Другий після Трампа. Що відбувається з імперією торгових центрів Вагіфа Алієва

 Вагіф Алієв — забудовник, до якого можна застосувати безліч прикметників з префіксом “най”: найбільший, найамбітніший, найхитріший. Його проєкти — “Парус”, “Гулівер”, Lavina Mall — знає кожен киянин.

У 1990-х роках азербайджанець, народжений у Туркменістані, займався бартерними постачаннями туркменського газу в Україну. Його партнером у цій справі був скандальний ексголова “Нафтогазу” Ігор Бакай.

В обмін на східний газ Україна постачала в Туркменістан комп'ютери, шифер, каву та калоші. Завдяки цьому Алієву вдалося заробити великі статки. Коли період первісного накопичення капіталу закінчився, у своєму маєтку, в Маямі, він почав розмірковувати, чим займатися далі.

Небеса послали бізнесмену зустріч з американським девелопером Дональдом Трампом у Нью-Йорку. Розмова з ним в Trump Tower визначила долю підприємця на десятиліття вперед. Алієв повернувся в Україну, узяв у компаньйони Ігоря Ніконова та Володимира Крапівіна і вони заснували компанію КАН.

Перший їхній проєкт — масштабна реконструкція Бессарабського кварталу в центрі Києва, у рамках якої з'явилися торговий центр Mandarin Plaza, бізнес-центр “Домінант” та розважальний центр “Арена сіті”.

На рахунку Алієва не тільки будівництво нерухомості, а й залучення світових брендів на український ринок. Появу в країні Chanel, Tiffany, Dolce&Gabbana, H&M, Zara та IKEA він приписує собі.

На початку 2010-х девелопер поставив собі за мету побудувати в Києві щонайменше вісім великих торгових центрів, які б зробили його королем на ринку комерційної нерухомості. Досягненню цілі завадили епідемія, велика війна, міграція населення та криза платоспроможності.

Чи змусять Алієва змінити плани нові економічні обставини?

У розмові з ЕП бізнесмен випромінює оптимізм. Він каже, що через три-чотири місяці “бункерного п***ра Путіна отруять”, війна закінчиться, а Київ перетвориться на великий європейський мегаполіс, населення столиці суттєво збільшиться, а потік туристів зросте вдесятеро.

На тлі провального запуску Blockbuster Mall, п'ятирічної затримки будівництва Ocean Mall і чуток про залежність від фінансування російських олігархів учасники ринку вважають, що Алієв може не побудувати заплановане. Від таких прогнозів бізнесмен відмахується і ділиться з ЕП стратегією виходу з кризи.

Все почалося з Трампа 

Зустріч Алієва з Трампом не лише надихнула першого займатися девелопментом, а й окреслила орієнтири в цій діяльності. Він загорівся ідеєю побудувати перший в Україні хмарочос і зробив це рекордно швидко.

Для будівництва обрали ділянку розміром лише 0,4 га в точці, де сходяться вулиця Мечникова та бульвар Лесі Українки. У те, що проєкт вдасться реалізувати, не до кінця вірив навіть керівник ТОВ “Мандарин плаза” Олександр Черницький. Саме ця компанія управляє всім девелоперським бізнесом Алієва.

“На місці “Паруса” були трамвайна зупинка і схил. Я там школярем на санчатах катався. Усі сміялися: що ви там зібралися будувати? Ми ж звели 33 поверхи за 18 місяців. Такими темпами тільки в Китаї будують”, — розповідає Черницький.

Топменеджер каже, що Алієв — амбіційна людина і його амбіції підкріплені результатом: “Майже завжди, коли він озвучував щось фантастичне, усі думали, що це неможливо, а він це робив. Не раз ми стояли серед на наполовину готового об'єкта, а він казав: “Наступного тижня відчиняємось”. І ми відчинялися”.

Ще до введення “Паруса” в експлуатацію Алієв продав 50% офісного центру олігарху Дмитру Фірташу, а виручені кошти витратив на зведення бізнес-центрів “Гулівер” та Senator, а також житлового комплексу Diamond Hill.

На початку 2010-х років Алієв припинив співпрацю з Ніконовим та Крапівіним і сконцентрувався на комерційній нерухомості. За словами Черницького, до такого рішення прийшли еволюційним шляхом.

