Было бы очень нелогично зачислить нас в олигархи — гендиректор Dragon Capital

- Инвестиции в медиа. Чего в них больше — бизнеса, социальной ответственности или создания какого-то политического имиджа?

— В первую очередь, это такое наше вложение в то, чтобы Украина была демократической страной и двигалась в западном направлении. Основная причина, почему мы создали НВ (эта же причина и до сих пор после Революции Достоинства является движущей силой большинства наших социальных проектов) — чтобы Украина больше никогда не была на такой грани между демократией и авторитаризмом и не следовала по пути Беларуси или России. Хотелось иметь чистую совесть и сделать какой-то вклад ресурсов и времени во что-нибудь, что укрепляло бы украинскую демократию.
- Вклад нужно делать каждый год?

— Это нужно делать каждый год, да.

- Я имею в виду вклад в эти СМИ. Или вы верите в то, что в какой-то момент вам удастся вывести их на самоокупаемость?

— С НВ у нас был бизнес-план, что мы через три года выведем их на самоокупаемость. Немножко затянулось. Тем не менее, в 2020 году НВ, если не считать радио, уже был самоокупаемым, даже журнал. С радио — еще нет.

А что касается “Украинской правды”, то там окупаемость была, насколько я знаю, всегда. Мы анализировали последние год-два, в которые УП точно была самоокупаемой. И такой остается.

- То есть, если инвестиции, то в развитие? В том же НВ, насколько я знаю, радио активно обновлялось последнее время…

— Да. Запускали Youtube-студию. По НВ мы наметили много направлений для развития. Не только в радио, а и в диджитал. Есть куда расти…

- То есть для вас, все-таки, медиа — это не планово-дотационное или планово-убыточное направление?

— Нет. Окупаемость нужна и для независимости тех, кто там работает. Они себя будут чувствовать лучше и независимее, если будут и финансово независимыми.

- Когда вы говорили о вхождении в финансовый рынок, то одним из факторов называли установление там честной конкуренции?

— Да.

- Но на медиа-рынке такой честной конкуренции нет, потому что большую долю по-прежнему занимают планово-дотационные, планово-убыточные игроки. И все же вы в него зашли.

— Как я сказал вначале, мы бы туда не заходили, если бы не хотели этим сделать свой вклад в развитие страны. Хочется жить в демократической стране, в недемократической я бы жить не смог. И работать в недемократической стране очень рискованно и намного менее доходно. Так что причины инвестиций в медиа и идеалистические, и коммерческие. Мы получаем опосредованно отдачу от инвестиций в НВ и УП, так как они делают страну более демократической: Украина развивается, и ВВП может расти быстрее, соответственно инвестиции имеют более высокую стоимость. То есть, можно сказать, у меня были и коммерческо-эгоистические соображения.

Плюс еще одна причина, почему мы, например, УП купили — мы видели, что медиа все-таки могут прибыльно развиваться… В 2020-м году НВ вышло на прибыльность именно за счет диджитал-направления: доходы растут на 50% в год. И УП со своей аудиторией тоже может зарабатывать намного больше денег, чем зарабатывала, если туда добавить наш опыт в технологиях, в коммерции, в продаже рекламы.

- Я правильно понимаю, что вы все еще в поиске того оптимального пути, как сделать так, чтобы эти издания оставались независимыми и в то же время повысили свою эффективность как бизнес-единицы?

— С точки зрения редакционной политики — редакции, журналистов — они на 100% независимы.

Когда мы покупали “Украинскую правду”, то сразу рассматривали возможные точки эффективного сотрудничества наших СМИ. В продаже рекламы, технологиях, операционных вопросах НВ и УП уже сотрудничают — в начале ноября они объединили свои рекламные отделы в один сейлз-хаус New Media Partners. Но это никак не отразится на опыте читателя.

- После покупки УП вам никто не звонил по поводу выходящих там статей?

— Нет.

- Все знают, что это бессмысленно?

