Бездонный котлован: как застройщики идут против закона

По данным Киевской городской госадминистрации, в столице около 70 жилых комплексов строятся абсолютно незаконно. Эксперты и застройщики уверены, что таких объектов еще больше. “Сосновый бор”, “Східна брама”, “Жемчужина Троещины”, “Мозаика” — это далеко не все новостройки, которые в 2015 году оказались предметом разбирательств со стороны контролирующих и правоохранительных органов.

Ситуация в регионах не намного лучше. Например, по данным Союза инвесторов Украины, который публикует статистику о застройщиках и их проектах, в других крупных городах насчитывается не менее полусотни проблемных объектов. В среднем по стране на 15-20% всех строек не хватает необходимых разрешений или имеются другие серьезные нарушения технологии и норм строительства.

Причем “неблагополучность” высоток, как ни странно, зачастую связана не с финансовыми сложностями застройщика, а с отсутствием необходимых разрешительных документов и, как следствие, неправомерностью строительства в принципе.

Помогли и усложнили

На строительном рынке сложилась парадоксальная ситуация. С одной стороны, его бюрократизация остается одной из наиболее высоких среди всех отраслей украинской экономики. Достаточно вспомнить пресловутый рейтинг Doing Business, где по индикатору получения разрешений на строительство Украина находится на 140-м месте. Хуже дела обстоят только в Тринидад-и-Тобаго, Уругвае, Узбекистане, Свазиленде, Лесото.

Но с другой стороны, процессы дерегуляции, запущенные еще в 2014 году, во многом также сыграли на руку недобросовестным застройщикам. Например, в прошлом году вступил в силу закон №222-19, который отменил необходимость получения лицензий на строительство, кроме объектов 4-го и 5-го уровней сложности: общежитий, высотных зданий, жилых массивов.

“Поэтому, если разрешение выдано на 4-5-ю категорию сложности, можно быть уверенным, что там все законно. Но если застройщик строит объект 3-й категории и оформляет декларацию, которая не требует проверки, могут быть нарушения, так как экспертизы на ведение строительства в данном случае нет”, — объясняет директор строительной компании “ГЕОС” Максим Барбаш.

Более того, некоторые девелоперы декларируют одну категорию здания, а в процессе строительства самовольно ее повышают. По подобной схеме, к примеру, действовала группа компаний “УКОгрупп”, связанных с бизнесменом Анатолием Войцеховским. И, кстати, именно новостройки “УКО” на сегодня  являются одними из наиболее спорных и скандальных.

“В таких случаях фундамент рассчитан на меньшую нагрузку, чем есть на самом деле. А если дом при этом еще и строится на склоне без необходимого укрепления, это чревато негативными последствиями не только для него, но и для окружающих зданий”, — пояснили Forbes опасность нарушения этажности эксперты URE Club.

Зачастую не соблюдаются нормативы в процессе строительства, причем, с попустительства Государственной инспекции архитектурно-строительного контроля и других проверяющих. Например, расстояние между домами не должно быть меньше 50 метров. Но на это требование закрывают глаза. “Один из самых интересных случаев — дом на бульваре Леси Украинки, 7-9, в Киеве. Высотка вплотную пристроена к старой 9-этажке. А чтобы ввести дом в эксплуатацию, к фактическому номеру дома (7) был добавлен номер уже существующего дома (9)”, — рассказали в URE Club.

Ни наше, ни ваше

Еще одно распространенное нарушение — отсутствие у застройщика права на земельный участок. В Киеве большая часть земли находится в собственности города, и застройщики могут рассчитывать только на аренду, срок которой определяется индивидуально. В пригороде у застройщика может быть и право собственности. Но если нет ни того, ни другого, а стройка ведется, это и есть пресловутый самозахват.

В подобной ситуации оказался жилой комплекс “Подол Престиж”, застройщик которого самовольно изменил количество этажей с планируемых 6 до 13. Кроме того, в адрес компании звучало немало обвинений, что стройка нарушает генплан города. В итоге киевские власти не продлили срок аренды участка, строительство замерло, и застройщик погряз в судах.

Хотя в незаконном строительстве далеко не всегда виноват девелопер. “Известны случаи, когда суд сначала передавал земельный участок, а потом, спустя пару лет, отменял решение. Таким образом, еще вчера имея все документы и ведя полностью законное строительство, уже сегодня компания возводит “самострой”, — говорит глава наблюдательного совета MA Group Андрей Малафеев.