Зараз у власності Алієва — Mandarin Plaza, Lavina Mall та 50% Blockbuster Mall. За підрахунками ЕП, Алієв контролює близько 20% торговельних площ Києва.

 

Черницький каже, що вони хочуть бути лідерами галузі, але без фанатизму. “Ми не ставимо собі за мету володіти певною часткою ринку. Паралельно будуються багато об'єктів і структура ринку постійно змінюється”, — пояснює він.

Війна відправила в нокдаун

У рейтингу найбагатших українців Forbes за 2021 рік Алієв посів 22 місце із статками 460 млн дол і друге — у рейтингу найбільших рантьє. За даними видання, нерухомість принесла бізнесмену 61 млн дол процентного доходу.

 

Після 24 лютого 2022 року обидві цифри знизилися. Вартість активів у країні, де триває війна, оцінити складно, а виручка на окремих об'єктах упала на 75%.

“Зараз прибуток дає тільки Lavina Mall, але й там обороти нижчі від довоєнних. У Mandarin Plaza виручка впала на 75%. Щодо Blockbuster Mall не можу назвати цифри, там операційною діяльністю займається інший акціонер (Олександр Спектор — ЕП)”, — каже Черницький.

За його словами, на рівень відвідуваності ТРЦ суттєво впливає тимчасове припинення роботи магазинів західних орендарів — компаній H&M, IKEA та Inditex (Zara, Pull&Bear, Bershka, Zara Home, Stradivarius, Massimo Dutti, Oysho).

Закривати або продавати Mandarin Plaza Алієв не планує, не дивлячись на те, що більшість відвідувачів цього ТРЦ виїхали з Києва. “Ми не маємо права закриватися”, — заявляє Черницький. Питання утримання бізнесу на плаву — головне для Алієва. “Ми нікого не звільнили, усім співробітникам платимо зарплати. Займаємося майже благодійністю”, — каже девелопер.

За інформацією джерел ЕП, уже під час великої війни Алієв хотів продати Mandarin Plaza за 100 млн дол, проте покупців не знайшлося.

Про дружбу з Кличком і відносини з містом

Перший, але не останній публічний скандал Алієва з громадськістю стався через будівництво торгово-офісного центру на вулиці Богдана Хмельницького. Будівля загрожувала безпеці станції метрополітену “Театральна”.

Розв'язка конфлікту вийшла несподіваною. Алієв та співінвестор проєкту Вадим Столар подарували будівлю громаді для розміщення там Музею історії Києва.

На запитання, чи не був цей жест купівлею індульгенції на безпроблемну роботу в майбутньому, Алієв відповідає: “Ні”. “Я ніколи не мав справи з міською владою. Усі свої ділянки купував на вторинному ринку”, — каже рантьє.

Колишній бізнес-партнер Алієва Ігор Ніконов переконаний, що власні депутати у Київраді не можуть принести підприємцю жодної користі.

“Свої депутати в Київраді — це головний біль, тому що треба брати участь у політичних розкладах. Якщо не береш участі — стаєш противником, а проти ворогів завжди починають атаки”, — вважає Ніконов.

З міським головою Києва Алієв знайомий понад 25 років, ще з часів Бакая.

Девелопер підтверджує, що дружить з Віталієм Кличком, але запевняє, що ніколи “не монетизував” дружбу. Навпаки — недавно міська влада облаштувала нові паркувальні майданчики біля Mandarin Plaza і зробила пішохідним один з проїздів Бессарабської площі. Це дуже не сподобалося Алієву.

“Я вклав десятки мільйонів доларів у підземний паркінг під “Ареною”, а він стоїть порожній, бо відвідувачі не можуть туди заїхати”, — бідкається Алієв.

Він показує ЕП телефонне листування, у якому міський голова надіслав мобільний номер директора департаменту транспортної інфраструктури КМДА Руслана Кандибора. За словами Алієва, він порозумівся з чиновником.

1 березня на сторінці громадської організації “Пасажири Києва” з'явилася інформація, що пішохідну зону біля Бессарабського ринку ліквідують.

“Погралися в Європу і досить… Кандибор вирішив ліквідувати пішохідну зону на Бессарабській площі, щоб знову відкрити її для руху автомобілів та організувати вздовж тротуарів паркомісця”, — заявили активісти.