— Мне никто не звонил. Какое-то недовольство иногда доносится опосредованно, но я не устаю повторять, что мы не влияем на редакционную политику. Но, конечно, многим людям это надо повторять постоянно. Обращаться нужно не к собственнику, а в редакцию.

- Что надо повторять людям, которые говорят, что Томаш Фиала активно участвует в украинской политике, в какой-то поддержке партий? Где для вас та черта, которую вы, как гражданин Чехии, как инвестиционный банкир, не будете переходить в политической жизни страны?

— Я лично точно не буду принимать участие в жизни Украины как политик, и не буду финансировать политику. Тем более, я имею чешский паспорт, и не могу в этом всем участвовать. Но я могу консультировать политиков и буду это делать, возможно, более активно. Буду пытаться делиться своим опытом в экономике, в бизнесе и опытом других стран, которые развиваются несколько быстрее, чем Украина. Потому что вижу, что у многих политиков (и раньше, и сейчас) не хватает этих экономических знаний. И они пытаются часто изобретать какой-то велосипед вместо того, чтобы просто повторить лучший опыт стран по нашей западной границе, которые эти трансформации уже прошли и развиваются за последние 30 лет в три раза быстрее, чем Украина. И мне все равно, с кем делиться этим опытом — с политиками оппозиционными или провластными. Это важно доносить и напрямую, и через медиа, ТВ. Хотя это, конечно, большая инвестиция времени…

- Насколько это рискованно? Я несколько раз присутствовал на встречах президента Владимира Зеленского, который точно вас выделяет среди круга других бизнесменов. Еще памятно его первое многочасовое интервью два года назад, в котором он выяснял, правильно ли и за какие деньги Томаш Фиала финансирует НВ. Вы осознанно идете на такой риск?

— При Януковиче было то же самое (улыбается). И Петру Порошенко тоже некоторые мои высказывания не нравились. Но это тоже не повод что-то менять. Я все-таки думаю, что свобода слова — это константа номер один. И уступать ни на сантиметр не стоит, кому бы это не нравилось.

- Помимо медиа вы еще финансируете Центр экономической стратегии, Киевскую школу экономики…

— Да, и еще Transparency International, Центр противодействия коррупции, последний год помогаем Украинскому католическому университету. В двух словах — инвестируем в образование и аналитику, в борьбу с коррупцией и в верховенство права.

- Еще вопрос о Европейской бизнес ассоциации (ЕБА), в которой вас несколько раз избрали президентом. Иногда в адрес ассоциации звучат обвинения, что она представляет крупный бизнес, в том числе даже украинский олигархический — больше чем коллеги-конкуренты из Американской торговой палаты или СУП — Союза украинских предпринимателей. Например, что ЕБА единственная была против налога на выведенный капитал (ННВК), или что ассоциация выступала против повышения ж/д-тарифов. Хотя вы, наверное, как лид-менеджер выпуска еврооблигаций “Укрзализныци” понимаете, как могло бы отразиться повышение ж/д тарифов на ее финансовых показателях.

— В то время, когда СУП и другие были очень “за” ННВК, у нас в ЕБА были компании, которые были “за”, и были компании, которые были “против”. Поэтому ЕБА говорила, что не может единогласно поддержать этот налог как ассоциация. Но мы хотели, чтобы были четко представлены фискальные компенсаторные механизмы в случае введения ННВК и Украина не потеряла поддержку МВФ, которая на тот момент была очень важна. Чтобы у нас не вышел бюджет из-под контроля.

Я общался с некоторыми из лоббистов ННВК. Они ко мне приходили, почему-то считая, что я — главный, кто против. Я им говорил, что для DragonCapital (это я и публично сказал), ННВК был бы выгодным — мы бы заплатили меньше налогов. И для крупного бизнеса это было выгодно. Например, ArcelorMittal, который представлен в совете ЕБА, был “за”: они бы платили намного меньше налогов.

