Мэрия Киева продает городскую недвижимость по заниженной цене — журналист

При этом почти во всех случаях стоимость помещений была значительно занижена по сравнению с рыночными расценками.

В прошлом году киевские власти совершили 26 сделок по продаже нежилых помещений в 9 районах столицы. Общая сумма вырученных за них денег составила 108 миллионов 719 тысяч 583 грн. Проведя сравнительный анализ рынка недвижимости в Киеве с ценами от Департамента коммунальной собственности Киева, я пришел к выводу к тому, что львиная доля объектов была продана по заниженной в 2-3 разе цене, а это означает, что бюджет Киева недополучил как минимум 100 млн гривен. 

Помимо сопоставления примерных рыночных предложений с помещениями, которые были проданы Киевской мэрией, я также подсчитал среднюю рыночную и “коммунальную цену” в каждом районе. Цель — наглядно показать два полярно разных ценовых направления.

Рыночная стоимость vs мэрия

Существующая тенденция продажи коммунальных помещений по достаточно низким ценам отображена в прилагающейся табличке. В каждом районе Киева я подсчитал среднюю стоимость 1 кв.м. проданного мэрией имущества и среднюю цену за 1 кв.м., которую хотят частные продавцы на свободным от чиновников рынке. Подчеркнем, что речь идет именно о нежилых помещениях, которые используются под различные коммерческие цели, соответственно, их стоимость традиционно выше жилого фонда.

Почему такая большая разница в цене между коммунальными помещениями, я решил узнать непосредственно в мэрии г. Киева.

Распродажи под видом аукционов

12 объектов коммерческой недвижимости из 26-и в 2016-м году были реализованы на аукционе Департаментом коммунальной собственности г. Киева. Тем не менее, как вы можете заметить, вопреки соревновательному принципу, который предполагает аукцион, итоговая цена помещений и даже целых зданий оказалась значительно ниже рыночной стоимости. Я решил запросить копии пяти протоколов о результатах проведения аукционов для того, чтобы понять каким образом они проводились. Оказалось, что на первый аукцион по пяти разным объектам никто не подал заявки на участие. В этом случае законодательство предусматривает повторное проведение торгов, но уже с принципом не повышения от стартовой цены, а наоборот — понижения. По это причине получились следующие результаты:

Сравним с аналогичными предложениями на рынке:

Стартовая цена для аукционов определялась специальными оценщиками. Их, в свою очередь, Департамент коммунальной собственности г. Киева выбирает на конкурсе, который оглашается под каждый объект отдельно. Все они должны соответствовать законодательным требованиям, в частности, в обязательном порядке иметь лицензию от Фонда госимущества Украины. С победителем конкурса чиновники и подписывают договор об оценке помещения или здания.

В своей деятельности оценщики руководствуются несколькими методами. Например, для определения стартовой цены на аукционе для помещения на ул. Лумумбы Патриса 19а, был использован доходный и сравнительный метод. При доходном методе оценщик определяет возможную окупаемость объекта для его нового собственника в течение какого-то времени, формируя из этого его цену. В случае сравнительного метода, эксперт делает то, что сделал и я — проводит анализ рынка и ищет аналогичные помещения/здания в объявлениях о продаже. За свою работу оценщики получают относительно небольшие деньги — от 1 тысячи гривен до нескольких. Поэтому, как правило, они торгуют самой оценкой объекта, то есть заказчик за “черную наличку” получает нужную ему оценку, а эксперту в своих исследованиях остается только красиво подстроить показатели под уже оговоренную итоговую сумму.

В выше приведенной таблице мы видим изначальную склонность к занижению цены выставленных объектов на аукцион по сравнению с рыночной конъюнктурой.

Настораживает также тот факт, что при явном дефиците и востребованности нежилых помещений в Киеве, особенно в центральной его части, на первый аукцион никто не подал заявки на участие, а на повторные постоянно выходили только лишь два претендента. Таким образом, итоговая стоимость еще больше понижалась.

Элементарно: выкуп через аренду

Остальные 14 объектов нежилой недвижимости реализовались путем выкупа (прямой продажи). В законодательстве предусмотрен принцип права первоочередной покупки собственности ее арендатором. В таком случае проводится только оценка объекта выбранными на конкурсе оценщиками. На конечную стоимость могут влиять различные улучшения или ремонты, которые проводились за время аренды объекты недвижимости.

Например, комплекс зданий на ул. Круглоуниверситетсткая, 10А площадью 1046,7 кв. метров был продан без аукциона его арендатору компании “Хенсфорд Импекс ЛЛП”. Согласно оценки от ООО “Экспертно-консалтинговой союз” общая стоимость объекта составила 40 млн 20 тысяч, из которых пришлось отнять проведенный арендатором в зданиях улучшения на 4 млн 590 тысяч. Таким образом, конечная цена недвижимости на ул. Круглоуниверситетсткая, 10А составила 35 млн 430 тысяч или 33 849 грн/кв. м., что является одной из немногих продаж Киевской мэрии, которую можно назвать более-менее отвечающей рыночным тенденциям. В то же время за отдельно стоящее здание на Круглоуниверситетсткой просят и больше — порядка 48 000 грн/кв.м.

Еще одно помещение на ул. Пушкинская, 32 площадью 51,7 кв.м. также продавалось путем выкупа. В этом случае не учитывались никакие улучшения со стороны арендатора, а итоговая стоимость объекта составила 1 млн 923 тыс. 511 гривен или 37 205 грн/кв.м., при том, что в соседнем дом №31Б ныне продаются нежилые помещения в диапазоне 53 000-55 000 грн/кв.м.

Питательная почва для коррупции

Существующий механизм реализации коммунальной собственности содержит в себе множество возможностей для сговора и коррупции между всеми участниками процесса. Как чиновники могут договориться о нужной оценке и потом получить от покупателя взятку в благодарность за выгодное приобретение, так и странные аукционы на понижение, где двоим участникам проще простого найти “точку соприкосновения”. Хотя в части аукционов на понижение, скорее всего, идет речь о красивой и отработанной схеме.

Как рассказывают источники Резонанса в КГГА, зачастую многие покупатели на аукционах играют роль посредников. Реальные конечные бенефициары киевской недвижимости не рискуют своим публичным именем. В нашем случае из наиболее известных широкому кругу людей была группа компаний АИС, принадлежащая экс-регионалам Дмитрию Святашу и Василию Полякову. Они, напомним, стали обладателями почти 1000 кв. метров на ул. Кайсарова, 7 за 3 800 грн/кв.метр при стартовой цене аукциона в 5,5 тыс. гривен за 1 кв.м.

Существует ли механизм, предупреждающий вышеназванные махинации — трудно сказать, ведь полностью человеческий фактор никак не удастся исключить. Единственное, что может повлиять на сложившуюся ситуацию — это политическая воля мэра Киева Виталия Кличко. Но заинтересована ли в этом сама мэрия?

Ярослав БЕРЕНДАКОВ