Пішохідну зону створили у 2021 році за порадою Світового банку. Моделювання показало, що перекриття проїзду зменшить затримки в русі транспорту.

 

Океан проблем

На початку 2010-х років Алієв вирішив побудувати в Києві вісім ТРЦ. Lavina Mall на Берковці площею 170 тис кв м мала стати першим і найменшим з мегамолів.

Бізнесмен почав скуповувати великі земельні ділянки в столиці: у Сергія Тарути — недобудований Льодовий стадіон біля станції метро “Іподром”, у братів Михайла та Дмитра Табачників — книжковий ринок “Петрівка” біля метро “Почайна”, у пулу власників — ділянки біля станції “Лісова”.

У 2012 році компанія Алієва купила ділянку біля ТРЦ Ocean Plaza у Василя Хмельницького. Алієв почав будувати другу чергу ТРЦ, розраховуючи в майбутньому викупити Ocean Plaza та об'єднати два ТРЦ в один комплекс.

У 2019 році Алієв вів переговори щодо купівлі ТРЦ з дочкою російського олігарха Аркадія Ротенберга Лілією, якій офіційно належав Ocean Plaza. За інформацією видання NV, бізнесмен пропонував 175 млн дол, а продавець хотіла 250 млн дол. Угода не відбулася.

Наразі проєкт, який будує Алієв, називається Ocean Mall. Черницький каже, що об'єднати два торгові центри було хорошою ідеєю, але вони зможуть функціонувати окремо і при цьому бути прибутковими.

“Ми могли розподілити потоки клієнтів, зробити синергію двох ТРЦ, але навіть без Ocean Plaza у нас є своя концепція. Ми робимо акцент на розважальній та ігровій складових, чого майже нема в “Оушн плазі”. У нас на фудхолі буде 70 ресторанів, у них є тільки шість”, — каже Черницький.

Ocean Mall планували відкрити у 2018 році, але у 2023 році на Либідській площі стоїть недобудова. Алієв з Черницьким пояснюють п'ятирічну затримку складними інженерно-геологічними умовами, епідемією коронавірусу, війною і складними комунікаціями з активістами — захисниками “Тарілки”.

“Громадськість не могла повірити, що ми нічого поганого з “Тарілкою” не будемо робити. Ми ніколи не планували її зносити. Вона буде відреставрована, а на її базі реалізуємо музичний або театральний проєкт”, — переконує Черницький.

Топменеджер не береться назвати дату введення Ocean Mall в експлуатацію, але сподівається відновити будівельні роботи в найближчі місяці.

Провідний експерт консалтингової компанії Colliers Ukraine в сегменті торговельної нерухомості Ігор Заболоцький вважає, що поспішати з добудовою Ocean Mall немає жодного сенсу. На його думку, ТРЦ потрібно відкривати через два-три роки після закінчення війни за умови зростання економіки.

Російський слід

Паралельно в розробці Алієва на різних стадіях перебувають ще три об'єкти. Найвищий рівень готовності — у Lisova Mall на східній околиці Києва.

Між Броварським проспектом та вулицею Кіото забудовник встиг розчистити ділянку від стихійного ринку та дерев і забити палі. Роботи зупинялися через заборону Державної архітектурно-будівельної інспекції та численні скандали.

На ділянці навколо майбутнього Hippodrome Mall, за словами Черницького, ідуть зміцнювальні роботи для метрополітену. Книжковий ринок на “Почайній”, замість якого з'явиться Petrivka Mall, продовжує функціонувати.

З чим пов'язані затримки в будівництві торговельних центрів і пауза в розбудові мережі мегамолів? Три великі учасники ринку нерухомості розповіли ЕП, що для фінансування проєктів Алієв залучав кошти тіньових інвесторів з Росії.

“Якоюсь мірою Алієв “фронтив” (виступав номінальним власником активів — ЕП) росіян. Ті через офшори заводили гроші в Україну і відмивали на будівництві”, — каже один із співрозмовників видання.

“Є чутки, що Алієв значною мірою фінансував свої проєкти за російські гроші. Доказів цього, звичайно, немає”, — зауважує другий девелопер.

Третій співрозмовник ЕП також каже про слід російських грошей в “скарбниці” Алієва, які називає “бандитськими”.