Понятно, что каждый бизнесмен хочет платить меньше налогов. Но, например, если посмотреть на Эстонию, где есть ННВК, и на Латвию и Литву, где его нет, то темпы роста экономики и другие экономические показатели не сильно отличаются. Поэтому нельзя сказать, что введение ННВК всех нас спасет. Да, мы будем платить меньше налогов, но у Минфина на тот момент была бы “дыра” более 50 млрд грн в год. Поэтому, мне кажется, лоббисты этой идеи не очень хорошо себе представляют все ее последствия.

EБA в вопросе ННВК оказалась просто более зрелой организацией, так как мы чуть больше разбираемся в макроэкономике.

- А что касается ж/д тарифов?

— В набсовете ЕБА, который можно увидеть на сайте, в основном мультинациональные компании. Только мы с Тарасом Кицмеем из SoftServe не мультинациональные (смеется), а все остальные там — Nestle, Siemens, Danone, BASF и т. д. Поэтому обвинять ЕБА, что она как-то представляет интересы олигархов, некорректно. Это неправда. Да, есть компании, которые выступают против повышения ж/д тарифов, но они видят, что на ж/д огромное количество коррупции, постоянные скандалы — и дизель, и металлолом, и вагоны в январе сдали “Метинвесту” по низкой цене. Мы-то в DragonCapital особо не пользуемся ж/д перевозками. Просто надо, чтобы, с одной стороны, тарифы были справедливыми, а с другой — чтобы государство боролось с коррупцией, чтобы эти деньги не уходили “налево”. Сейчас, вроде, был найден компромисс.

- Раз уж мы упомянули олигархов. Я в июне писал новость о том, что ваши юристы сказали, что вы не подпадаете под звание олигарха по представленному в Раду проекту закона. То есть, раз вы их об этом спрашивали, какие-то опасения у вас есть, что могут приклеить этот ярлык?

— Когда появился законопроект, я посмотрел, какие там критерии. Не только ради себя, а вообще: интересная же тема — “борьба с олигархами”. Дополнительно я посмотрел, где и как это слово возникло, кто назывался “олигархом” еще до нашей эры и как это слово приобрело актуальность в 90-х в России. Так вот, “олигарх” — это ТОП-5-10 людей в государстве, которые приобрели свое имущество, богатство за счет государственного ресурса, и которые связаны с президентом, премьер-министром, с властью. Это точно не я и не моя компания. Скорее, как бы, наоборот. У нас, как я уже говорил, с последними тремя президентами были не самые теплые отношения во время их правления. Мы строили бизнес с нуля, без приватизации и в отраслях, которые минимально пересекаются и регулируются государством. Поэтому было бы очень нелогично зачислить нас в олигархи.

А что касается самого закона, то, мне кажется, что он немного популистский. Президент обещал два с лишним года назад побороть олигархов и хочет отчитаться перед обществом, что это у него получилось. Но, делать это за счет такого популистского закона — это замыливание глаз. Если бы было реальное желание и сила противостоять олигархам, то у нас бы не происходили такие случаи как с “Укрнафтой”, когда выводятся деньги, хотя там 51% акций государственные. Государство с “Укрнафты” ничего не получает, хотя это реально очень прибыльная компания… Не было бы кейсов с “Центрэнерго”, манипуляций на рынке электроэнергии, когда трейдеры покупали по заниженным ценам электроэнергию у “Энергоатома” и манипулировали ценами. В результате за последние два года дыра на рынке электроэнергии достигла, по-моему, почти 100 млрд грн.

- Вы все об одном олигархе — Коломойском. Или, говоря об электроэнергии, вы уже говорите о двух?

— Перейдем тогда к облгазам и “Нафтогазу”, где десятки миллиардов не доплачены. Сейчас уже Оператор ГТС Украины тоже жалуется, что долг облгазов перед ним постоянно растет. Отсутствие платежей со стороны облгазов — это, в основном, Фирташа. И таких кейсов хватает.

