Как не допустить разворовывания компенсаций за поврежденное жилье

Отвечая на острые вопросы журналистки ZN.UA по поводу рисков законопроекта №7198 о компенсации за повреждение и уничтожение недвижимого имущества вследствие боевых действий, его автор Елена Шуляк, глава профильного подкомитета по вопросам градостроительства, подчеркнула: “Мы готовы принять любую схему, которая бы хорошо себя зарекомендовала и свела на нет коррупционные риски… главное, чтобы механизм распределения и использования средств был максимально прозрачным”.

Но пока в законопроекте отсутствует именно такой прозрачный механизм использования средств Фонда восстановления имущества и разрушенной инфраструктуры. Этот важнейший механизм не должен быть опущен до уровня подзаконной “нормативки” Кабмина, поскольку как раз в этой плоскости лежит вопрос доверия общества и западных партнеров к власти.

“Какой-нибудь” механизм — это гарантированная кража

Так получилось, что свою трудовую деятельность я начинал в Контрольно-ревизионном управлении Минфина бывшей УССР. В то время ревизоры КРУ работали по “производственному” плану, в котором результаты работы (тогдашние КРИ) оценивались по таким показателям, как “раскрыты разворовывание и нехватка денег и ценностей”, “выявлены приписки и искажения в финансовой отчетности”, “возвращены незаконно уплаченные зарплаты и премии” и т.п. Когда выполнить-перевыполнить план у ревизоров не получалось, в работу запускались неисчерпаемые “резервы” различных нарушений — проверки многочисленных строительно-монтажных управлений. Уже современный опыт “Большого строительства”, на котором коррупционная маржа составляла от 20 до 40% стоимости сооруженных объектов, доказывает, что с тех пор ничего, к сожалению, не изменилось.

Из-за ряда объективных и субъективных особенностей строительная отрасль чрезвычайно насыщена коррупциогенными рисками, которые могут привести к злоупотреблениям и существенно снизить качество капиталовложений.

Именно по этим причинам финансирование строительных работ когда-то проводилось, как правило, очередными этапами, только после проверок (осуществляемых банковскими специалистами) выполнения предыдущих этапов. Возврат к практике усиленного контроля на каждом этапе сейчас — необходимость, потому что для страны как никогда ценна каждая копейка, а коррупцию смело можно приравнять к государственной измене.

В целом это общепринятая в мире практика, когда оплата строительных работ зависит от заключений технического аудита. Кстати, применение именно такого подхода было заложено в законопроекте “Об облигациях фондов местного развития” №9023 еще в 2018-м. Определенный этим законопроектом механизм расчетов с подрядчиками за строительство объектов местной инфраструктуры предусматривал списание средств банком со счетов-эскроу только по результатам проведенного независимым специалистом контрольного обмера фактически выполненных работ.

Также дополнительно требует внимания субъектная составляющая законопроекта, по которой расчеты за восстановленное и отремонтированное жилье можно проводить без участия пострадавших частных собственников, хотя в проекте есть возможность зачислить компенсации на открытые пострадавшим текущие счета с особым режимом использования. Скорее всего, имеются в виду именно счета-эскроу, и именно такой вариант уместен в нынешней ситуации. Он является широко используемым в мире предохранителем против возможных рисков для лиц, депонирующих средства для будущих расчетов с бенефициарами в лице производителей работ или поставщиков. Этот способ расчетов можно заложить и в упоминавшемся проекте о выплате компенсаций как основной. Такой подход открывает широкое поле возможностей благодаря более гибкому механизму расчетов, с помощью которого можно внедрить конкуренцию между подрядчиками, которых будут выбирать сами пострадавшие или их объединения наподобие ОСМД. К тому же возможность самим решать, как расходовать средства, даст людям возможность привлекать ипотеку, используя компенсацию как собственный взнос, чем улучшать жилищные условия, приобретая большее по размерам более качественное жилье.

Как это должно работать

На мой взгляд, нам следует использовать наиболее распространенный в Европе механизм расчетов, предполагающий участие банка в финансировании проекта. Банк, финансируя строительство за счет задепонированных на счетах-эскроу средств будущих собственников жилья или выдавая кредит, проверяет документы и контролирует целевое использование средств. Такое требование, например, закреплено в законодательствах Германии, Польши, Италии и Франции.

Рассмотрим, как европейскую практику можно применить к наиболее проблемному случаю, когда жилые дома разрушены полностью. Хотя и для случаев капитального ремонта поврежденного жилья он также подходит.

Согласно такому механизму, банки выступают в роли эскроу-агентов, защищающих интересы пострадавших собственников недвижимости, а застройщик может распоряжаться их средствами только в случае выполнения определенных условий. Банк выплачивает средства траншами, что значительно снижает риски, связанные с невыполнением застройщиком своих обязательств.

Пострадавший собственник жилья (или объединение) заключает договор не только с застройщиком, но и с банком, который будет контролировать ход строительства и перечислять компенсационные деньги со счета-эскроу согласно графику и срокам фактически выполненных определенных работ. Согласно среднеевропейской практике, выплаты могут проводиться на следующих этапах:

• 35% от общей суммы после заливки фундамента (в нашем случае это может быть снесение разрушенного здания);

• 40% — после завершения общих строительных работ;

• 20% — после окончательного завершения проекта;

• 5% — после передачи объекта собственнику.

Возникает очень важный вопрос справедливой стоимости строительства, которая удовлетворит производителя строительных работ и по которой будет определена сумма компенсации.

По моему мнению, за основу можно взять Единую базу данных отчетов об оценке Фонда государственного имущества или разработать на ее основе индикативную цену одного квадратного метра жилья, которая устанавливается с учетом конструктивных особенностей объекта, его географического расположения, официального курса иностранной валюты, а также учитывает изменение ценовой конъюнктуры на рынке основных строительных материалов и других существенных составляющих себестоимости строительства. Такой подход не нуждается в сложной и дорогой процедуре оценки. Только в случае капитального ремонта необходимо будет профессионально оценить процент повреждения от полной стоимости жилья.

***

Подключением украинских банков как агентов-эскроу можно не только предотвратить коррупцию и воровство благодаря независимому контролю, но и увеличить объемы строительства, опирающегося на финансирование, источником которого станут задепонированные компенсационные средства и ипотека. Также можно повысить качество и сократить сроки строительства и ремонта за счет усиления конкуренции в отрасли. Банки, скорее всего, заинтересуются новой комиссионной услугой. Даже ипотечные кредитные риски также могут быть минимизированы в случае продолжения практики субсидирования процентов со стороны правительства по президентской программе “Доступная ипотека под 5%”.

Представляется, именно такой подход будет пользоваться доверием и общества, и международных доноров. Качественно доработанный, этот законопроект должен стать ярким примером послевоенных перемен, которых так ждет общество.

Сергей ВОЛКОВ, президент Украинской Национальной Ипотечной Ассоциации (УНИА)