“Він як девелопер почав прогресувати, коли Україна після президентства Віктора Ющенка розвернулася спиною до західного світу. У ті часи з українського ринку пішли 80% міжнародних девелоперів і почали працювати локальні. У тому числі — за російські гроші”, — каже співрозмовник.

Офіси, торгові центри, склади. Як змінюються тренди в комерційній нерухомості

Черницький ці чутки спростовує: “Ніколи в Росії не залучали фінансування. Абсолютно заперечую. Мені недавно поважний бізнесмен каже: “Ви ж будували за бандитські гроші з Росії”. Я був дуже здивований почути це від нього”.

Алієв на звинувачення в залученні нечистих коштів відповів, що це наклеп. Він заявив, що фінансує свої будівництва завдяки банківським кредитам та продажу об'єктів з портфеля. “У мене бездоганна репутація, вибудувана роками. Я кредитуюся в “Райффайзені”, “Альфі”, інших банках”, — каже Алієв.

За словами Ніконова, Алієв — талановитий підприємець, який не має проблем з пошуком джерел фінансування. “Я людина менш ризикована, він — більш ризикована. Треба визнати: Вагіф набагато талановитіший за мене, знаходить фінансування краще. Східні люди завжди роблять це краще”, — каже він.

Алієв успішно продав чимало власних об'єктів: “Парус” — Дмитру Фірташу та Вадиму Столару, “Арену-сіті” — Фірташу, “Гулівер” — Віктору Поліщуку, Senator та половину Blockbuster Mall — Олександру Спектору.

“Я завжди використовував виручені від продажу кошти для будівництва об'єктів, це не секрет. Потім щось відкуповував, якщо ціна влаштовувала”, — каже Алієв.

На свій захист девелопер розповідає історію, як відомий український бізнесмен запросив його стати партнером у зведенні торгового центру на одній із скандальних київських ділянок і отримав відмову через репутаційні ризики.

“Я міг заробити багато грошей від цієї співпраці, але навіщо мені перебирати на себе його токсичність?” — розмірковує Алієв.

Співрозмовники ЕП на ринку вважають, що з добудовою Ocean Mall, Lisova Mall, Hippodrome Mall та інших об'єктів в Алієва будуть великі проблеми.

“Російський канал для Вагіфа закритий з лютого 2022 року. За пів року — рік до великої війни він позичив 50 мільйонів доларів на завершення будівництва Ocean Mall. На зведення інших ТРЦ в нього грошей нема”, — каже він.

“Репутація Алієва підірвана, особливо після провального запуску Blockbuster Mall. Системні фінансові інституції досконально вивчають своїх партнерів. Навряд чи він знайде фінансування після війни”, — прогнозує співрозмовник ЕП.

Чому провалилося відкриття Blockbuster Mall

Blockbuster Mall відкрився у 2019 році лише з одним якірним орендарем — “Сільпо” — та 70-відсотковою вакантністю торгових площ. За словами джерела ЕП зі сфери комерційної нерухомості, Алієв не зумів набрати обіцяних орендарів і забезпечити повну готовність ТРЦ.

У червні 2022 року “Сільпо” закрився. Співрозмовник ЕП у Fozzy Group, компанії, що володіє брендом, пояснює це рішення невдалою локацією магазину. “Ефективність супермаркету була низькою”, — каже джерело.

Черницький пояснює невдалий запуск ТРЦ вибагливістю столичного споживача. “Ми проводили фокус-групи серед місцевих мешканців, вони хотіли супермаркет. Запустили “Сільпо”. Коли ефект новизни минув, люди захотіли IKEA. Звикли до IKEA — захотіли Zara та H&M”, — розповідає він.

На скарги орендарів щодо недостатнього трафіку менеджмент ТРЦ відповів знижками до 80%. Алієв каже, що Lavina Mall спочатку теж був не повністю заповнений орендарями, але поступово ситуація змінилася. Переконує, що Blockbuster Mall він теж довів би до стовідсоткової заповненості, але не встиг: операційне управління перебрав Олександр Спектор.

Конкуренція “Епіцентру” і Герегам

Відсутність плану “Б” — не в стилі Алієва. У розмові з ЕП він пояснив свою стратегію повернення у “велику гру”.

У 2021 році Алієв оголосив план запуску мережі будівельних магазинів Building Mall. Їх хотіли зводити разом з торговими центрами. За новим задумом, зведення будівельних супермаркетів передуватиме будівництву самих ТРЦ.