- Последний блок вопросов — недвижимость. Я думаю, что сейчас большое количество людей на рынке кусает локти и думает, почему я не Томаш Фиала и не начал покупать недвижимость в 2016 году? Сколько с того времени составил рост стоимости этих активов?

— Мы не все купили в 2016 году… Но некоторые активы, которые покупались с 2016 по 2018 годы, выросли в два-три раза.

- А если говорить по секторам? Инвестиции в какие из активов были наиболее выгодными? Логистическая, торговая, офисная или жилая недвижимость, хотя последней у вас не так много?

— Covid поменял эту калькуляцию. Офисная, на которую до Covid были самые большие надежды и перспективы, сильно потеряла. Поэтому с учетом Covid сейчас наиболее выгодная, конечно, складская недвижимость и торговые центры. Но мы провели с ТЦ очень много работы, инвестировали, реконструировали, поменяли микс арендаторов… Поэтому смогли сильно поднять их доходы. Хотя они, конечно, тоже терпели невзгоды эти последние 1,5 года, закрывались во время локдаунов. И, конечно же, с тех арендаторов, которые не работали, мы не брали аренду. Но восстановление было тоже очень быстрое, потому что платежеспособность украинцев не сильно пострадала, доходы все-таки продолжают расти. Так что, когда торговые центры открываются, то быстро восстанавливается поток покупателей и арендные доходы.

- Как у вас сейчас распределены различные типы недвижимости?

— У нас на сегодня 778 тыс. квадратных метров: 391 тыс. складских, 183 тыс. — ритейл и 204 тыс. офисных площадей. Но с точки зрения доходов за 2020 год склады дали 30%, ритейл — 33% и офисы — 37%. Потому что там средняя ставка $5 за кв. м, а по торговле и офисам — в три-четыре раза больше.

- Раньше вы называли 695 тыс. кв. м и оценивали их примерно в $500 млн. А какова оценка сегодня выросших 780 тыс. кв. м?

— Больше, чем $500 млн (улыбается). Смотря как это оценивать.

- Как изменились ставки в последнее время?

— По складам с момента, когда мы их купили, ставки выросли, а сейчас они достаточно стабильные — около $5 за кв. м. Если сейчас строить склады с нуля, то их доходность будет не очень высокая, тем более, что была достаточно большая инфляция в последний год по себестоимости строительства. Это будут цифры около 10% годовых, может, немногим больше — как получится построить. Вот мы сейчас начали строить во Львове первую “коробку” — первый объект на территории нашего индустриального парка М10, и начнем тоже в Киеве на Житомирской трассе строить в рамках проекта Е40. И посмотрим, как получится. Но доходность там не будет супервысокой.

Что касается офисов, то сейчас закончили строительство офисного центра во Львове и другие офисы сейчас не рассматриваем.

- Но вот в ТРЦ “Пирамида” на Позняках в Киеве вы пристроили офисный центр...

— Это селективно. Осуществляем те проекты, которые еще до Covid запланировали. Но также смотрим вперед: через два-три года, возможно, опять вырастет спрос на офисы. Я все-таки думаю, что люди будут возвращаться к работе из офиса, так как, полагаю, что работа из дома не конкурентоспособна. Думаю, работодатели будут видеть разницу в производительности труда и возвращать сотрудников в офисы. Работа из дома расслабляет. В начале, конечно, все напряглись и дома работали, потому что не было куда ходить: кинотеатры, рестораны и торговые центры — все было закрыто, поэтому сидишь дома и работаешь. Сейчас ситуация другая.

Лично я ни одного дня дома работать не могу, потому что у меня четверо детей, тяжело концентрироваться. Хотя, конечно, в пробках теряется много времени.

Так что, подытоживая с офисами, сейчас есть просадка и некоторая вакантность: у нас она на уровне 11%, а в новых центрах, которые мы построили и сдали недавно, она выше. Поэтому арендные ставки в офисах, конечно, упали за последние полтора года.
 — На уровне 11% это уже как-то стабилизировалось?