Немало проблем девелоперам создают так называемые “активисты” и “защитники”, которые якобы борются за чистоту архитектурной картины городов. Но нередко бывает так, что под видом митингов на конкретном земельном участке разворачивается война между конкурирующими компаниями. И пострадавшими в результате оказываются обычные инвесторы.

“Многие псевдоактивисты требуют признать незаконной застройку только по причине того, что им цвет забора или длина крана не нравится. Такая практика абсолютно невозможна в европейских странах. Если там застройщик получил разрешение, он уверен, что у него не будет проблем, и он защищен от нападок”, — сетует Максим Барбаш.

Правда на дне

Судьба конфликтных строек незавидная. Чаще всего строительство блокируется решением суда, которое подкрепляется арестом и конфискацией техники. Однако ни возвратом денег инвесторам, ни тем более передачей объекта другой компании для его достройки (такие случаи очень редкие) ситуация не заканчивается.

“Более того, некоторые застройщики даже умудряются продолжать строительные работы после отмены компетентными органами разрешений”, — указывает Юлия Дашевская, юрист адвокатского объединения “Вдовичен и партнеры”.

Местные власти, к сожалению, также занимают пассивную позицию. В КГГА не раз заявляли, что обязательства по достройке домов брать на себя не будут. А инвесторы, которые соблазнились красочной рекламой, виноваты сами. Зато на ликвидацию незаконных строек киевская мэрия все же решилась, и даже выделила деньги из городского бюджета. Уже в первых числах февраля специальная бригада приступила к демонтажу ЖК “Маргарита” на Борщаговке. Более того, мэр Киева Виталий Кличко, присутствовавший на объекте, заявил, что такая судьба постигнет и многие другие “самострои”.

Впрочем, сами девелоперы относятся к подобным реляциям скептически. Даже если допустить, что незаконные объекты будут снесены, вынудить застройщика выплатить компенсацию практически невозможно. Хотя бы потому, что денег у него на это попросту нет: техника в аренде, уставный фонд — пару десятков тысяч гривен, и компания, как правило, объявляет себя банкротом. Да и снос новостроек, в которых возведено пять и более этажей, очень сложная задача.

Неутешительный диагноз

Участники строительного рынка соглашаются с тем, что нужно бороться не с последствиями, а с причинами. И начать с дальнейшего упрощения разрешительных процедур, но сохранив при этом контроль над строительными процессами и ужесточив требование к финансовому состоянию застройщиков.

Еще один предмет для споров — так называемое паевое участие. При строительстве жилых объектов его размер составляет 4%, коммерческих — 10%. “Если по жилью вложенные инвестиции возвращаются быстрее, то для  коммерческой и промышленной недвижимости сроки гораздо выше. Отмена паевого участия уменьшит нагрузку на строительную отрасль и снизит стоимость жилья для покупателей на 5-10%”, — уверяет Татьяна Шульга, исполнительный директор Ukrainian Building Community. К слову, средства, которые местные бюджеты получают в виде паевого участия, невозможно проконтролировать. А паевой взнос украинскому застройщику нужно оплатить полностью до ввода объекта. Иначе дому не присвоят почтовый адрес, а инвесторы не получат свои квартиры.

Для упразднения этих требований в парламенте еще в декабре 2015 года был зарегистрирован законопроект №3610 о внесении изменений в закон “О регулировании градостроительной деятельности”. “Предлагается полностью исключить ст.40 о паевом участии, а также существенно отредактировать ст.30, согласно которой застройщикам приходится строить инженерные сети и объекты инженерной инфраструктуры за пределами своего земельного участка, после чего все эти объекты безвозмездно переходят в собственность частных газовых и энергомонополий”, — отмечает Татьяна Шульга.

В принципе, понимание того, что строительный рынок нуждается в реформах, есть и в правительстве. Но пока что, помимо точечных изменений в разрешительных процессах, а также упрощения процедур регистрации недвижимости, радикальных шагов не было. А это означает, что количество незаконных и “сомнительных” строек если и не будет увеличиваться, то в ближайшем будущем явно не сократится.

Павел ХАРЛАМОВ