“Ми будуватимемо приміщення з конструкцій, що швидко збираються, запускатимемо Building Mall в роботу і вони одразу даватимуть нам грошовий потік. На ці кошти будемо добудовувати ТРЦ”, — ділиться Алієв.

Монополістом на ринку будівельних гіпермаркетів є мережа “Епіцентр” Олександра та Галини Герег. Реальної конкуренції їм не змогли скласти ні вітчизняні “Нова лінія” та “Олді”, ні закордонні Leroy Merlin, OBI та Praktiker.

Конкуренції з Герегами Алієв не боїться. За його словами, земельні ділянки у його власності розташовані в кращих місцях, ніж в “Епіцентру”.

“Близькість до метро — це основа успіху. Магазини і торгові центри біля станцій метро завжди матимуть більше покупців, ніж інші. Якщо торгова точка розташована на 100 метрів далі — до неї ніхто не дійде”, — упевнений Алієв.

Попередню згоду на партнерство в розвитку мережі таких магазинів дала шведська компанія IKEA. “Ми сказали представникам IKEA, що в нас є ідея зробити DIY-формат (do it yourself — ЕП). За локаціями, які ми запропонували, вони підтвердили, що будуть іти разом з нами”, — повідомив Черницький.

Щоправда, починати проєкт Алієву доведеться самостійно. За словами Черницького, шведи не повернуться в Україну до завершення воєнного стану. Поки що IKEA продовжує платити за оренду приміщення в Blockbuster Mall.

Затишшя перед бурею

Алієв не виглядає бізнесменом, який готується згортати бізнес. Під кінець розмови з ЕП у його офіс у “Парусі” навідується один з IT-бізнесменів із списку Forbes. “У мене бізнес і нерухомість є тільки в Україні. Тут живу я, живуть мої діти та внуки. Я нікуди не збираюся їхати”, — каже Алієв.

На думку Ніконова, до закінчення війни вкладати гроші в будівництво торгових центрів — безумство, але Алієва це не зупинить. “Він хлопець талановитий, любить розмах. Упевнений: Вагіф знайде партнера і відновить будівництво. Але поки війна не закінчиться, про це навіть говорити не варто”, — вважає Ніконов.

Оптимізм і палаючі очі Алієва передаються його підлеглим. На запитання, чи будуть реалізовані заплановані проєкти, Черницький відповідає: “Якби я не бачив упевненість Алієва, то сказав би: “Подивимось”.

“Він так упевнено говорить, що я йому довіряю. У нього унікальна інтуїція. Я приходив до Вагіфа з ідеями, які черпав на навчанні в MBA, а він упирався. Я йому відповідав, що це суперечить книжкам, а він мені: “Все одно зробимо так, як я кажу”. І воно працювало”, — згадує керівник “Мандарин плази”.

Алієв вірить у швидку перемогу України у війні та стрімке економічне зростання. Особливо інвестиційно привабливою буде столиця. “У Київ завжди будуть їхати люди з регіонів, він буде розростатися, тут завжди будуть гроші і робота. Сюди потечуть основні західні інвестиції після перемоги”, — упевнений бізнесмен.

Черницький розраховує, що відвідуваність торговельно-розважальних центрів зросте на десятки відсотків, у тому числі — завдяки іноземним гостям. “Доцільність будівництва ТРЦ зараз вища, ніж до великої війни. З коштами проблем не буде. З'являться нові світові банки”, — переконаний Черницький.

Алієв збирається укріпити свій статус столичного “короля квадратних метрів” завдяки якості та масштабності проєктів. “Якби я хотів заробити тут і зараз — я б будував житло. Для мене в бізнесі головне не прибуток, а “довжина”. Мої об'єкти житимуть сотню років, бо вони зведені в найкращих місцях”, — каже він.

Девелопер називає хибним переконання деяких учасників ринку, що збільшення кількості ТРЦ призведе до рівномірного зменшення відвідуваності цих закладів та високої вакантності орендних площ.

“Якщо до умовних ста ТРЦ в Києві додадуться мої десять, то їх буде не сто десять. Дрібні торгові центри підуть у небуття. Люди завжди ходитимуть тільки в центри біля метро: “Гулівер”, “Піраміду”, “Дрім таун” і мої”, — резюмує Алієв.