— Да, стабильно где-то около этого уровня. Кто-то уходит, но кто-то новый приходит, потому активность двусторонняя. Но по торговым центрам у нас все забито, все заполнено и хорошо работает.

- Я почти каждый день через “Пирамиду” прохожу на работу и вижу, как вы быстро заполняете новые площади.

— Пытаемся сделать ее еще чуть красивее.

- А дети идут в Скандинавскую гимназию через ваш же ТРЦ “Аладдин”.

— Да, в “Аладдине” мы тоже кое-что улучшили, но еще продолжаем.

- А что с жилой недвижимостью? Вы ушли из элитного коттеджного проекта RivieraVillage на Киевском море.

— Не то, чтобы ушли. Мы просто продали все дома и все участки, которые у нас были.

- Вы также завершили проект Obolon Residences на метро “Минская” в столице.

— У нас там осталось 10-15 квартир…
 — То есть из жилой недвижимости остался только более демократичный коттеджный поселок Green Hills?

— Да, дома в Green Hills под Киевом хорошо сейчас продаются. Мы недавно открыли там премиальный фитнес-центр, который обещали жителям.

Еще в столице на станции метро “Оболонь” у нас есть Obolon Plaza — планируем в 2022 году закончить там строительство.
- А почему? Говорят, что жилая недвижимость сейчас очень хорошо продается и растет в цене. Называют какие-то космические темпы подорожания — до 50% годовых.

— Ну, по статистике чуть меньше, но все равно там есть рост, спрос хороший…
- А почему вас тогда там так немного?

— Все эти проекты достаточно “длинные” с точки зрения инвестиций. Сначала нужно купить землю, получить все разрешения, и пройдут годы, прежде чем начнется строительство. Мы еще до Covid-19 предпочитали коммерческую недвижимость.

Covid немного поменял во всем мире ситуацию: люди больше времени проводят дома, больше инвестируют в жилую недвижимость, хотят иметь больше площади. В Америке, например, продажи таких компаний, как Home Depot, выросли на 20%. Не знаю статистику от “Эпицентра” (в 2020 году рост выручки составил 14,6% — до 50,38 млрд грн - ИФ), но люди инвестируют больше в свое жилье, потому что там проводят больше времени. Поэтому Covid помог жилью по всему миру — и городскому, и загородному. Плюс ставки по депозитам в Украине очень сильно упали, поэтому люди покупают недвижимость как альтернативу сбережений. В мире на рынок недвижимости влияет еще ипотека, но в Украине этой ипотеки особо нет.
 — А покупать проекты на вторичном рынке?

— Мы смотрим проекты новые в жилом строительстве, готовы войти/купить, но пока у нас ничего нового нет.

- Только Киев или регионы тоже? Знаю, что вы есть во Львове, в Запорожье, да?

— Основные у нас — это Киев и Киевская область, на втором месте Львов.

В Запорожье просто появилась возможность: австрийцы (ECO CEE & Real Estate Development — ИФ) продавали несколько лет назад офисный центр (ECO Tower, ранее — “Байда Бизнес Холл” — ИФ) в самом центре города, и мы его купили. Он сейчас полностью занят, сдан в аренду, но там ставки, конечно, в разы ниже, чем в Киеве.

Есть у нас еще в Виннице торгово-офисный центр (SkyPark — ИФ).

- А почему нет на других рынках? Например, Одесский рынок многие называют вторым после Киева.

— Нет, там мы не смотрели. Кажется, там будет немножко сложно для “неодесских” (улыбается). По-моему, там рынок очень локальный.

- О других видах недвижимости и отдельных проектах, в частности о гостиничной и рекреационной. Гостиничная, наверное, не слишком перспективна в связи с Covid. Но вот на рекреационную, как говорят, спрос очень значителен.

