Офісні простори — адаптивність і оптимізація

Тим не менш, досвід ефективної роботи онлайн привніс зміни в організацію офісних просторів назавжди — різні гібридні моделі (віддалена робота частини співробітників, поєднання офлайн і онлайн робочих днів на тижні з хот-дескінгом і т. д), швидше за все, продовжать мати місце і після стабілізації ситуації з пандемією.

Підхід до організації офісних просторів змінився: відбулося скорочення кількості співробітників для постійної роботи, збільшився простір між робочими місцями і обсяг приміщень загального значення, особливо в частині місць для формальних і неформальних переговорів.

З одного боку, це дозволяє більш менш зберігати обсяг орендованого офісу, з іншого боку — компанії у своїй більшості знаходяться під тиском негативних наслідків коронакризи і шукають шляхи оптимізації витрат, а особливо в частині використання офісів.

Новий імпульс для розвитку коворкінгів

Це дало черговий імпульс до розвитку напрямку коворкінгів. Останні також постраждали в наслідок відтоку індивідуальних підприємців, однак істотно наростили базу нового сегменту — корпоративних орендарів.

Використовуючи послуги коворкінгу, компанії, що раніше концентруються виключно в традиційних офісах, “виносять” з основної оренди приміщення загального користування, частину команд, оптимізують адміністративні офісні витрати, гнучко масштабують площу без капітальних витрат, знижують бізнес ризики короткостроковими угодами з коворкінгом.

Коворкінг, зі свого боку, оптимізує свій мікс орендарів, перетворюючи модель бізнесу на більш стійку: адже тепер користувачі складають не тільки дрібні орендарі робочих місць з зовсім не тривалими угодами, а й орендарі міні і великих “офісів в коворкінгу” з контрактами до року, а іноді й більше.

Так, наприклад, на офісному ринку сусідньої Польщі очікується, що до 2030 року як мінімум 30% всіх компаній на ринку будуть повністю або частково користуватися гнучкими офісами. На київському ринку в 2020 році вже були прецеденти повного переїзду досить великих компаній у коворкінг.

Що ж з традиційним офісним сектором?

Загальна вакантність ринку не показала драматичного зростання — 12,5% за результатами року, в порівнянні з 9% на кінець 2019.

Значні весняні знижки до 50% осінню вже практично не спостерігалися, і загальна динаміка ставок за результатами року показала падіння на 20% максимум: клас А 20-30 дол./м.кв., клас В 12-23 дол ./м.кв., переважно за рахунок більш слабких об 'єктів і об' єктів, які тільки набирають орендарів.

Для порівняння, в 2014 році вакантність зросла з 15% до 25%, а прайм ставка впала з 40 до 30 дол., а в 2009 році — з 5% до 15% і ставка впала з 75 до 35 дол.

Причина більш стабільного ринку, незважаючи на зовнішні фактори, в тому, що в 2019 році — 1 кварталі 2020 року зберігався бум на оренду офісів, одночасно з катастрофічно малою пропозицією у 2018-2019 роках.

Тому, незважаючи на досить значну нову пропозицію в 2020 році, — майже 80 000 м.кв. (БЦ Hillfort Business Mansion (14 000 кв. м), БЦ Гранд (8 000 кв. м), БЦ Нивки Сіті (8 000 кв .м), Forum Park Tower, M8, Forum Infinity, Arsenal K-14, БЦ Сігма та ін.) — і вивільнення приміщень у зв 'язку з кризою, ринок витримав удар через відкладений попит і попередні договори оренди.

За попередніми даними, результат поглинання в 2020 році — близько 85-95 тис. м.кв. (найбільші угоди — 7500 м.кв. Водафон у БЦ Сигма, 4500 м.кв. EvoPlay на Лейпцизькій, переїзд Frag Lab в БЦ Венеціанський на 3 600 м.кв.), що в половину менше ніж у 2019 році, проте достатньо для компенсації нового обсягу площ.

Трансформація класичних офісів у гнучкі

Незважаючи на більш позитивні економічні прогнози на 2021 рік, і передбачувану більш високу активність орендарів, прогнозується введення ще близько 100 000 м.кв. нових офісів. Разом з поточним трендом відтоку в гнучкі офісні простори, орендодавці, що пропонують послуги класичної довгострокової оренди в наступному році відчують брак попиту, що продовжить знижуючий тиск на орендні ставки.

Загальний же обсяг нової пропозиції заявленої на сьогодні — близько 370 тис. м.кв., її поступове введення з року в рік буде посилювати конкуренцію і позначатися на ринку.

Аналогічна ситуація на багатьох західних офісних ринках: нестабільність під пресингом нової пропозиції. Їх підхід для адаптації під такі структурні зміни — пристосування до “нового” орендаря, і трансформація класичних офісів у гнучкі.

Так, для прикладу, оператори гнучких офісів Wáasne B, Mindspace у Варшаві взаємодіють з класичними лендлордами за системою договорів управління — таким чином, класичний БЦ здається за форматом коворкінгу, і менеджмент відбувається професійним оператором, але контракти укладаються напряму і дохід отримує безпосередньо власник об 'єкта, а коворкінг-оператор диверсифікує діяльність, отримуючи додатковий дохід до основного бізнесу.

Незважаючи на зростаючі капітальні витрати на оздоблення загальних зон (які і без використання гнучких офісів зростають через вимогливість орендарів до інфраструктури і вигляду БЦ), підвищений інтерес орендарів, тарифікація контрактів за місце і на короткостроковий період, призводять до більш високої прибутковості та заповнюваності об'єктів — за розрахунками NAI Ukraine, середня ставка з м.кв. у київський реаліях вище на 15-30% залежно від об 'єкта і розташування.

Марина ГУРЕВИЧ, керівник відділу консалтингу NAI Ukraine