будівель, проблема рейдерства відсутня за визначенням, а старі радянські хрущовки виглядають, як новобуди.

Прозорість та прогнозованість бізнес-середовища у сфері нерухомості піде на користь будь-якому бізнесу, незалежно від спеціалізації та розміру.

Аби досягти цієї прозорості, необхідно впровадити та розвивати єдину автоматизовану систему титульної державної реєстрації прав. Крім того, слід сформувати механізм електронного обміну інформацією між органами, які займаються реєстрацією прав, органами (організаціями), які здійснюють державний облік та технічну інвентаризацію об'єктів нерухомості, податковими органами.

Надалі така комплексна інформаційна система повинна охопити всю територію України.

Приклад, як може виглядати така інформаційна система:

Вона включає номер земельної ділянки, її фактичне місцезнаходження на місцевості, власника, її площу та межі, дані про права на неї, тощо.

Прозора та відкрита електронна система унеможливить багато корупційних неподобств. Наприклад, стане неможливою видача “подвійних” державних актів на земельні ділянки чи роздача ділянок без чітких меж, або ж з явними зумисними помилками, коли ріг будинку, що знаходиться на одній ділянці і належить одній особі, “опиняється” на іншій ділянці, яка належить іншій особі.

Як виглядає система інвентаризації нерухомості.

Очевидно, що формалізація прав власності та відкритість інформації про ці права несуть потужний антикорупційний ефект. Наявність повних та достовірних відкритих реєстрів та кадастрів практично унеможливлює дерибан.

Тому особи, які набули землі, а також “заводи, газети, пароходи” на сумнівних підставах, є переконаними ідейними опонентами ідеї відкритості реєстрів та кадастрів.

Тобто, насправді вищезазначені проблеми вирішити технічно та законодавчо доволі просто — за наявності політичної волі.

Зараз в Мінекономіки вже почалася робота з адаптації естонського законодавства до українських реалій. За кілька місяців буде підготовлений пакет законопроектів, який буде винесено на громадське обговорення, та який в підсумку, будемо сподіватися, успішно пройде через парламент.

Я, як міністр, на робочій зустрічі доповів президенту про плани міністерства щодо реформування системи власності, і він сказав: “Працюйте в цьому напрямі, готуйте ці законопроекти”.

Слова і справа

Можна навести безліч прикладів позитивних ефектів, які має принести формалізація прав власності та відкритість інформації.

В Україні розмов про боротьбу з корупцією чи не більше, ніж самої корупції. Проте ситуація лише погіршується. Першопричиною якраз і є жалюгідний відсоток належним чином формалізованого майна та цілковита відсутність відкритих реєстрів та кадастрів, без запровадження яких — хоча б “умовно закритих” — всіма іншими заходами по боротьбі з корупцією можна навіть не займатись.

Ефект, за визначенням, буде дорівнювати або прямувати до нуля.

Аналогічно “забалаканою” є тема житлово-комунальної реформи. Але першопричина того, що ЖКГ є в переносному і прямому сенсі “авгієвими стайнями” української економіки — все ж у тій недоформалізованості.

В Україні створення організацій співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) не є обов'язковим. А отже, багатоквартирні будинки залишаються фактично некерованими. Цим користуються ЖЕКи, які не надають належного обсягу послуг, але отримують проплати у відповідності до квитанцій.

Цифри ж у квитанціях виставляються без належного економічного обґрунтування — за принципом “не дуже мало, аби не залишитись без прибутку, і не дуже багато, аби люди зовсім не перестали платити”.

Безумовний зв'язок між формалізацією багатоквартирних будинків як цілісних майнових комплексів та успіхом реформування ЖКГ, на жаль, не є очевидним для більшості населення. Як наслідок — на псевдореформування безплідно витрачається суспільний ресурс та бюджетне фінансування, в ЖКГ “закопують” гроші без будь-якого позитивного ефекту.

Багато є скарг на те, що місцеві громади погано керують комунальним майном. Фонд державного майна також є мішенню для звинувачень у корупції.

Громадян справедливо звинувачують у пасивності. Проте очевидно, що до досягнення скільки-небудь суттєвого (25+%) рівня формалізації власності 1 та 2 рівня, тобто індивідуальних квартир і земельних ділянок (1 рівень) та багатоквартирних будинків з прибудинковими територіями (2 рівень), громадяни масово навіть не розумітимуть суті проблем з власністю 3-4 рівнів, тобто комунальною та загальнодержавною власністю.

Люди просто не асоціюють таку власність з собою, не вважають себе співвласниками комунальних та загальнодержавних активів. Фактично, громадяни самі дозволяють особам, які заволоділи комунальними і загальнодержавними активами, безконтрольно та практично безкарно розпоряджатись доходами від них на свою користь.

А отже, громадяни не можуть сформувати відповідний суспільний запит для політиків. Тому Україна ризикує і надалі бути цивілізаційно неконкурентоспроможною, забитою, напівдикою окраїною світу.

Звісно, сама по собі формалізація не зцілить країну від усіх економічних і політичних болячок. Проте вона є НЕОБХІДНОЮ — не достатньою, але необхідною — умовою для практично усіх можливих позитивних перетворень у державі.

Як при будівництві будинку, формалізація власності є підвалиною, фундаментальною основою всіх наступних кроків і реформ.

Будь-які рекомендації, які давали і будуть давати Україні поважні міжнародні експерти, будуть однаковими завжди. Вони зводяться до наступного переліку: “стабілізуйте валюту, затягніть паски, ігноруйте голодні бунти й терпляче чекайте на повернення іноземних інвесторів”.

Так, звісно, бюджетна економія — це необхідно у певні періоди, іноземні інвестиції — це дуже корисно, стабільна банківська система з дешевими кредитами та беззбиткові державні підприємства — просто прекрасно!

Але це все НЕ спрацює, як не спрацьовувало вже десятки разів у різних частинах світу. Бо в різних частинах світу, так само, як і в Україні, громадяни володіють активами, але не володіють процесом їх репрезентації і створення з них капіталу. Бо не мають належних правовстановчих документів на ці активи і не мають державних гарантій своїх майнових прав.

Жодна притомна людина не розвиватиме належним чином ресурс, якщо його можуть будь-якої миті відібрати. Це стосується як дачника, врожай якого крадуть бомжі, так і олігарха, який “по максимуму” поспішає “викачати” гроші з отриманого шляхом дерибану активу та вивезти їх за кордон до того, як зміниться влада і почнеться передерибан роздерибаненого.

Але всесвітня криза показала, що безпеки для грошей насправді немає ніде.

Навіть найбагатших наших олігархів на Заході чекають хіба що в Дубаї, “лемон бразерси та фенні меї”. Тому що на Заході і своїх олігархів не бракує — нащо їм чужі, тобто наші.

А отже — слід розвивати свій ресурс, Україну, яка дійсно єдина у всіх нас. А ось коли розвинемо, тоді, можливо, і нас всіх — від пенсіонерів до олігархів — прийматимуть у світі не як гастарбайтерів чи нуворишів з маргінальної країни, а як рівних.

Як представників заможної та квітучої держави, здатних не лише жебракувати чи доводити власний народ до зубожіння, а й робити щось конструктивне, перетворювати свій ресурс у квітучий сад, а не у випалену землю.

Де Сото пише: “відсутність правового оформлення ― головна причина того, що народи, здатні засвоїти усі західні винаходи, від канцелярської скоби до ядерного реактора, не здатні створити достатню кількість капіталу для функціонування їхнього власного капіталізму”.

Ці слова і є підказкою Україні, де їй шукати шлях розвитку.

Василь ЦУШКО, міністр економіки України