— Строить дома и сдавать их в аренду? Пока нет. Гостиницы и рекреационное направление не планируем. Мы на это смотрели раньше, но нас, если честно, даже до пандемии как-то негативно удивила доходность гостиниц в Киеве: она достаточно низкая, не оправдывает ожиданий. Если строить с нуля — это вообще не имеет смысла. А если покупать с каким-то дисконтом к себестоимости уже старые гостиницы, то еще может быть, хотя тоже малоперспективно.
 — То есть вы присматривались к гостиничному направлению до Covid?

— Да. Но посещаемость гостиниц очень сильно упала. Сначала из-за войны в 2014-2015 годах, потом, после некоторого восстановления, снова из-за введенного в конце 2018 года военного положения. А на пути следующего восстановления стал Covid.
 — А снова модное загородное жилье как оцениваете? Честно говоря, с каждым годом ухудшающаяся транспортная логистика лично для меня ставит под вопрос перспективность этого направления. Некоторые знакомые, которые искали жилье подешевле и поэкологичнее, сейчас фактически оказались запертыми в Буче или в Ирпене.

— Да, сейчас на логистику уходит очень много времени. Но спрос на загородное жилье тоже есть. Однако, как я уже говорил, это очень длинные проекты. Поэтому вопрос, как долго этот спрос сохранится… Если сейчас начать какой-то проект, то его задевелопить и распродать займет лет 10. Наши проекты Green Hills и Riviera Village мы начинали 13 лет назад. В таких проектах темпы продаж постепенные: если квартиры можно продать за два-три года, то количество покупателей на загородную недвижимость в десятки раз меньше.

- Возможно, риски можно было бы снизить за счет сторонних инвесторов? Через какие-то фонды, тем более у вас есть хороший опыт фонда DUPD, акции которого котировались на Лондонской фондовой бирже. На недавней конференции глава Нацкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку Руслан Магомедов говорил, что ожидает появления каких-то рыночных бумаг на рынке недвижимости. Ваши коллеги-конкуренты тоже начали делать предложения для частных инвесторов вложиться в подобные проекты. Есть ли у вас планы создания подобных фондов?

— Создавать открытые фонды, которые бы торговались на рынке — для розничных инвесторов или как DUPD — мы не планируем. Но у нас есть закрытые фонды.
 — А чем они отличаются?

— Закрытые фонды создавались совместно с международными инвесторами и финансовыми организациями. Они имеют фиксированный размер и конечную дату привлечения средств, инвестиционную стратегию, геофокус — все прописывается заранее. Новый закрытый фонд создается после того, как предыдущий инвестирует все свои средства. В каждом из наших фондов — микс инвестиций во все виды коммерческой недвижимости.

- Но управляете всеми вы?

— Да, управляем мы.

- Тогда вернемся к ТРЦ. Как поменялся в последнее время пул арендаторов или, говоря на профессиональном языке, tenant-mix? Как на это повлиял Covid и дальнейшее распространение интернет-торговли?

— Во время пандемии сильновыросла продажа электроники, тогда как одежды, наоборот, упала. Поэтому магазины с электроникой — желанный арендатор, и их доля в некоторых торговых центрах увеличилась. Они все могут находиться рядом и не страдают от этого, а наоборот, выигрывают от такой конкуренции.

С продуктами питания, в принципе, все стабильно. Понятно, что была большая просадка в ресторанах и кинотеатрах.

- А вот этот обсуждаемый тренд, что магазины будут превращаться в шоурумы, сокращая площади, а основную массу товаров покупатели будут заказывать через Интернет?

— Пока такой тренд не сильно заметен. Но есть другой пример, когда, скажем, та же “Розетка” открывает магазины.

- То есть люди все равно хотят прийти, потрогать, посмотреть?

— Конечно. В некоторых торговых центрах у нас уже хорошая посещаемость. Хотя даже при уменьшении числа покупателей в период пандемии Covid (прошлым летом посещаемость в ТРЦ была на 20-25% ниже) в более редкие визиты люди покупали больше, делали более крупные покупки, поэтому обороты восстановились.

Мы получаем наш арендный доход больше как процент от оборота. Базовая ставка аренды во время Covid стала существенно ниже, а процент от оборота — выше. Поэтому мы больше привязаны к успеху наших арендаторов и заинтересованы, чтобы у них был хороший выторг.

- А вы у всех арендаторов видите реальный оборот?

— Да. Произошло так, что доля несистемных арендаторов (ЧП, которые завозят товары нерегулярно) снизилась, а выросла доля сетевых арендаторов.

- Видеть реальный оборот — это условие аренды?

— Да, нам нужно видеть их оборот. Некоторые пытаются обманывать (некоторые рестораны и т.д.), но мы ставим счетчики и считаем.

- “Ставим счетчик” — это опасная цитата (смеются)

— Счетчик — это мы считаем количество людей, которые заходят и выходят.

- Ваши заявленные индустриальные парки “Е40” под Киевом и “М10” под Львовом. Получится их сделать индустриальными или это все-таки больше логистические парки?

— Мы заинтересованы построить и сдать по максимально высоким арендным ставкам. Но нам выгодно там иметь и производителей, потому что это более длинный контракт. Если производитель туда уже зашел, то ему сложнее переехать, и он увеличивает капитализацию этого объекта. Поэтому мы максимально пытаемся туда привлечь и производителей, ведем со многими переговоры. Понятно, что они принимают решение намного дольше, чем просто складские арендаторы. Я думаю, что в любом случае это будет микс, а какой там будет процент складских арендаторов, какой — производственных, это тяжело сказать. Мы во Львове будем строить 140 тыс. кв. м, а в Киеве на Житомирской трассе — 200 тыс. кв. м. Проекты будут строиться и сдаваться лет пять.

- Какие-то предварительные договоренности о производствах у вас уже есть?

— Предварительные документы подписаны, но заключенного финального договора еще нет. Думаю, что если еще к принятому закону по индустриальным паркам будут приняты во втором чтении изменения в Налоговый и Таможенный кодексы, то это станет более интересно не только нам как девелоперу, а и потенциальным инвесторам или арендаторам.

- Закон об индустриальных парках не противоречит вашим словам о равных правилах игры? Это не будут снова специальные экономические зоны, которые были в двухтысячных?

— Нет, очень не хотелось бы, чтобы кто-то снова импортировал куриц… Пока все выглядит достаточно рыночно. Мы начали делать указанные проекты задолго этих законов и делали бы и без них. Но законы могут сделать их более привлекательными и для нас, и для наших клиентов, помочь быстрее заполнить. Если там будет больше производственных мощностей, то создастся больше рабочих мест.

- Вы сами отвечаете за все проекты или есть отдельная команда? Насколько вы лично вовлечены в принятие решений, например, по выбору пула арендаторов или достройке офиса в “Пирамиде”?

— Я стараюсь максимально делегировать полномочия, тем не менее принимаю участие во всех инвестиционных решениях, одобряю бюджеты. Как минимум раз в неделю встречаемся с коллегами для принятия важных решений, но чаще все решается по имейлу.

- У вас создан какой-то совет директоров? Или в каждом направлении свой директор?

— У каждого направления есть ответственный менеджер. По private equity и по недвижимости есть три ключевых человека, которые также являются партнерами. Их компенсация полностью привязана к успеху этих проектов.

- Они ответственные по фондам или по направлениям недвижимости?

— И по фондам, и по направлениям. Они пересекаются: на фондах они могут быть все втроем или вдвоем. Просто у одного одни объекты, у другого — другие (кто-то больше по недвижимости, кто-то больше по операционным компаниям). Я максимально делегирую им полномочия.

Если мы говорим про недвижимость, там есть два управляющих партнера, а под ними команда: коммерческий директор, операционный директор, директор по ремонтам и т.д. Есть как бы такая платформа, которая очень хорошо управляет этими 800 тыс. кв. м. К нам даже где-то года 2-2,5 назад приезжала большая делегация из европейского Goldman Sachs, чтобы сделать ревью нашей управляющей платформы. Сказали, что это одно из лучших и наиболее эффективных решений, которые они видели в вообще Европе.

- И сколько эта платформа может еще в год поглотить тысяч квадратных метров?

— Думаю, что этап экстенсивного роста уже позади.

- Из-за того, что цены высокие или управленческие ресурсы ограниченные?

— Цены, конечно, высокие, но мы смотрим на объекты селективно, ищем хорошую доходность. Если у нас сейчас 800 тыс. кв. м, то нет цели достичь 1 млн или 1,5 млн кв. м. Хотя эта платформа точно может через пять лет управлять и 1,5, и 2 млн кв. м.

- Аутсорсинговые услуги готова предоставлять? Брать в управление какие-то другие центры?

— Нет, только свои.

- Как вы определяете момент выхода из проекта? У вас уже первый пример продажи объектов.

— Да, мы продали в начале года склад “Омега-2”(класс “А”, площадь 32,7 тыс. кв. м - ИФ)в Броварах “Оптима-Фарм” Андрея Губского.

Мы оппортунистически смотрим на объекты. Есть несколько брокеров крупных и некоторые поменьше, которые время от времени приводят к нам покупателей или обращаются к нам напрямую… Инвесторы или какой-то отдельный объект хотят купить, или вместе с нами хотят, опять же, какой-то новый фонд создать, чтобы приобретать.

Продажа зависит от цены. Теоретически, по какой-то цене мы готовы продать некоторые из объектов и реинвестировать эти деньги во что-то новое.

- Сколько в этом году Dragon Capital инвестировал в Украине и сколько планирует в следующем?

— Надо суммировать, потому что помимо новых объектов мы инвестируем в реконструкцию и ремонт уже существующих. Например, только в приобретенные нами офисные центры с 2018 года мы вложили в разные апгрейды $26 млн.

У нас также есть строительство некоторых объектов “с нуля”. Туда надо больше денег. Например, только строительство расширения галереи и достройка офисного центра “Пирамида” — это около $9 млн.

И новые покупки — мы приобрели логистический комплекс “Амтел” под Киевом на 100 тыс. кв. м.

- А жилую недвижимость “Амтела” решили не покупать?

— Они это и не предлагали. Сказали, что сами достроят и продадут в розницу.

Купили бизнес-центр Viking Park во Львове и достроили. Так что только в недвижимости получается $67 млн.

Еще закончили в первом полугодии ЖК Obolon Residences, в котором в целом за 13 лет инвестиция составила $100 млн.

Еще достроим Obolon Plaza — это $20 млн, но здесь инвестиции тоже растянуты во времени: участок купили лет пять назад, строить начали в прошлом году.

- На рынке говорят, кстати, что вам предлагали купить Dream Town. И вы даже в каких-то переговорах были.

— Были. Предлагали. Мы смотрели Dream Town. Ocean Plaza тоже как бы продается. Но в таких огромных ТРЦ должна быть очень интересная цена, потому что они еще ближайшие пять лет работать будут, но с развитием е-коммерса там тоже будет меняться тенант-микс. Будет больше развлечений и ресторанов, меньше торговли, как это происходит в Америке последние 5 лет. Пока это не сильно видно, однако раньше или позже в Украине это тоже начнет происходить.

Вагиф Алиев Lavina Mall заполнял больше года. Сейчас она вроде хорошо работает, но вот “Блокбастер” не могут до конца заполнить… Плюс есть куча новых проектов, та же “Республика” — это тоже огромный ТРЦ.

Ocean Mall, если достроится, также огромный объект и тоже риск для Ocean Plaza. Поэтому такие ТРЦ — достаточно рисковая инвестиция.

Нам больше нравятся небольшие ТРЦ, как “Пирамида” или “Аладдин”, расположенные в густонаселенном спальном районе возле метро. Но и такие объекты требуют внимания, ими нужно заниматься, их нужно модернизировать, подстраиваясь под потребности покупателей. 

Дмитрий КОШЕВОЙ